Gremersdorf

Marktüberblick

Gremersdorf ist eine ländlich geprägte Gemeinde im Kreis Ostholstein mit rund 1.532 Einwohnern auf 45,76 km². Die Gemeinde umfasst 13 Dörfer und vier historische Güter und liegt am nördlichen Küstenabschnitt der Halbinsel Wagrien. Wirtschaftlich ist sie landwirtschaftlich strukturiert, ergänzt durch zwei Windparks und eine Biogasanlage. Die A1 verläuft durch das Gemeindegebiet mit zwei Anschlussstellen, was eine Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz bietet.

Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Spannungsfeld: Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.392 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt von 2.625 Euro, aber nahe am Kreisdurchschnitt von 3.551 Euro. Die Angebotsmiete von 10,08 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem Landesmittel von 9,87 Euro, unterliegt aber starken Schwankungen. Die Bruttomietrendite von 3,57 Prozent liegt damit unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 4,35 bzw. 5,09 Prozent – ein Hinweis darauf, dass die Kaufpreise die Mieteinnahmen überproportional übersteigen.

Preisentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Gremersdorf ist durch extreme Volatilität gekennzeichnet. Die Angebotsmiete stieg von 4,29 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 15,13 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg um das 3,5-Fache in sechs Jahren. Im Jahr 2026 fiel der Wert jedoch wieder auf 11,10 Euro pro Quadratmeter. Diese starken Ausschläge deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Der Kaufpreis entwickelte sich stabiler, aber ebenfalls deutlich steigend: Von 1.624 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.418 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um das Doppelte. Der Kaufpreisfaktor von 28,05 bedeutet, dass das 28-fache der Jahresbruttomiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Dieser Wert liegt über dem Kreisdurchschnitt von 25,1 und dem Landesdurchschnitt von 22,0. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) beträgt bei der Miete 12,6 Prozent und beim Kaufpreis 9,7 Prozent. Ein hoher Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig niedriger Rendite kennzeichnet einen Markt, in dem die Kaufpreise die Mieteinnahmen überproportional übersteigen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich nimmt Gremersdorf eine Zwischenposition ein. Die Angebotsmiete von 10,08 Euro liegt über der von Oldenburg in Holstein (9,40 Euro) und Heringsdorf (9,41 Euro), aber unter der von Heiligenhafen (11,54 Euro) und Großenbrode (12,06 Euro). Beim Kaufpreis liegt Gremersdorf mit 3.392 Euro deutlich über Göhl (2.125 Euro) und Damlos (2.227 Euro), aber unter Heiligenhafen (4.957 Euro) und Großenbrode (5.065 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,57 Prozent liegt im mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Sie ist höher als die von Heiligenhafen (2,79%) und Großenbrode (2,86%), die als Ostseebäder touristisch geprägt sind und entsprechend hohe Kaufpreise aufweisen. Sie liegt jedoch deutlich unter der von Göhl (5,86%) und Damlos (5,27%), wo die Kaufpreise moderater ausfallen. Harmsdorf weist mit 11,94% eine extrem hohe Rendite aus, was auf einen sehr niedrigen Kaufpreis von nur 1.420 Euro pro Quadratmeter zurückzuführen ist.

Der Rendite-Perzentilrang von 16,65 im Bundesland bedeutet, dass Gremersdorf bei der Bruttomietrendite unter den unteren 17 Prozent der schleswig-holsteinischen Orte liegt – ein Indikator für einen eher teuren Markt im Landesvergleich.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt ein moderates Wachstum: Von 1.475 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.532 im Jahr 2024 entspricht das einem Zuwachs von 3,9 Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 33 Einwohnern pro Quadratkilometer, was den ländlichen Charakter der Gemeinde unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote von 3,05 Prozent im Jahr 2023 liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die stabile wirtschaftliche Lage wider. Allerdings ist die Quote in den Vorjahren schwankend: 2017 lag sie bei 8,47 Prozent, fiel dann aber auf ein niedriges Niveau von 2,75 Prozent im Jahr 2022.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Ostholstein auf Rang 328 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Wert im Teilindex Demografie liegt mit Rang 356 besonders niedrig, während der Wohlstand-Index mit Rang 158 zu den besseren Werten gehört. Der Dynamik-Index mit Rang 174 liegt im oberen Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf die strukturellen Rahmenbedingungen. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt.