Tensfeld

Marktüberblick

Tensfeld ist eine kleine Gemeinde im Nordosten des Kreises Segeberg mit 697 Einwohnern auf 7,65 Quadratkilometern. Die Gemeinde liegt teilweise im Naturpark Holsteinische Schweiz, einem der größten Naturparke Schleswig-Holsteins, und gehört zur Metropolregion Hamburg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 91 Einwohner pro Quadratkilometer, was den ländlichen Charakter des Ortes unterstreicht.

Der Immobilienmarkt in Tensfeld ist durch deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete von 8,98 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, deutlich aber unter dem Kreisdurchschnitt von 9,89 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.066 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 2.527 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 19,16 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 21,58 und der Landesdurchschnitt von 22,05.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Tensfeld zeigt keine stabile Trendrichtung, sondern starke Schwankungen. Von 8,51 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 fiel die Miete 2021 auf 7,43 Euro, stieg 2022 sprunghaft auf 10,83 Euro und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 8 und 10,44 Euro ein. Der aktuelle Wert von 9,18 Euro (2026) liegt damit nahe am Langzeitmittel. Der berechnete CAGR von 0,95 % über den verfügbaren Zeitraum von 2018 bis 2026 maskiert diese Volatilität.

Beim Kaufpreis ist die Datenlage dünner, da nur Werte für 2021 (1.901 Euro pro Quadratmeter) und 2025 (1.844 Euro) vorliegen. Der Rückgang von rund 3 % über vier Jahre entspricht einem jährlichen CAGR von -0,75 %. Die Kaufpreise liegen damit unter dem Niveau von 2021, was einem leichten Korrekturprozess entspricht.

Regionale Einordnung

Tensfeld weist im regionalen Vergleich eine auffällige Position auf: Die niedrigeren Kaufpreise führen zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 5,22 %. Damit liegt Tensfeld auf dem 64. Perzentil in Schleswig-Holstein, erzielt also eine bessere Rendite als 64 % der verglichenen Orte im Land. Die Rendite liegt über dem Kreisdurchschnitt (5,06 %), dem Landesdurchschnitt (5,09 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %).

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Nehms (3,1 km entfernt) weist mit 10,41 Euro pro Quadratmeter die höchste Miete auf, Seedorf (5,8 km) die höchste Rendite mit 5,84 %. Damsdorf (2,5 km) liegt mit 7,24 Euro Miete und 3,00 % Rendite am unteren Ende. Tensfeld positioniert sich mittig: Die Miete von 8,98 Euro liegt über der von Damsdorf, Blunk (7,36 Euro) und Daldorf (8,17 Euro), unter der von Nehms, Tarbek (9,82 Euro) und Seedorf (9,73 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 19,16 liegt unter dem Kreisdurchschnitt, ist aber nicht der niedrigste in der Nachbarschaft: Seedorf (ca. 17,1), Nehms (ca. 17,9) und Tarbek (ca. 18,1) weisen niedrigere Faktoren auf. Die überdurchschnittliche Rendite im Vergleich zum Kreisdurchschnitt korreliert mit dem niedrigeren Kaufpreisfaktor, ist aber im direkten Nachbarvergleich nicht eindeutig.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Tensfeld ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 701 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2019 auf 669 zurück, erholte sich dann aber wieder auf 697 (2024). Der Gesamtverlust von 0,57 % über den Zeitraum ist gering und deutet auf eine stabile, wenn auch nicht wachsende Gemeinde hin.

Die Arbeitslosenquote von 1,84 % (2023) liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und kennzeichnet Tensfeld als Ort mit sehr guter Arbeitsmarktlage. Mit nur 8 arbeitslosen Personen bei 697 Einwohnern ist die lokale Arbeitslosigkeit gering.

Die Standortfaktoren des Kreises Segeberg im Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigen einen Mittelplatz: Rang 173 von rund 400 Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schneidet der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation (Rang 139) ab, während der Demografie-Index (Rang 219) und der Wohlstandsindex (Rang 208) schwächer abschneiden. Der Dynamik-Index mit Rang 142 ist der stärkste Teilindex. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis Segeberg, nicht für die einzelne Gemeinde Tensfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Der Sandabbau im Umland von Damsdorf und Tensfeld, der auf die Ablagerungen der Weichsel-Kaltzeit zurückgeht, ist ein lokaler Wirtschaftsfaktor.