Stipsdorf

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, moderate Miete

Der Immobilienmarkt in Stipsdorf ist durch eine ungewöhnliche Kombination aus hohen Kaufpreisen und vergleichsweise niedrigen Mieten geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.522 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit nicht nur den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, sondern auch den Kreisdurchschnitt im Kreis Segeberg (2.527 Euro) und den Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (2.625 Euro). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 9,29 Euro je Quadratmeter unter dem Kreis- und Landesmittel (jeweils rund 9,87 bis 9,89 Euro), wenn sie auch knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro liegt.

Die Folge ist eine Bruttomietrendite von 3,17 Prozent, die deutlich unter dem Niveau aller Vergleichswerte liegt: Im Kreis Segeberg beträgt sie 5,06 Prozent, in Schleswig-Holstein 5,09 Prozent und bundesweit 5,10 Prozent. Stipsdorf liegt mit einem Perzentilrang von 8,69 im Bundesland bei der Rendite ganz am unteren Ende. Der Kaufpreisfaktor von 31,59 bedeutet, dass das 31,59-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist – ein Wert, der den Kreisdurchschnitt von 21,58 um mehr als 40 Prozent übersteigt.

Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete ist kein isoliertes Phänomen: Auch die Nachbargemeinde Högersdorf (3,38 Prozent Rendite) und Groß Rönnau (3,98 Prozent) weisen überdurchschnittlich niedrige Renditen auf, was dem Muster in diesem Teil des Kreises Segeberg entspricht.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Mieten schwanken

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Stipsdorf zeigt unterschiedliche Verläufe für Kauf und Miete. Die Angebotsmiete hat in den letzten Jahren starke Schwankungen erfahren: Von 7,45 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg sie 2020 zunächst auf 8,71 Euro, erreichte 2022 mit 12,01 Euro einen deutlichen Höhepunkt und fiel danach wieder auf 8,00 Euro (2023) und 8,30 Euro (2025). Die Mietreihe ist nicht geschätzt, die Werte beruhen auf Inseraten.

Der Angebotskaufpreis zeigt einen anderen Verlauf. Er lag 2021 bei 2.100 Euro je Quadratmeter, stieg 2022 auf 2.400 Euro, korrigierte sich in den Folgejahren leicht auf 2.350 Euro (2023) und 2.280 Euro (2024) und liegt 2025 wieder bei 2.360 Euro. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf Modellen oder Stichproben beruhen und mit Unsicherheit behaftet sind.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 3.522 Euro und dem Wert der geschätzten Zeitreihe für 2025 (2.360 Euro). Dieser Unterschied von rund 1.160 Euro je Quadratmeter lässt sich nicht aus den vorliegenden Daten erklären und könnte auf unterschiedlichen Datenbeständen oder Erhebungszeitpunkten beruhen. Der CAGR-Wert von 2,96 Prozent für den Kaufpreis und -1,72 Prozent für die Miete spiegeln diese unterschiedlichen Dynamiken wider: Der Kaufpreis ist seit Beginn der Reihe gestiegen, während die Miete über den betrachteten Zeitraum leicht rückläufig war.

Regionale Einordnung: Abweichung vom Umland

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 4,5 Kilometern zeigt Stipsdorf ein gemischtes Bild. Der Kaufpreis von 3.522 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über allen Nachbarorten: Bad Segeberg (2.672 Euro), Klein Rönnau (3.119 Euro), Groß Rönnau (3.121 Euro), Högersdorf (3.100 Euro) und Schackendorf (2.628 Euro) liegen alle unter diesem Wert. Nur Weede (1.463 Euro) und Klein Gladebrügge (2.465 Euro) sind noch niedriger.

Bei der Miete liegt Stipsdorf mit 9,29 Euro im unteren Drittel der Nachbarn. Bad Segeberg (11,23 Euro), Klein Rönnau (10,61 Euro), Klein Gladebrügge (11,14 Euro), Groß Rönnau (10,35 Euro) und Schackendorf (12,09 Euro) liegen deutlich darüber. Schieren (8,81 Euro), Högersdorf (8,74 Euro) und Weede (8,70 Euro) liegen knapp darunter.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und niedriger Miete führt dazu, dass die Bruttomietrendite in Stipsdorf mit 3,17 Prozent die niedrigste aller acht Nachbargemeinden ist. Högersdorf liegt mit 3,38 Prozent nur knapp darüber, während Weede mit 7,13 Prozent und Klein Gladebrügge mit 5,43 Prozent deutlich höhere Renditen bieten. Diese Spanne von knapp 4 Prozentpunkten innerhalb weniger Kilometer zeigt, dass der lokale Immobilienmarkt in Stipsdorf von den Nachbarn deutlich abweicht.

Auf Ebene des Kreises Segeberg und des Landes Schleswig-Holstein bestätigt sich dieses Bild: Stipsdorf liegt bei Kaufpreis und Kaufpreisfaktor über dem Mittel, bei Miete und Rendite darunter.

Standortfaktoren: Kleine Gemeinde mit stabiler Bevölkerung

Stipsdorf ist eine kleine Gemeinde mit einer Fläche von 3,51 Quadratkilometern und 244 Einwohnern (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 70 Einwohner je Quadratkilometer. Die Bevölkerung hat sich seit Beginn der Reihe 2015 um 6,55 Prozent von 229 auf 244 Einwohner entwickelt, wobei die Entwicklung nicht linear verlief: Nach einem Tief von 217 Einwohnern 2016 stieg die Zahl bis 2022 auf 254, fiel dann wieder auf 244 und stabilisierte sich dort.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,54 Prozent, was einem Wert von 10 arbeitslosen Personen entspricht. Die Quote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 4,58 Prozent (2022) und 8,51 Prozent (2018). Der aktuelle Wert liegt damit leicht über dem langfristigen Durchschnitt.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Segeberg den Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Am besten schneidet der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 139) ab, gefolgt von der Dynamik (Rang 142). Am schwächsten ist er im Teilindex Demografie (Rang 219) sowie im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 208). Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Stipsdorf.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Stipsdorf vor.