Bosau

Marktüberblick: Kurort mit hoher Kaufpreisnachfrage

Bosau ist eine Gemeinde im Kreis Ostholstein mit 3.446 Einwohnern (2024) und einer Fläche von 64,25 km². Die Gemeinde liegt am östlichen Ufer des Großen Plöner Sees im Naturpark Holsteinische Schweiz und ist ein vom Land Schleswig-Holstein anerkannter Luftkurort. Die Bevölkerungsdichte beträgt 54 Einwohner pro km², was auf ein überwiegend ländlich geprägtes Gemeindegebiet mit mehreren Dörfern und Siedlungen hinweist.

Der Immobilienmarkt in Bosau zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,98 Euro pro Quadratmeter knapp über dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt von 9,87 Euro, der Angebotskaufpreis mit 3.158 Euro pro Quadratmeter jedoch deutlich über dem Landesmittel von 2.625 Euro. Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und hohem Kaufpreis resultiert in einer Bruttomietrendite von nur 3,79 Prozent – einem der niedrigsten Werte im Landesvergleich. Der Kaufpreisfaktor von 26,36 bestätigt diese Struktur: Der Kaufpreis liegt mehr als das 26-Fache der Jahreskaltmiete, was auf einen stark nachfragegetriebenen Kaufmarkt bei gleichzeitig überschaubarem Mietsegment hindeutet.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, stabile Mieten

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen ungewöhnlich volatilien Marktverlauf. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,23 Euro (Tief 2023) und 11,09 Euro (Hoch 2025), wobei der aktuelle Wert von 8,86 Euro (2026) wieder im unteren Bereich liegt. Der jährliche Zuwachs liegt bei durchschnittlich 1,6 Prozent.

Deutlich extrester verläuft die Kaufpreisentwicklung: Von 790,70 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert 2021 auf einen Ausreißer von 5.147,37 Euro, fiel dann 2023 auf 1.907,89 Euro zurück und erholte sich bis 2025 auf 3.379,22 Euro. Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) beträgt 23,1 Prozent – ein Wert, der die extreme Volatilität der Angebotswerte widerspiegelt.

Diese Schwankungen sind typisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen: Einzelne hochpreisige Inserate können den Durchschnittswert stark nach oben ziehen. Der aktuelle Kaufpreis von 3.158 Euro liegt damit etwa viermal über dem Wert von 2018, was auf eine strukturelle Aufwertung des Standorts hindeutet, die über die reine Marktentwicklung hinausgeht. Die Differenz zwischen dem aktuellen Wert (3.158 €/m²) und dem Zeitreihenwert von 2025 (3.379 €/m²) zeigt, dass sich der Markt zwischenzeitlich leicht abgekühlt hat.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreisdurchschnitt, über dem Landesdurchschnitt

Im regionalen Vergleich liegt Bosau mit seiner Angebotsmiete von 9,98 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 11,67 Euro, aber über dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Kaufpreis von 3.158 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3.551 Euro, aber deutlich über dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,79 Prozent rangiert im unteren Perzentil (20,6 %) aller 1.106 Orte in Schleswig-Holstein. Unter den acht benannten Nachbarorten hat Bosau die niedrigste Rendite. Nehmten (2,6 km entfernt) liegt bei 3,8 %, Bösdorf bei 4,34 %, Stocksee bei 4,73 %. Nur Glasau (8,52 %) und Seedorf (5,84 %) weisen deutlich höhere Renditen auf.

Diese Struktur entspricht dem Muster von Erholungsorten: Bosau zieht Käufer an, die primär zur Eigennutzung oder als Zweitwohnsitz kaufen, nicht zur gewerblichen Vermietung. Die niedrige Rendite ist ein Indikator für die Attraktivität des Standorts als Wohn- und Erholungsort, nicht für eine schwache Immobilie.

Standortfaktoren: Ländliche Stabilität mit Erholungsfunktion

Der Kreis Ostholstein, dem Bosau angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 328 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach positioniert ist der Kreis beim Arbeitsmarkt (Rang 375) und bei der Demografie (Rang 356). Im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 245) und bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 158) schneidet er besser ab.

Die Bevölkerung Bosaus wuchs von 3.382 (2015) auf 3.446 (2024) um 1,89 Prozent – ein modestes Wachstum, das im ländlichen Kontext als stabil zu werten ist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 68 (absolute Zahl), was im regionalen Vergleich moderat erscheint.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Heinrich-Harms-Schule im Ortsteil Hutzfeld besteht als Grundschule fort (98 Schüler, 2019/20); der Regionalschulteil wurde 2015 aufgrund sinkender Schülerzahlen aufgegeben. Die Gemeinde ist Teil des Amts Großer Plöner See, dessen Verwaltungssitz in Plön liegt.

Die Kombination aus Prognos-Rang, Bevölkerungsentwicklung und fehlenden Bildungseinrichtungen deutet auf eine Gemeinde hin, die vor allem als Wohnstandort mit Erholungsfunktion wahrgenommen wird – was die hohe Kaufpreisnachfrage bei moderater Mietnachfrage erklärt.