Bad Schwartau, Stadt

Marktüberblick

Bad Schwartau ist die größte Stadt im Kreis Ostholstein in Schleswig-Holstein und liegt unmittelbar nördlich der Hansestadt Lübeck. Mit rund 20.169 Einwohnern auf einer Fläche von 18,39 km² hat die Stadt eine Bevölkerungsdichte von etwa 1.097 Einwohnern je Quadratkilometer. Bad Schwartau ist ein staatlich anerkanntes Jodsole- und Moorheilbad und bildet gemeinsam mit Lübeck und der angrenzenden Gemeinde Stockelsdorf eine Agglomeration. Die Lage am Rand des Ballungsraums Lübeck prägt den Immobilienmarkt: Die Stadt wird als Wohnstandort für Pendler in die Hansestadt genutzt, während die Kurort-Tradition seit der Entdeckung der Jodsolequelle 1895 und der Erhebung zum Bad im Jahr 1913 die Identität der Stadt mitbestimmt.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 12,06 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.077 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,26, die Bruttomietrendite liegt bei 4,71 Prozent. Beide Werte – Miete und Kaufpreis – sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 9,13 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2023 auf 12,22 Euro an. In den Folgejahren folgte eine leichte Korrektur auf 10,61 Euro im Jahr 2026. Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt rund 1,9 Prozent.

Bei den Kaufpreisen verlief die Entwicklung volatiler. Von 2.463 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte 2021 auf einen Höchststand von 3.828 Euro pro Quadratmeter. Anschließend folgte ein Rückgang auf 2.744 Euro im Jahr 2024, bevor die Werte 2026 wieder auf 3.342 Euro pro Quadratmeter anstiegen. Der CAGR liegt bei rund 3,9 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Die Bruttomietrendite von 4,71 Prozent liegt im unteren bis mittleren Bereich im bundesweiten Vergleich und spiegelt die Kombination aus moderaten Mieten und gestiegenen Kaufpreisen wider.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Bad Schwartau ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 12,06 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Durchschnitt des Kreises Ostholstein (11,67 Euro), deutlich über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Bei den Kaufpreisen liegt Bad Schwartau mit 3.077 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 3.551 Euro, aber über dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,26 liegt unter dem Kreiswert von 25,09 und damit unter dem Landesdurchschnitt von 22,05. Ein niedrigerer Faktor bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten günstiger sind als im Kreisdurchschnitt.

Im direkten Nachbarschaftsvergleich zeigt sich: Ratekau (4 km Entfernung) weist mit 12,26 Euro pro Quadratmeter eine leicht höhere Angebotsmiete auf, Stockelsdorf (4,6 km) liegt bei 12,20 Euro. Lübeck (6,1 km) hat mit 4.439 Euro pro Quadratmeter deutlich höhere Kaufpreise, aber eine vergleichbare Angebotsmiete von 12,02 Euro. Timmendorfer Strand (9,7 km) fällt mit 17,46 Euro pro Quadratmeter Miete und 6.827 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis als Premiumstandort an der Ostsee auf. Heilshoop (11,4 km) weist mit 8,34 Prozent Bruttomietrendite den höchsten Wert im Vergleich auf, was auf sehr niedrige Kaufpreise (1.405 Euro pro Quadratmeter) bei moderaten Mieten zurückzuführen ist.

Bad Schwartau liegt mit einer Bruttomietrendite von 4,71 Prozent auf dem 50. Perzentil im Bundesland Schleswig-Holstein – damit im mittleren Drittel der 1.106 verglichenen Orte.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung von Bad Schwartau verlief seit 2015 relativ stabil. Von 19.945 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 20.264 im Jahr 2021, seither ist ein leichter Rückgang auf 20.169 im Jahr 2024 zu verzeichnen. Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung seit Beginn der Reihe bei einem leichten Plus von rund 1,1 Prozent.

Die Arbeitslosenquote wird in der Datenreihe als absolute Zahl der Arbeitslosen angegeben. Die Werte schwanken zwischen 168 (2022) und 508 (2015). Besonders auffällig ist der Anstieg von 168 im Jahr 2022 auf 487 im Jahr 2023, was auf eine methodische Änderung oder eine besondere Entwicklung hinweisen kann. Eine direkte Prozentangabe liegt nicht vor.

Die Bevölkerungsdichte von 1.097 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Stadt dieser Größe im ländlichen Umland Lübecks als moderat bis hoch einzustufen.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Ostholstein, zu dem Bad Schwartau gehört, auf Rang 328 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Im Bereich Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis Platz 158, im Bereich Wettbewerb und Innovation Platz 245, im Bereich Arbeitsmarkt Platz 375, im Bereich Dynamik Platz 174 und im Bereich Demografie Platz 356. Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis Ostholstein als Ganzes und nicht auf die einzelne Gemeinde Bad Schwartau.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Nähe zu Lübeck mit ihren Universitäten und Fachhochschulen bleibt jedoch als Standortfaktor relevant.

Die Lage unmittelbar an der Grenze zur Hansestadt Lübeck ist ein zentraler Standortvorteil: Bad Schwartau profitiert von der Infrastruktur und dem Arbeitsmarkt der Großstadt, bietet gleichzeitig niedrigere Wohnkosten als das Lübecker Stadtgebiet und eine stärkere Eigenständigkeit als reine Schlafgemeinden. Die Kurort-Tradition mit Jodsole und Moorheilbad prägt das Image der Stadt und kann sich auf die Wohnqualität auswirken.