Nehms

Marktüberblick

Nehms präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als Ort mit einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 5,58 %. Dieser Wert liegt sowohl über dem Durchschnitt des Kreises Segeberg (5,06 %) als auch über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (5,09 %). Die Trendite ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Angebotsmiete und Angebotskaufpreis: Mit 10,41 €/m² liegt die Miete knapp über dem Kreis- (9,89 €/m²) und Landesdurchschnitt (9,87 €/m²), während der Kaufpreis mit 2.237 €/m² deutlich unter dem Kreiswert (2.527 €/m²) und dem Landeswert (2.625 €/m²) liegt.

Der Kaufpreisfaktor von 17,91 unterstreicht diese Struktur: Er liegt rund 17 % unter dem Kreisdurchschnitt (21,58) und 19 % unter dem Landesdurchschnitt (22,05). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Miete bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als in der Region. Das macht Nehms aus Anlegerperspektive attraktiver als viele Nachbarorte, ist aber auch ein Hinweis darauf, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miethöhe unter dem regionalen Durchschnitt liegen.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Nehms zeigt eine außergewöhnliche Volatilität. Die Zeitreihe der Angebotsmieten verläuft mit 14,29 €/m² (2021), einem Einbruch auf 6,50 €/m² (2022), einem leichten Anstieg auf 7,78 €/m² (2023) und einem deutlichen Sprung auf 12,00 €/m² (2024). Diese Schwankungen sind so groß, dass sie auf strukturelle Besonderheiten des Angebotsmarktes hindeuten – etwa auf einen Wechsel der angebotenen Wohnungsgrößen oder -ausstattungen in den einzelnen Jahren. Die aktuelle Angebotsmiete von 10,41 €/m² liegt zwischen dem Tief von 2022 und dem Hoch von 2021.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft deutlich stabiler, ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet. Sie zeigt einen durchgehenden Anstieg von 2.350 €/m² (2021) auf 3.080 €/m² (2025, geschätzt). Das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 7 %. Diese Entwicklung steht im Kontrast zur volatilen Mietentwicklung und führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verändert hat. Der Kaufpreisfaktor von 17,91 ist eine Momentaufnahme, die das aktuelle Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete widerspiegelt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Nehms hat 577 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 15,32 km², was einer Bevölkerungsdichte von 38 Einwohnern je km² entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 3,6 % gewachsen – von 557 auf 577 Einwohner. Dieser Zuwachs ist modest, aber beständig, wobei die Entwicklung nicht linear verlief: Nach einem Rückgang von 557 (2015) auf 538 (2016) und einem Tiefpunkt von 553 (2020) folgte ein Anstieg auf 582 (2021/2022), bevor die Zahl leicht auf 577 (2023/2024) sank.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,54 %, was nur 6 arbeitslosen Personen entspricht. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit der ländlichen Struktur der Gemeinde und der Anbindung an die Bundesautobahn 21, die eine Pendlerverbindung nach Kiel und Bad Oldesloe ermöglicht.

Standortfaktoren

Nehms liegt etwa 13 km nordöstlich von Bad Segeberg in der Holsteinischen Schweiz, einer Region, die für ihre naturräumliche Schönheit und ihre Erholungsfunktion bekannt ist. Im Gemeindegebiet liegen der Muggesfelder See, der Nehmser See und der Blunker See. Südlich verläuft die Bundesstraße 432 von Bad Segeberg nach Scharbeutz, westlich die Bundesstraße 404 und die Autobahn 21 von Kiel nach Bad Oldesloe. Diese Verkehrsanbindung macht Nehms für Pendler attraktiv, die in Kiel oder im Hamburger Umland arbeiten.

Der Kreis Segeberg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt im Ranking 2025 Platz 173 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Kreis in den Bereichen Demografie (Rang 219) und Wohlstand (Rang 208), während er im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 139 besser abschneidet. Diese Werte geben Hinweise auf die strukturellen Rahmenbedingungen, unter denen sich der Immobilienmarkt in Nehms entwickelt. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 km zeigt Nehms ein gemischtes Bild. Bei der Angebotsmiete liegt Nehms mit 10,41 €/m² im oberen Mittelfeld: höher als Blunk (7,36 €/m²), Tensfeld (8,98 €/m²), Seedorf (9,73 €/m²) und Damsdorf (7,24 €/m²), aber niedriger als Wensin (11,33 €/m²), Krems II (10,42 €/m²), Travenhorst (10,82 €/m²) und knapp über Groß Rönnau (10,35 €/m²).

Beim Angebotskaufpreis liegt Nehms mit 2.237 €/m² im unteren Mittelfeld der Nachbarn: deutlich unter Damsdorf (2.900 €/m²), Groß Rönnau (3.121 €/m²), Wensin (2.510 €/m²) und Travenhorst (2.480 €/m²), aber über Blunk (1.969 €/m²), Tensfeld (2.066 €/m²), Krems II (2.118 €/m²) und Seedorf (1.998 €/m²).

Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis führt dazu, dass die Bruttomietrendite in Nehms mit 5,58 % über der der meisten Nachbarorte liegt. Nur Krems II (5,90 %) und Seedorf (5,84 %) weisen höhere Renditen auf. Damsdorf und Groß Rönnau liegen mit 3,00 % bzw. 3,98 % deutlich darunter – ein Hinweis darauf, dass dort die Kaufpreise im Verhältnis zur Miethöhe besonders hoch sind.