Heilshoop

Marktüberblick

Heilshoop ist eine Gemeinde im äußersten Norden des Kreises Stormarn in Schleswig-Holstein mit 540 Einwohnern auf 8,5 km². Der Immobilienmarkt ist durch ein ungewöhnliches Preisgefüge gekennzeichnet: Die Angebotsmiete liegt bei 9,77 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.405 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 8,34 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 11,99. Beide Werte – hohe Rendite und niedriger Faktor – sind zwei Seiten derselben Medaille: Die Kaufpreise sind im regionalen Vergleich extrem niedrig, während die Mieten nur moderat unter dem Landesdurchschnitt liegen.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Lag die Angebotsmiete 2020 noch bei 8,26 Euro je Quadratmeter, beträgt sie 2026 10,86 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über diesen Zeitraum liegt bei 4,67 Prozent. Die Entwicklung war dabei nicht linear: 2022 fiel die Miete auf 7,90 Euro, stieg 2023 auf 12,50 Euro und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 8,70 und 10,86 Euro ein.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler und basiert auf nur zwei verfügbaren Datenpunkten: Von 2022 auf 2023 sind die Angebotskaufpreise von 1.923,75 Euro je Quadratmeter auf 1.146,48 Euro je Quadratmeter eingebrochen – ein Rückgang von rund 40 Prozent. Über diesen Zeitraum beträgt der CAGR -40,4 Prozent.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt die Angebotsmiete von 9,77 Euro je Quadratmeter knapp über dem deutschen Mittel von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.405 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Daraus resultiert die hohe Bruttomietrendite von 8,34 Prozent – sie liegt im Perzentilrang 93,8 von 1.106 Orten in Schleswig-Holstein, also höher als 94 Prozent aller vergleichbaren Orte im Land.

Im Kreis Stormarn fällt die Abweichung noch deutlicher aus: Der durchschnittliche Kaufpreis im Kreis liegt bei 3.102 Euro je Quadratmeter, die durchschnittliche Miete bei 11,34 Euro. Heilshoop liegt mit 1.405 Euro je Quadratmeter Kaufpreis nur bei etwa 45 Prozent des Kreisdurchschnitts. Die Miete liegt mit 9,77 Euro bei 86 Prozent des Kreiswerts. Der Kaufpreisfaktor von 11,99 liegt rund 47 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 22,8.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Mit 1.405 Euro je Quadratmeter hat Heilshoop die niedrigsten Kaufpreise aller umliegenden Gemeinden. Der nächstgelegene Nachbarort Zarpen liegt bei 2.645 Euro, Mönkhagen bei 2.896 Euro. Selbst der günstigste Nachbarort, Rehhorst, liegt mit 1.732 Euro noch deutlich über Heilshoop. Die Miete von 9,77 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden, die zwischen 9,10 und 11,83 Euro variieren.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Heilshoops ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 550 Einwohnern im Jahr 2015 auf 540 im Jahr 2024, einem Rückgang von 1,8 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,78 Prozent und damit unter dem Bundesdurchschnitt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 64 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Der Kreis Stormarn erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 167 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Dynamik mit Platz 388, während der Rang im Bereich Wohlstand und Soziale Lage mit Platz 84 deutlich besser ausfällt. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Heilshoop allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde gehört zum Amt Nordstormarn mit Sitz in Reinfeld.