Harmsdorf

Marktüberblick

Harmsdorf ist eine Gemeinde im Kreis Ostholstein auf der Halbinsel Wagrien, 4 km vom Zentralort Lensahn und 6 km vom Autobahnanschluss der BAB 1/E 47 entfernt. Die 17,82 km² große Gemeinde umfasst die Ortsteile Einhaus, Güldenstein, Kayhof und Rantzaufelde und hat 617 Einwohner (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 35 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt Harmsdorfs zeigt eine auffällige Struktur: Die Angebotsmiete liegt bei 14,13 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.420 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 11,94 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 8,37. Beide Werte – die hohe Rendite und der niedrige Kaufpreisfaktor – sind im regionalen und überregionalen Vergleich außergewöhnlich.

Preisentwicklung

Die vorliegenden Zeitreihen und die aktuellen Marktdaten weichen deutlich voneinander ab. Die Zeitreihe zeigt für die Miete einen Anstieg von 8,12 Euro je Quadratmeter (2022) auf 17,14 Euro (2025), für den Kaufpreis einen Rückgang von 2.438 Euro (2021) auf 911 Euro (2024). Die aktuellen Marktwerte liegen mit 14,13 Euro Miete und 1.420 Euro Kaufpreis jeweils zwischen den Extremen der Zeitreihe.

Die aktuelle Miete liegt 17,7 Prozent unter dem Zeitreihen-Höchstwert von 17,14 Euro (2025), der aktuelle Kaufpreis liegt 56 Prozent über dem Zeitreihen-Tiefstwert von 911 Euro (2024). Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Diskrepanz zwischen Zeitreihenwerten und aktuellen Marktdaten lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht erklären. Sie könnte auf unterschiedlichen Stichtagen, Methodiken oder einer Veränderung der Objektzusammensetzung beruhen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Kreis Ostholstein liegt die Harmsdorfer Angebotsmiete mit 14,13 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 11,67 Euro. Der Kaufpreis von 1.420 Euro liegt jedoch deutlich unter dem Kreiswert von 3.551 Euro. Die Bruttomietrendite von 11,94 Prozent übertrifft den Kreiswert von 4,35 Prozent um das Mehrfache. Der Kaufpreisfaktor von 8,37 liegt weit unter dem Kreiswert von 25,09.

Auf Landesebene zeigt sich ein ähnliches Bild: Harmsdorfs Miete liegt über dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt von 9,87 Euro, der Kaufpreis aber deutlich darunter (Landesdurchschnitt: 2.625 Euro). Die Rendite von 11,94 Prozent liegt im Bundesland auf dem 98,8. Perzentil – das bedeutet, dass nur etwa 1,2 Prozent der 1.106 Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen.

Bei den Nachbarorten ist Harmsdorf ein deutlicher Ausreißer: Lensahn (4,6 km) weist 9,92 Euro Miete und 2.581 Euro Kaufpreis auf, Damlos (5,1 km) 9,78 Euro und 2.227 Euro, Wangels (5,2 km) 9,78 Euro und 2.072 Euro. Alle Nachbarorte liegen mit ihren Renditen zwischen 3,89 und 5,84 Prozent deutlich unter Harmsdorfs 11,94 Prozent. Diese Diskrepanz ist auf die überdurchschnittlich hohen Mieten und die überdurchschnittlich niedrigen Kaufpreise in Harmsdorf zurückzuführen.

Die Nachbarmärkte folgen einem konsistenteren Muster: vergleichsweise moderate Mieten bei moderaten Kaufpreisen. Harmsdorf bricht mit diesem regionalen Muster.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Harmsdorfs ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: von 654 Einwohnern auf 617 im Jahr 2024, ein Rückgang von 5,7 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,64 Prozent. Der Wert von 35,92 Prozent im Jahr 2016 ist ein offensichtlicher Ausreißer und wird nicht weiter interpretiert.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Ostholstein auf Rang 328 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen: Rang 174 für Dynamik, Rang 343 für Stärke, Rang 356 für Demografie, Rang 375 für Arbeitsmarkt, Rang 245 für Wettbewerb und Innovation sowie Rang 158 für Wohlstand und soziale Lage. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Harmsdorf.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über Glasfaseranbindung mit bis zu 1.000 MBit/s seit 2020. Für Harmsdorf liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwachem Prognos-Rang im Arbeitsmarkt und der Abwesenheit von Hochschulen oder größeren Arbeitgebern steht im Kontrast zu den ungewöhnlich hohen Mieten und der extremen Rendite. Ohne weitergehende Daten zu den Objekttypen und der Zusammensetzung des Mietangebots lässt sich nicht klären, ob die hohen Mieten auf eine spezifische Nachfragestruktur (etwa Ferienwohnungen oder kurzfristige Vermietung) zurückzuführen sind oder ein Artefakt des Angebotsmarkts darstellen.