Heiligenhafen, Stadt
Heiligenhafen (PLZ 23774) liegt im Kreis Ostholstein in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 9.373 Einwohner auf 18,3 km², das entspricht 512 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,54 € pro m², der Kaufpreis bei 4.957 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,79 % und ein Kaufpreisfaktor von 35,8 — rechnerisch sind das 36 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heiligenhafen über dem Renditeniveau von 4 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,09 € auf 10,34 € pro m², im Mittel 0,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 8,3 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Ostholstein Rang 328 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 174, Stärkerang 343). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Gremersdorf, Neukirchen und Großenbrode an.
Immobilienpreise in Heiligenhafen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Heiligenhafen, Stadt
Heiligenhafen ist eine Ostseestadt im Kreis Ostholstein mit knapp 9.400 Einwohnern. Der Immobilienmarkt ist durch deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegende Kaufpreise und Mieten gekennzeichnet, bei gleichzeitig sehr niedrigen Bruttomietrenditen von 2,79 %. Die Kaufpreise sind seit 2018 stark gestiegen, während die Mieten nur moderat anziehen. Die Bevölkerung wächst leicht, die Standortfaktoren des Kreises sind durch einen starken Wohlstandsindizes, aber schwache Arbeitsmarkt- und Demografiewerte geprägt.
Standort und Bevölkerung
Heiligenhafen liegt auf der östlichen Spitze der Halbinsel Wagrien an der Ostsee und umfasst eine Fläche von 18,32 km². Die Stadt wurde urkundlich 1305 erwähnt und entwickelte sich aus einem Hafen- und Handelsort. Nach dem Zweiten Weltkrieg verdreifachte sich die Einwohnerzahl durch den Zuzug von Vertriebenen von 3.500 auf 10.700. Ab den 1970er Jahren begann die touristische Erschließung der Stadt. Heute hat Heiligenhafen rund 9.373 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 512 Einwohnern je km². Die Bevölkerung ist seit 2015 um 2,7 % gewachsen, was auf ein leichtes, aber stabiles Wachstum hindeutet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Aktuelle Marktkennzahlen
Die Angebotsmiete liegt bei 11,54 € je m² und damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,67 €, deutlich über dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt von 9,87 € und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €. Der Angebotskaufpreis von 4.957 € je m² übertrifft den Kreisdurchschnitt von 3.551 € um 40 %, den Landesdurchschnitt von 2.625 € um das Doppelte und den Bundesdurchschnitt von 2.409 € um das Doppelte. Der Kaufpreisfaktor beträgt 35,8 und liegt damit deutlich über dem Kreiswert von 25,1 sowie dem Landes- und Bundesdurchschnitt von rund 22. Die Bruttomietrendite von 2,79 % ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis von 16 km und liegt im unteren 5 %-Bereich aller 1.106 untersuchten Orte in Schleswig-Holstein (Perzentilrang 4,3). Die niedrige Rendite ist eine direkte Folge der stark gestiegenen Kaufpreise, die schneller gewachsen sind als die Mieten.
Preisentwicklung
Die Kaufpreise sind von 2.627 € je m² (2018) auf 5.723 € (2025) gestiegen, was einem jährlichen Wachstum von 8,29 % entspricht. Im Jahr 2026 sind die Kaufpreise auf 4.967 € je m² gesunken. Die Angebotsmiete entwickelte sich dagegen deutlich ruhiger: von 10,09 € (2018) auf 10,34 € (2026), mit einem jährlichen Wachstum von nur 0,31 %. Der Miet-CAGR von 0,31 % steht in starkem Kontrast zum Kaufpreis-CAGR von 8,29 %. Diese Schere zwischen Kaufpreis und Miete hat die Bruttomietrendite auf aktuell 2,79 % gedrückt. Der starke Kaufpreisanstieg bis 2025 und der Rückgang 2026 spiegelt die aktuelle Marktkorrektur wider, während die Mieten relativ stabil bleiben.
Regionale Einordnung
Heiligenhafen liegt bei Kaufpreis und Miete im oberen Bereich der Nachbarorte. Großenbrode (7,1 km) weist mit 5.065 € je m² einen ähnlichen Kaufpreis und mit 2,86 % eine ähnliche Rendite auf. Die nächstgelegenen Orte Gremersdorf (5,4 km) und Neukirchen (6,1 km) liegen mit 3.392 € bzw. 3.124 € je m² deutlich unter dem Heiligenhafener Niveau. Orte wie Göhl (10 km) mit 2.125 € je m² und einer Rendite von 5,86 % zeigen, dass das Preisniveau in Heiligenhafen eine deutliche Ausnahme im Umland darstellt. Der Kreis Ostholstein hat einen Durchschnittskaufpreis von 3.551 € je m², Heiligenhafen liegt damit 40 % darüber. In Schleswig-Holstein und Deutschland liegt der Durchschnitt bei rund 2.625 € bzw. 2.409 € je m². Heiligenhafen ist damit einer der teuersten Immobilienmärkte in der Region.
Standortfaktoren
Der Kreis Ostholstein erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 328 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist die starke Polarisierung der Teilindizes: Der Wohlstands-Indizes liegt mit Rang 158 im oberen Drittel, der Dynamik-Index mit Rang 174 ebenfalls gut. Schwach ausgeprägt sind dagegen der Arbeitsmarkt (Rang 375) und die Demografie (Rang 356). Der Wettbewerbs- und Innovationsindex liegt mit Rang 245 im Mittelfeld. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 281. Der niedrige Arbeitsmarkt-Rang und der schwache Demografie-Rang stehen in einem gewissen Spannungsverhältnis zum hohen Wohlstands-Index.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heiligenhafen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heiligenhafen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,09 €/m² |
| 2019 | 9,11 €/m² |
| 2020 | 9,54 €/m² |
| 2021 | 10,15 €/m² |
| 2022 | 10,94 €/m² |
| 2023 | 10,96 €/m² |
| 2024 | 11,28 €/m² |
| 2025 | 12,76 €/m² |
| 2026 | 10,34 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heiligenhafen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.627 €/m² |
| 2019 | 2.995 €/m² |
| 2020 | 4.079 €/m² |
| 2021 | 4.204 €/m² |
| 2022 | 4.563 €/m² |
| 2023 | 4.033 €/m² |
| 2024 | 4.509 €/m² |
| 2025 | 5.723 €/m² |
| 2026 | 4.967 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heiligenhafen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,61 % |
| 2019 | 3,65 % |
| 2020 | 2,81 % |
| 2021 | 2,90 % |
| 2022 | 2,88 % |
| 2023 | 3,26 % |
| 2024 | 3,00 % |
| 2025 | 2,68 % |
| 2026 | 2,50 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heiligenhafen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 9.126 Einwohner |
| 2016 | 9.162 Einwohner |
| 2017 | 9.117 Einwohner |
| 2018 | 9.211 Einwohner |
| 2019 | 9.122 Einwohner |
| 2020 | 9.186 Einwohner |
| 2021 | 9.283 Einwohner |
| 2022 | 9.330 Einwohner |
| 2023 | 9.373 Einwohner |
| 2024 | 9.373 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heiligenhafen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,17 % |
| 2016 | 4,22 % |
| 2017 | 36,44 % |
| 2018 | 4,50 % |
| 2019 | 5,45 % |
| 2020 | 5,95 % |
| 2021 | 5,41 % |
| 2022 | 4,80 % |
| 2023 | 5,46 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 328 Rang |
| Dynamik | 174 Rang |
| Stärke | 343 Rang |
| Demografie | 356 Rang |
| Arbeitsmarkt | 375 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 245 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 158 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Heiligenhafen liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Heiligenhafen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heiligenhafen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heiligenhafen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heiligenhafen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Großenbrode | 12,06 €/m² |
| Fehmarn | 12,00 €/m² |
| Grube | 11,70 €/m² |
| Heiligenhafen | 11,54 €/m² |
| Göhl | 10,38 €/m² |
| Gremersdorf | 10,08 €/m² |
| Neukirchen | 9,96 €/m² |
| Damlos | 9,78 €/m² |
| Heringsdorf | 9,41 €/m² |
| Oldenburg in Holstein | 9,40 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heiligenhafen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heiligenhafen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Göhl | 5,86 % |
| Grube | 5,57 % |
| Damlos | 5,27 % |
| Oldenburg in Holstein | 4,29 % |
| Neukirchen | 3,83 % |
| Gremersdorf | 3,57 % |
| Fehmarn | 3,12 % |
| Heringsdorf | 3,07 % |
| Großenbrode | 2,86 % |
| Heiligenhafen | 2,79 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Gremersdorf | 5,4 km | 23758 | 10,08 € | 3.392 € | 3,57 % |
| Neukirchen | 6,1 km | 23779 | 9,96 € | 3.124 € | 3,83 % |
| Großenbrode | 7,1 km | 23775 | 12,06 € | 5.065 € | 2,86 % |
| Heringsdorf | 8,3 km | 23777 | 9,41 € | 3.681 € | 3,07 % |
| Göhl | 10,0 km | 23758 | 10,38 € | 2.125 € | 5,86 % |
| Oldenburg in Holstein, Stadt | 10,5 km | 23758 | 9,40 € | 2.628 € | 4,29 % |
| Damlos | 15,1 km | 23738 | 9,78 € | 2.227 € | 5,27 % |
| Grube | 16,2 km | 23749 | 11,70 € | 2.522 € | 5,57 % |
| Fehmarn, Stadt | 16,2 km | 23769 | 12,00 € | 4.613 € | 3,12 % |
Wo liegt Heiligenhafen?
Lage
Heiligenhafen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heiligenhafen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,54 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.957 € |
| Bruttomietrendite | 2,79 % |
| Kaufpreisfaktor | 35,8 |
| Einwohner | 9.373 |
| Einwohner je km² | 512 |
| Fläche (km²) | 18,3 |
| Arbeitslosenquote | 5,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #328 |
| Prognos Dynamikrang | #174 |
| Prognos Stärkerang | #343 |
| Koordinaten | 54,3730, 10,9746 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heiligenhafen
Was kostet eine Wohnung in Heiligenhafen?
Die aktuellen Angebotspreise liegen bei rund 11,54 Euro pro Quadratmeter für die Miete und 4.957 Euro pro Quadratmeter für den Kauf. Die Angebotsmiete liegt damit leicht unter dem Durchschnitt des Kreises Ostholstein (11,67 Euro pro m²), deutlich über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro pro m²) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro pro m²). Der Angebotskaufpreis liegt mit 4.957 Euro pro m² sowohl über dem Kreisdurchschnitt (3.551 Euro pro m²) als auch über dem Landesdurchschnitt (2.625 Euro pro m²). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heiligenhafen entwickelt?
Die Kaufpreise sind seit 2018 stark gestiegen – von 2.627 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 4.967 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 8,3 Prozent entspricht. Die Mieten entwickelten sich dagegen deutlich ruhiger: Sie lagen 2018 bei 10,09 Euro pro m² und betrugen 2026 wieder 10,34 Euro pro m², was einem jährlichen Wachstum von nur rund 0,3 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind keine Schätzungen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heiligenhafen?
Die aktuelle Bruttomietrendite liegt bei 2,79 Prozent und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,35 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 35,8, was bedeutet, dass das 35,8-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist – im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 25,1 und der Landesdurchschnitt bei 22,0. Der Perzentilrang der Rendite in Schleswig-Holstein liegt bei 4,25, was bedeutet, dass rund 96 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung in Heiligenhafen?
Die Einwohnerzahl lag 2024 bei 9.373 und ist damit seit 2015 (9.126 Einwohner) um rund 2,7 Prozent gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 512 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 281.
Wie schneidet Heiligenhafen im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Umkreis liegen die Angebotskaufpreise der Nachbarorte teils deutlich niedriger: Gremersdorf (5,4 km) liegt bei 3.392 Euro pro m², Neukirchen (6,1 km) bei 3.124 Euro pro m² und Göhl (10 km) bei nur 2.125 Euro pro m². Dagegen liegt der Nachbarort Großenbrode (7,1 km) mit 5.065 Euro pro m² auf ähnlichem Niveau wie Heiligenhafen. Die Mieten bewegen sich im Umland zwischen 9,41 Euro (Heringsdorf) und 12,06 Euro (Großenbrode) pro m².
Wie wird die Zukunftsfähigkeit von Heiligenhafen eingeschätzt?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Ostholstein, zu dem Heiligenhafen gehört, den Gesamtrang 328 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abgeschnitten hat der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 245, während die Bereiche Arbeitsmarkt (Rang 375) und Demografie (Rang 356) schwächer dastehen. Am besten positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 158. Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Woher stammen die Daten zu Heiligenhafen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heiligenhafen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heiligenhafen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Ostholstein
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Harmsdorf | 23738 | 14,13 € | 1.420 € | 11,94 % |
| Kasseedorf | 23717 | 10,52 € | 2.107 € | 5,99 % |
| Göhl | 23758 | 10,38 € | 2.125 € | 5,86 % |
| Schönwalde am Bungsberg | 23744 | 10,30 € | 2.118 € | 5,84 % |
| Wangels | 23758 | 9,78 € | 2.072 € | 5,66 % |
| Grube | 23749 | 11,70 € | 2.522 € | 5,57 % |
| Damlos | 23738 | 9,78 € | 2.227 € | 5,27 % |
| Ratekau | 23626 | 12,26 € | 2.876 € | 5,12 % |