Marktüberblick und Einordnung
Der Kreis Ostholstein mit 204.275 Einwohnern auf 1.393 km² ist der drittteuerste Kreis Schleswig-Holsteins im mittleren Kaufpreis (3.551 EUR/m²) und liegt damit hinter nur Lübeck (4.439 EUR/m²) und Kiel (3.590 EUR/m²). Die Mietpreise liegen bei durchschnittlich 11,67 EUR/m², die Bruttomietrendite bei 4,35 Prozent. Im Vergleich zu Deutschland (2.409 EUR/m² Kaufpreis, 8,92 EUR/m² Miete) liegt Ostholstein deutlich über dem bundesweiten Niveau.
Die Kaufpreise im Kreis reichen von 1.420 EUR/m² in Harmsdorf bis 6.827 EUR/m² in Timmendorfer Strand – eine Spreizung, die den Faktor 4,8 ausmacht. Die Mietpreise variieren zwischen 8,88 EUR/m² in Beschendorf und 17,46 EUR/m² in Timmendorfer Strand. Die Rendite-Spanne reicht von 2,79 Prozent in Heiligenhafen bis 11,94 Prozent in Harmsdorf. Der Kaufpreisfaktor liegt im Kreis bei durchschnittlich 25,1, die Medianwerte liegen mit 3.141 EUR/m² (Kaufpreis) und 11,23 EUR/m² (Miete) unter den Mittelwerten, was auf eine rechtsschiefe Verteilung mit einigen sehr teuren Gemeinden hinweist.
Die Bevölkerung wuchs von 199.574 (2015) auf 204.275 (2023), also um rund 4.700 Einwohner in acht Jahren. Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg der Miet- und Kaufpreise zwischen 2018 und 2021, gefolgt von einer Korrektur 2022/2023 und einer neuen Stabilisierung ab 2024.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Kreis Ostholstein ist durch eine ausgeprägte räumliche Zweiteilung geprägt, die sich an der Ostseeküste entlangzieht.
An der Küste dominieren die vier Badeorte Timmendorfer Strand (6.827 EUR/m²), Scharbeutz (6.572 EUR/m²), Grömitz (5.378 EUR/m²) und Neustadt in Holstein (5.314 EUR/m²) den oberen Preissegment. Hinzu kommen kleinere Küstengemeinden wie Großenbrode (5.065 EUR/m²), Kellenhusen (4.994 EUR/m²), Dahme (4.912 EUR/m²) und Altenkrempe (5.185 EUR/m²). Alle diese Gemeinden liegen an der Lübecker Bucht oder der Hohwachter Bucht und weisen Kaufpreisfaktoren zwischen 28,2 und 35,6 auf – das entspricht sehr niedrigen Renditen von 2,8 bis 3,6 Prozent.
Die Insel Fehmarn bildet mit 4.613 EUR/m² ein eigenes Preissegment, das zwischen den Küstenbädern und den Binnenorten liegt. Heiligenhafen als Hafenstadt an der östlichsten Spitze Wagriens liegt mit 4.957 EUR/m² ebenfalls im oberen Segment.
Im Binnenland, insbesondere im südlichen und westlichen Teil des Kreises, liegen die Kaufpreise deutlich niedriger. Gemeinden wie Wangels (2.072 EUR/m²), Kasseedorf (2.107 EUR/m²), Schönwalde am Bungsberg (2.118 EUR/m²) und Göhl (2.125 EUR/m²) liegen bei Faktor 16,7 bis 17,7 und bieten Renditen von 5,6 bis 5,9 Prozent. Bad Schwartau (3.077 EUR/m²), Eutin (3.039 EUR/m²), Stockelsdorf (3.303 EUR/m²) und Ratekau (2.876 EUR/m²) bilden einen mittleren Gürtel zwischen Küste und Binnenland.
Die teuersten Gemeinden liegen alle entlang der Küstenachse von Lübeck im Südwesten über die Hohwachter Bucht bis nach Heiligenhafen im Nordosten. Entlang der Bahnstrecke Lübeck–Puttgarden (Bäderbahn) und der A1 ergibt sich ein klares Preisgefälle: Je näher an der Ostsee, desto höher die Preise. Die Binnenorte im Süden des Kreises, insbesondere um Eutin und Schönwalde, bilden das preisliche Gegenstück.
Wirtschaft und Tourismus
Die Wirtschaft des Kreises Ostholstein wird maßgeblich vom Tourismus geprägt, vor allem in den Ostseebädern Heiligenhafen, Grömitz, Scharbeutz, Timmendorfer Strand und der Insel Fehmarn. Diese vier Küstengemeinden und Fehmarn sind die wirtschaftlichen Motoren des Kreises.
Fehmarn ist mit 185 km² und rund 78 km Küstenlinie die drittgrößte Insel Deutschlands und durch Landwirtschaft und Tourismus geprägt. Die Insel hat rund 13.200 Einwohner, davon leben etwa 6.400 in der Hauptort Burg. Der Tourismus ist hier ein zentraler Wirtschaftsfaktor.
Ein neuer touristischer Impuls geht von der Oper im Watten aus, die 2024 ihre Freilichtbühne direkt am Großen Eutiner See in Eutin eröffnet hat und über 65.000 Gäste nach Ostholstein bringt. Dies ist ein kultureller Ankerpunkt im Binnenland, der den Tourismus über die Küstenorte hinaus erweitert.
Der Bungsberg bei Schönwalde mit 168 m ü. NN ist die höchste Erhebung Schleswig-Holsteins und ein touristisches Ziel im Binnenland. Die Holsteinische Schweiz mit ihren Seen und Wäldern bildet einen weiteren touristischen Schwerpunkt.
Im Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Ostholstein Platz 328 von rund 400 Landkreisen im Gesamtrang, Platz 174 im Dynamik-Rang und Platz 343 im Stärke-Rang. Der Kreis zählt damit zu den Regionen mit Zukunftsrisiken, insbesondere im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 375) und Demografie (Rang 356). Der Wettbewerb und Innovation (Rang 245) und Wohlstand (Rang 158) schneiden besser ab.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die wichtigste Verkehrsachse durch den Kreis Ostholstein ist die Vogelfluglinie zwischen Hamburg und Kopenhagen. Der Kreis Ostholstein ist der deutsche Ausgangspunkt dieser Verbindung.
Die A1 führt durch den Kreis bis Heiligenhafen und weiter nach Puttgarden auf Fehmarn. Die Verlängerung der A1 zwischen Heiligenhafen und Puttgarden (25 km) ist Teil der Hinterlandanbindung der Fehmarnbelt-Querung. Die A1 bildet die zentrale Straßenverbindung vom Kreis nach Hamburg (ca. 100 km) und ist die wichtigste Anbindung an den größten Arbeits- und Absatzmarkt.
Die Bahnstrecke Lübeck–Puttgarden (auch Bäderbahn) ist eine 88,6 km lange Hauptbahn, die von Lübeck entlang der Lübecker Bucht und über die Hohwachter Bucht bis nach Puttgarden auf Fehmarn führt. Sie wird von DB InfraGO AG betrieben und im Regionalverkehr von DB Regio AG bedient. Die Strecke verbindet Bad Schwartau, Ratekau, Timmendorfer Strand, Scharbeutz, Neustadt in Holstein, Oldenburg in Holstein, Heiligenhafen, Großenbrode und Fehmarn mit Lübeck.
Die Fehmarnsundbrücke verbindet die Insel Fehmarn mit dem Festland bei Großenbrode. Sie ist Teil der Vogelfluglinie und der A1.
Entwicklung und Ausblick
Die Feste Fehmarnbeltquerung (FFBQ) ist das größte Infrastrukturprojekt des Kreises. Es umfasst vier Bauprojekte auf deutscher Seite: den Fehmarnbelttunnel mit Rampe am Fährhafen Puttgarden, die Verbreiterung der B207, den zweigleisigen Ausbau der Bahnstrecke im Hinterland und eine neue Querung des Fehmarnsunds. Deutschland übernimmt 3,5 Milliarden Euro für diese Projekte. Die Inbetriebnahme wird für 2029 erwartet.
Die Feste Fehmarnbeltquerung wird die Verbindung von Hamburg nach Kopenhagen von bisher über 5 Stunden auf unter 2,5 Stunden verkürzen und die Transitzeit von Kraftfahrzeugen von 45 Minuten (Fähre) auf 10 Minuten (Tunnel) reduzieren. Dies wird die Erreichbarkeit des Kreises Ostholstein für den europäischen Fernverkehr erheblich verbessern und den Tourismus auf Fehmarn und an der Küste stärken.
Der Kreis bildet mit dem dänischen Storstrøms Amt die Europaregion Fehmarnbelt, in der grenzüberschreitende Vorhaben besonders gefördert werden können. Diese europäische Vernetzung ist ein struktureller Faktor, der über die reine Tourismusfunktion hinausgeht.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Der Kreis Ostholstein ist ein Kreis mit stark ausgeprägter innerer Struktur, in dem die Küstengemeinden an der Hohwachter und Lübecker Bucht sowie auf Fehmarn die teuersten Immobilien des Landes bieten, während das Binnenland deutlich günstigere Preise aufweist. Die Feste Fehmarnbeltquerung wird die Erreichbarkeit des Kreises erheblich verbessern und dürfte die bestehenden Preisunterschiede zwischen Küste und Binnenland weiter verstärken.