Heidekamp

Marktüberblick

Heidekamp ist eine Gemeinde im Amt Nordstormarn im Kreis Stormarn, Schleswig-Holstein. Mit einer Fläche von 3,49 km² und 529 Einwohnern (Stand 2024) handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Der Ort liegt in der Metropolregion Hamburg, etwa 2,1 Kilometer von Zarpen und 2,7 Kilometer von Reinfeld (Holstein) entfernt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 152 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Heidekamp ist durch einen deutlich über dem Umland liegenden Kaufpreis gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.341 Euro pro Quadratmeter und ist damit der höchste Wert unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 5,6 Kilometern. Die Angebotsmiete von 9,78 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen im Mittelfeld der Nachbargemeinden und knapp unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro/m²). Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,51 Prozent. Damit liegt Heidekamp im 15. Perzentil aller Orte im Bundesland – die Rendite liegt also unter 85 Prozent der vergleichbaren Gemeinden in Schleswig-Holstein. Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,47, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 28,5-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Der Kreis Stormarn weist einen Faktor von 22,8 auf, Schleswig-Holstein einen von 22,05.

Preisentwicklung

Die Miete entwickelte sich in den letzten drei Jahren stabil: 2023 lag sie bei 9,85 Euro/m², 2024 leicht darunter bei 9,58 Euro/m² und 2025 wieder bei 9,85 Euro/m². Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) beträgt damit nahezu null Prozent. Die Kaufpreise zeigen dagegen einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 2.800 Euro/m² im Jahr 2021 stiegen sie auf 3.100 (2022), 3.300 (2023), 3.480 (2024) und 3.650 Euro/m² (2025). Die jährliche Steigerungsrate liegt bei 6,85 Prozent. Allerdings ist die Kaufpreisreihe als geschätzt gekennzeichnet. Die stabile Miete bei gleichzeitig steigendem Kaufpreis führt dazu, dass die Bruttomietrendite in den letzten Jahren gesunken ist – von rechnerisch etwa 4,2 Prozent (2021) auf die aktuellen 3,51 Prozent (2025).

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Heidekamp bei den Kaufpreisen klar nach oben abweicht, bei den Mieten jedoch im Mittelfeld liegt. Der Angebotskaufpreis von 3.341 Euro/m² übertrifft den nächsthochsten Nachbarort, Feldhorst (2.973 Euro/m²), um 368 Euro. Gleichzeitig liegt die Miete mit 9,78 Euro/m² unter der von Zarpen (10,56), Reinfeld (11,70) und Feldhorst (10,64). Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete ist der Grund für die im bundeslandweiten Vergleich sehr niedrige Rendite von 3,51 Prozent. Zum Vergleich: Rehhorst weist mit 6,30 Prozent und Heilshoop mit 8,34 Prozent deutlich höhere Renditen aus, was vor allem auf deutlich niedrigere Kaufpreise (1.732 bzw. 1.405 Euro/m²) zurückzuführen ist. Heidekamp liegt mit seinem Kaufpreis auch deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 3.102 Euro/m² und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro/m².

Standortfaktoren

Heidekamp verzeichnet seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 23,9 Prozent (von 427 auf 529 Einwohner). Besonders dynamisch war der Zuzug zwischen 2020 und 2022, als die Einwohnerzahl von 453 auf 527 stieg. Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,35 Prozent (acht Arbeitslose) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stärke der Region wider. Der Kreis Stormarn erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 167 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut bewertet ist der Kreis mit Rang 84 im Teilindex "Wohlstand und soziale Lage" und Rang 96 im Index "Wettbewerbsfähigkeit und Innovation". Schwächer ist die Bewertung im Bereich "Demografie" (Rang 362) und "Dynamik" (Rang 388), was auf alternde Strukturen und geringere Wachstumsdynamik in Teilen des Kreises hindeutet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.