Krems II

Marktüberblick

Krems II ist eine Gemeinde im Amt Trave-Land im Kreis Segeberg, Schleswig-Holstein, mit 385 Einwohnern auf 11,25 km². Die Gemeinde liegt 7 km nordöstlich von Bad Segeberg am Wardersee, südlich der B432 und westlich der A21. Nach Angaben der Gemeinde ist der Tourismus ein zunehmend bedeutender Wirtschaftsfaktor.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Angebotsmiete von 10,42 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt (9,89 €/m²), dem Landesdurchschnitt (9,87 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 2.118 €/m² liegt dagegen unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreisdurchschnitt (2.527 €/m²), dem Landesdurchschnitt (2.625 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 5,9 %, die deutlich über dem Kreiswert (5,06 %), dem Landeswert (5,09 %) und dem Bundeswert (5,10 %) liegt. Im Landesranking belegt Krems II das 78. Perzentil – von 1.106 betrachteten Orten liegen 78 % unter dieser Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 16,94 liegt unter allen Vergleichswerten (Kreis: 21,58, Land: 22,05) und bestätigt die günstige Kaufpreislage im Verhältnis zur Miete.

Im Umkreis von 3 bis 5 km zeigt sich eine große Spanne: Rohlstorf weist mit 8,04 % die höchste Rendite auf, während Stipsdorf mit 3,17 % am niedrigsten liegt. Groß Rönnau und Klein Rönnau haben mit über 3.100 €/m² deutlich höhere Kaufpreise als Krems II.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich zwischen 2018 und 2026 mit einer jährlichen Wachstumsrate von 3,83 %. Die Zeitreihe ist nicht geschätzt. Der höchste Wert wurde 2023 mit 13,37 €/m² erreicht, bevor er 2026 auf 10,81 €/m² sank. Der aktuelle Marktdatenwert von 10,42 €/m² liegt leicht unter dem Zeitreihenwert für 2026 – ein Unterschied, der auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Stichproben zurückgehen kann.

Die Kaufpreisentwicklung ist mit einer CAGR von 6,48 % dynamischer als die Mietentwicklung. Allerdings ist die Kaufpreiszeitreihe als geschätzt gekennzeichnet, was die Aussagekraft einschränkt. Die geschätzten Werte steigen von 2.100 €/m² (2021) auf 2.700 €/m² (2025). Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.118 €/m² liegt damit unter dem geschätzten Wert von 2025, was auf eine Preiskorrektur oder eine Anpassung des Angebots hindeuten könnte.

Die höhere CAGR bei den Kaufpreisen im Vergleich zu den Mieten bedeutet, dass sich die Rendite im Zeitverlauf verschlechtert haben könnte, wenn die Kaufpreise schneller gestiegen sind als die Mieten.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Krems II ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: von 413 Einwohnern auf 385 im Jahr 2024, ein Rückgang von 6,8 %. Der Rückgang beschleunigte sich in den Jahren 2019 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 397 auf 381 fiel. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 385.

Die Arbeitslosenquote zeigt einen gegenteiligen Trend: Sie stieg von 0,9 % im Jahr 2015 auf 3,7 % im Jahr 2023. Der Anstieg war besonders ausgeprägt in den Jahren 2020 bis 2023, als die Quote von 2,15 % auf 3,7 % anstieg. Bei einer Bevölkerung von 385 entspricht dies etwa 10 arbeitslosen Personen.

Der demografische Rückgang und die steigende Arbeitslosigkeit stehen in einem Spannungsverhältnis zu den relativen Mietpreisen, die über dem regionalen Durchschnitt liegen. Eine schrumpfende Bevölkerung könnte langfristig die Nachfrage nach Wohnraum reduzieren und damit sowohl Miet- als auch Kaufpreisentwicklung bremsen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Kreis Segeberg schneidet Krems II bei der Miete besser ab (+5,4 % über dem Kreisdurchschnitt), bei den Kaufpreisen jedoch schlechter (-16,1 % unter dem Kreisdurchschnitt). Die höhere Rendite resultiert also primär aus dem niedrigeren Kaufpreisniveau.

Im Landesvergleich Schleswig-Holstein zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete liegt 5,7 % über dem Landesdurchschnitt, der Kaufpreis 19,3 % darunter. Die Rendite von 5,9 % liegt 16 % über dem Landesdurchschnitt von 5,09 %.

Im bundesweiten Vergleich ist Krems II bei der Miete mit 10,42 €/m² um 16,8 % über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m², während der Kaufpreis von 2.118 €/m² 12,1 % unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m² liegt.

Die Nachbargemeinden zeigen eine große Bandbreite: Während Groß Rönnau und Klein Rönnau mit Kaufpreisen von über 3.100 €/m² deutlich teurer sind, liegt Rohlstorf mit 1.595 €/m² unter dem Niveau Krems II. Die Mieten der Nachbarn bewegen sich zwischen 7,36 €/m² (Blunk) und 11,33 €/m² (Wensin). Krems II liegt mit seiner Miete von 10,42 €/m² im oberen Drittel der Nachbarn, während der Kaufpreis im unteren Drittel liegt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Kreis Segeberg auf Platz 173 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 139 im oberen Drittel, während der Demografie-Index mit Platz 219 und der Wohlstand-Index mit Platz 208 im unteren Bereich liegen. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Platz 176 im unteren Mittelfeld, der Dynamik-Index mit Platz 142 im oberen Drittel.

Diese Struktur – starke Dynamik und Wettbewerbsfähigkeit bei schwächerer demografischer Entwicklung – entspricht dem Muster der lokalen Daten: Die Bevölkerung schrumpft, während die wirtschaftliche Struktur relativ stabil erscheint. Die steigende Arbeitslosenquote (von 0,9 % auf 3,7 %) korrespondiert mit dem eher unterdurchschnittlichen Arbeitsmarkt-Index des Kreises.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist ländlich geprägt mit einer Bevölkerungsdichte von 34 Einwohnern je km². Die verkehrliche Anbindung über die B432 und die Nähe zur A21 könnten als Standortvorteil wirken, insbesondere für Pendler nach Bad Segeberg oder Kiel.