Oldenburg in Holstein, Stadt

Marktüberblick: Mieten und Kaufpreise im regionalen Vergleich

Oldenburg in Holstein liegt auf der Halbinsel Wagrien zwischen Hohwachter Bucht und Lübecker Bucht, knapp 50 Kilometer nördlich von Lübeck. Die Stadt hat 9.983 Einwohner auf 39,69 km² und bildet ein regionales Zentrum im Kreis Ostholstein. Historisch war Oldenburg als Aldinborg der slawischen Wagrier bedeutend und erhielt 1233 die Stadtrechte. Seit 1970 ist sie Teil des Kreis Ostholstein, nachdem sie bis dahin über 100 Jahre lang Kreisstadt des eigenen Landkreises war.

Der Immobilienmarkt zeigt ein differenziertes Bild: Die Angebotsmiete liegt bei 9,40 Euro pro Quadratmeter und damit 4,7 % unter dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 9,87 Euro, aber 19,5 % unter dem Kreisdurchschnitt von 11,67 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.628 Euro pro Quadratmeter liegt nahezu exakt auf Landesniveau (2.625 Euro), aber 25,9 % unter dem Kreiswert von 3.551 Euro. Oldenburg ist im Kreis Ostholstein also vergleichsweise günstig, während es auf Landesebene ein durchschnittliches Preisniveau aufweist.

Preisentwicklung: Starke Mietsteigerungen, volatile Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Oldenburg in Holstein war in den vergangenen Jahren deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 6,51 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,26 Euro im Jahr 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 4,5 %. Dieser Anstieg ist stark von kurzfristigen Schwankungen geprägt: 2020 fiel die Miete vorübergehend auf 6,17 Euro, bevor sie ab 2021 kontinuierlich stieg.

Die Kaufpreisentwicklung verlief deutlich volatiler und weniger gerichtet. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.198 Euro (2019) und 4.982 Euro (2020), wobei die extremen Werte auf eine kleine Anzahl von Transaktionen oder eine unvollständige Datenbasis hindeuten könnten. Die CAGR von 1,09 % über den gesamten Zeitraum ist deutlich niedriger als die Mietentwicklung. Diese Diskrepanz zwischen stark steigenden Mieten und nur moderat steigenden Kaufpreisen führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite strukturell unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt bewegt.

Die Bruttomietrendite liegt bei 4,29 % und damit unter dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 5,09 % sowie dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor von 23,3 liegt leicht über dem Landesdurchschnitt von 22,05, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 25,09.

Demografie und Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerung Oldenburgs in Holstein wuchs seit 2015 von 9.771 auf 9.983 Einwohner, was einer Zunahme von 2,17 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 252 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung verlief nicht linear: Zwischen 2015 und 2019 schwankte die Einwohnerzahl zwischen 9.794 und 9.864, bevor ab 2020 ein kontinuierlicher Anstieg auf den aktuellen Wert einsetzte.

Die Arbeitslosenzahl bewegte sich im Beobachtungszeitraum zwischen 243 (2022) und 354 (2015). Die absolute Zahl von 301 im Jahr 2023 lässt sich nicht direkt als Quote einordnen, da die Daten als absolute Zahl und nicht als Prozentwert vorliegen.

Das leichte Bevölkerungswachstum in Kombination mit den gestiegenen Mieten deutet auf eine zunehmende Nachfrage nach Wohnraum hin.

Standortfaktoren: Prognos-Rang und Infrastruktur

Der Kreis Ostholstein, zu dem Oldenburg in Holstein gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 328 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel der Bewertung. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Rang von 174 ist deutlich besser als der Stärke-Rang von 343. Das bedeutet, dass der Kreis zwar gewisse Entwicklungsimpulse aufweist, aber in der aktuellen wirtschaftlichen Stärke hinter dem Durchschnitt zurückliegt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Als möglicher strukturprägender Faktor ist die Wagrien-Kaserne der Bundeswehr am nördlichen Stadtrand zu nennen. Die historische Bedeutung Oldenburgs als slawischer Fürstensitz und späterer Hafenort hat sich in der modernen Wirtschaftsstruktur nicht direkt fortgesetzt.

Oldenburg war von 1867 bis 1970 Kreisstadt des eigenen Landkreises und behält trotz der Kreisreform 1970 eine gewisse regionale Bedeutung im Ostholstein.

Nachbarorte: Heterogenes Preisniveau im Umkreis

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Oldenburg in Holstein ein mittleres Preisniveau. Die Angebotsmiete von 9,40 Euro pro Quadratmeter liegt unter der von Göhl (10,38 Euro), Gremersdorf (10,08 Euro), Lensahn (9,92 Euro) und deutlich unter Harmsdorf (14,13 Euro). Sie ist auch niedriger als die von Heringsdorf (9,41 Euro) und Kabelhorst (9,50 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Oldenburg mit 2.628 Euro pro Quadratmeter über Wangels (2.072 Euro) und Damlos (2.227 Euro), aber unter Gremersdorf (3.392 Euro), Heringsdorf (3.681 Euro) und Kabelhorst (2.928 Euro). Harmsdorf weist mit 1.420 Euro den niedrigsten Kaufpreis auf, verbunden mit der höchsten Bruttomietrendite von 11,94 %.

Die Bruttomietrendite Oldenburgs von 4,29 % liegt unter der von Göhl (5,86 %), Damlos (5,27 %), Lensahn (4,61 %) und Wangels (5,66 %), aber über der von Gremersdorf (3,57 %), Heringsdorf (3,07 %) und Kabelhorst (3,89 %). Das Muster zeigt, dass Oldenburg im Nachbarvergleich ein mittleres Renditeniveau aufweist, das durch das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis bestimmt wird.