Beschendorf

Marktüberblick

Beschendorf ist eine kleine Gemeinde im Kreis Ostholstein mit 543 Einwohnern auf 8,54 km². Der Ort liegt im ländlichen Raum Schleswig-Holsteins, fernab der touristischen Zentren an der Ostsee. Der Immobilienmarkt wird durch ein ungewöhnliches Preisgefüge geprägt: Die Angebotsmiete von 8,88 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 11,67 Euro und auch knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.600 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen nahe am Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Diese Diskrepanz zwischen niedriger Miete und vergleichsweise hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,1 Prozent, die unter allen Vergleichswerten liegt — unter dem Kreiswert von 4,35 Prozent, dem Landeswert von 5,09 Prozent und dem Bundeswert von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,4 liegt damit über dem Landes- und Bundesdurchschnitt von jeweils rund 22, unter dem Kreisdurchschnitt von 25,1 jedoch leicht darunter. Die niedrige Miete bei einem Kaufpreis, der nicht unterdurchschnittlich ist, macht Beschendorf im Vergleich zu anderen Orten der Region zu einer der schlechter renditenden Mietinvestitionen.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen starken Anstieg in den Jahren 2018 bis 2022, gefolgt von einer Korrektur. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,51 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2022 auf 10,36 Euro — ein Anstieg von rund 59 Prozent in vier Jahren. Bis 2025 fiel sie wieder auf 9,41 Euro, was einem Rückgang von rund 9 Prozent seit dem Höhepunkt entspricht. Die Mietzeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet und basiert damit auf tatsächlichen Inseratdaten.

Die Kaufpreisentwicklung ist anders gelagert. Sie ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt von 2021 bis 2025 einen tendenziell steigenden Verlauf: von 2.400 Euro pro Quadratmeter (2021) über 2.750 Euro (2022) und 2.650 Euro (2023) auf 2.900 Euro (2025). Der geschätzte Anstieg von 2021 bis 2025 beträgt rund 21 Prozent. Die Diskrepanz zwischen fallender Miete und steigendem Kaufpreis hat die Bruttomietrendite in den letzten Jahren weiter unter Druck gesetzt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Beschendorf bei der Miete mit 8,88 Euro pro Quadratmeter am unteren Ende. Lensahn (3,9 km) verlangt 9,92 Euro, Damlos (7,1 km) 9,78 Euro. Die touristisch geprägten Orte Grömitz (6,9 km) und Schashagen (5,4 km) liegen mit 15,90 bzw. 14,34 Euro pro Quadratmeter deutlich höher. Bei den Kaufpreisen bewegt sich Beschendorf mit 2.600 Euro pro Quadratmeter im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden — deutlich unter Grömitz (5.378 Euro) und Altenkrempe (5.185 Euro), aber über Damlos (2.227 Euro).

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Beschendorf ist im Beobachtungszeitraum stabil gewachsen. Von 503 Einwohnern im Jahr 2015 auf 543 im Jahr 2024 entspricht dies einem Anstieg von knapp 8 Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 64 Einwohnern pro Quadratkilometer — deutlich unter der des Kreises Ostholstein, der 144 Einwohner pro Quadratkilometer aufweist. Das Wachstum verlief nicht linear: Nach einem Anstieg von 503 (2015) auf 557 (2017) folgte ein Rückgang auf 519 (2018), bevor sich die Zahl wieder erholte und bei 543 Einwohnern stabilisierte.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,06 Prozent, was 10 arbeitslosen Personen entspricht. Im historischen Verlauf zeigt sich eine typische Entwicklung: Der Tiefstand lag 2018 bei 2,22 Prozent, die Pandemie führte 2020 und 2021 zu Anstiegen auf 4,13 bzw. 4,85 Prozent. 2022 fiel die Quote wieder auf 2,45 Prozent, 2023 lag sie bei 3,06 Prozent. Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Zusammenhang mit der ländlichen Struktur und der Nähe zu touristischen Arbeitsmärkten im Kreis Ostholstein.

Die demografische Entwicklung des Ortes steht im Kontrast zum Prognos-Zukunftsatlas 2025, der für den Kreis Ostholstein den Rang 356 von 400 Kreisen im Teilindex Demografie ausweist. Das deutet auf eine überregionale demografische Schwäche der Region hin, die sich auf Gemeindeebene jedoch nicht unmittelbar in Bevölkerungsrückgang niederschlägt.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Ostholstein mit dem Gesamt-Rang 328 von 400 deutschen Kreisen als eher schwach aufgestellt. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Rang 158 im Teilindex Wohlstand und soziale Lage ist der stärkste Bereich, während der Arbeitsmarkt mit Rang 375 und die Demografie mit Rang 356 die schwächsten Bereiche sind. Der Rang 245 im Teilindex Wettbewerb und Innovation liegt im Mittelfeld.

Diese strukturelle Einordnung des Kreises spiegelt sich im Immobilienmarkt wider: Die niedrige Angebotsmiete in Beschendorf im Vergleich zum Kreisumfeld korrespondiert mit dem eher schwachen Arbeitsmarkt-Rang des Kreises. Gleichzeitig liegt der Kaufpreis nahe am Landesdurchschnitt, was auf eine nachfragegetriebene Preisbildung hindeutet, die über die lokale Wirtschaftskraft hinausgeht — möglicherweise beeinflusst durch den Tourismus im Kreis Ostholstein, der vor allem in den Ostseebädern Heiligenhafen, Grömitz, Scharbeutz, Timmendorfer Strand und auf Fehmarn konzentriert ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Fläche von 8,54 km² und die geringe Bevölkerung von 543 Einwohnern kennzeichnen Beschendorf als kleine ländliche Gemeinde ohne städtische Infrastruktur. Für Boden- und Grundstücksdaten liegen keine Werte vor.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich, dass Beschendorf preislich im unteren bis mittleren Segment positioniert ist. Die Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer der niedrigsten Renditen in der Nachbarschaft. Damlos (7,1 km) weist mit 5,27 Prozent die höchste Rendite auf, Harmsdorf (7,4 km) mit 11,94 Prozent einen extremen Ausreißer — beide Orte liegen preislich deutlich unter Beschendorf.