Nehmten

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei durchschnittlichen Mieten

Nehmten ist eine Gemeinde im Kreis Plön mit 302 Einwohnern auf 22 km² Fläche. Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Kaufpreisen und Mieten: Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.856 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,05 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,8 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 26,3.

Beide Werte sind im regionalen Vergleich auffällig. Die Bruttomietrendite von 3,8 Prozent liegt unter dem Kreis-Durchschnitt von 4,95 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt sie jedoch nicht am unteren Ende – Damsdorf weist mit 3,0 Prozent eine noch niedrigere Rendite auf, Bosau liegt mit 3,79 Prozent knapp darunter. Der Kaufpreisfaktor von 26,3 übertrifft den Kreis-Durchschnitt von 23,2 und den Landesdurchschnitt von 22,0 deutlich. Das bedeutet, dass Käufer im Verhältnis zum erzielbaren Mietpreis einen überdurchschnittlich hohen Preis zahlen.

Die niedrige Rendite korrespondiert mit dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis, nicht mit einer überdurchschnittlichen Miete. Die Angebotsmiete von 9,05 Euro liegt knapp unter dem Kreis-Durchschnitt von 10,01 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Markt in Nehmten ist also durch einen Kaufpreis getrieben, der die Miete überproportional übersteigt.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen stark, Mietdaten zeigen Ausreißer

Die Zeitreihen zeigen eine markante Entwicklung. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.982 Euro pro Quadratmeter (2022) auf 3.294 Euro (2024) – das entspricht einem Anstieg von rund 66 Prozent in zwei Jahren. Der Jahreswachstumstrend (CAGR) liegt bei 28,9 Prozent.

Die Mietentwicklung ist in den vorliegenden Daten nicht linear nachvollziehbar. Die Zeitreihe weist für 2024 einen Wert von 14,42 Euro pro Quadratmeter aus, der 2025 auf 7,00 Euro und 2026 auf 9,09 Euro zurückfällt. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 9,05 Euro liegt nahe dem 2025-Wert und deutlich unter dem 2024-Ausreißer. Dieser 2024-Wert ist wahrscheinlich auf eine verzerrte Datenbasis zurückzuführen und spiegelt nicht die tatsächliche Marktentwicklung wider. Der CAGR von 3,58 Prozent für die Miete bezieht sich auf die gesamte Reihe und wird durch den 2024-Wert stark nach oben verzerrt.

Der Kaufpreisanstieg von 66 Prozent in zwei Jahren ist außergewöhnlich und liegt weit über dem, was man aus der Mietentwicklung ableiten könnte. Bei einer angenommenen stabilen Miete von rund 9 Euro pro Quadratmeter hätte der Kaufpreisanstieg die Bruttomietrendite von einem vermutlich niedrigeren Ausgangsniveau auf die aktuellen 3,8 Prozent gedrückt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabiler Ort im schwächeren Umland

Nehmten hat seit 2015 eine Bevölkerungszunahme von 6,7 Prozent verzeichnet – von 283 auf 302 Einwohner. Die Bevölkerung schwankte dabei zwischen 272 (2016) und 307 (2022), zeigt aber insgesamt einen klaren Aufwärtstrend. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,91 Prozent (2023) und ist damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2023 waren nur fünf Personen arbeitslos gemeldet.

Diese demografische und arbeitsmarktliche Stabilität steht im Kontrast zum überregionalen Trend. Der Kreis Plön erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 354 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Demografie mit Rang 390 und der Arbeitsmarkt mit Rang 369. Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 147 jedoch im oberen Drittel. Nehmtens positive Bevölkerungsentwicklung und niedrige Arbeitslosigkeit entsprechen damit einem lokalen Muster, das sich vom überregionalen Bild abhebt.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und historischem Erbe – das Gut Nehmten mit Herrenhaus, Gutspark und Lindenalleen ist als Kulturdenkmal geschützt, ebenso wie sieben Großsteingräber der Trichterbecherkultur aus der Jungsteinzeit – könnte die Nachfrage nach Immobilien stützen und die hohen Kaufpreise mit erklären.

Standortfaktoren: Wohlstand und Geschichte als Standortvorteile

Nehmten ist ein kleiner Ort ohne eigene Hochschule und ohne verfügbare Bodenrichtwerte. Die Standortfaktoren werden durch den Prognos-Zukunftsatlas für den Kreis Plön abgebildet. Mit einem Gesamtrang von 354 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Wohlstands-Index (Rang 147) ist der stärkste Bereich, während Demografie (Rang 390) und Arbeitsmarkt (Rang 369) die schwächsten Bereiche sind. Dynamik (Rang 330) und Wettbewerb & Innovation (Rang 338) liegen ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Der hohe Wohlstands-Rang des Kreises korrespondiert mit den hohen Kaufpreisen in Nehmten. Der Ort profitiert möglicherweise von der ländlichen Lebensqualität und dem historischen Erbe, was die Nachfrage nach Immobilien stützt. Gleichzeitig deuten die schwachen Demografie- und Arbeitsmarktwerte auf strukturelle Herausforderungen hin, die mittelfristig die Nachfrage dämpfen könnten.