Marktüberblick und Einordnung
Der Kreis Stormarn liegt im Südosten Schleswig-Holsteins und gehört zur Metropolregion Hamburg. Mit 248.267 Einwohnern auf 766,3 km² ist er der flächenmäßig größte Kreis Schleswig-Holsteins und weist eine Bevölkerungsdichte von 324 Einwohnern je km² auf. Der Kreis grenzt im Westen an Hamburg, im Norden an den Kreis Segeberg und den Kreis Ostholstein, im Nordosten an die kreisfreie Stadt Lübeck, im Osten an den Kreis Herzogtum Lauenburg. Bad Oldesloe ist Kreisstadt und Verwaltungssitz.
Der mittlere Kaufpreis liegt bei 3.102 EUR/m², der Kreis rangiert damit auf Platz 5 von 15 Kreisen in Schleswig-Holstein und deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 EUR/m². Die mittlere Mietpreis liegt bei 11,34 EUR/m². Die Bevölkerung wuchs von 239.614 (2015) auf 248.267 (2023), was einem Zuwachs von rund 3,6 Prozent in acht Jahren entspricht. Der Kaufpreis stieg von 2.903 EUR/m² (2018) auf 3.881 EUR/m² (2021), fiel dann auf 3.192 EUR/m² (2023) und erholte sich 2024 auf 3.392 EUR/m². Die Miete lag 2018 bei 9,75 EUR/m² und stieg bis 2024 auf 11,88 EUR/m².
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Stormarn auf Rang 167 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut abschneidet er beim Wohlstand (Rang 84) und bei der Wettbewerbsfähigkeit (Rang 104). Im Dynamik-Index liegt er mit Rang 388 deutlich zurück, was auf demografische Herausforderungen hindeutet.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Kreis Stormarn ist durch eine ausgeprägte innere Struktur geprägt, die sich an der Nähe zu Hamburg orientiert. Die Kaufpreise reichen von 1.405 EUR/m² in Heilshoop bis 4.405 EUR/m² in Großensee – eine Spreizung von mehr als dem Fünffachen. Die Mietpreise variieren zwischen 7,58 EUR/m² und 14,59 EUR/m².
Die teuersten Gemeinden liegen im Südwesten des Kreises, direkt an Hamburg angrenzend. Ahrensburg (34.601 Einwohner) führt mit 4.150 EUR/m², gefolgt von Reinbek (3.807 EUR/m²), Barsbüttel (3.898 EUR/m²), Großhansdorf (4.342 EUR/m²) und Lütjensee (4.157 EUR/m²). Diese Gemeinden bilden den sogenannten Hamburger Ring, eine ringförmige Siedlungsstruktur nördlich der Elbe. Großensee, die teuerste Gemeinde des Kreises mit 4.405 EUR/m², ist mit nur 1.786 Einwohnern eine kleine Gemeinde im Südwesten, die ebenfalls in unmittelbarer Hamburger Nähe liegt.
Im Nordosten des Kreises, entfernt von Hamburg und der A1, liegen die günstigsten Gemeinden: Heilshoop (1.405 EUR/m²), Rehhorst (1.732 EUR/m²), Westerau (1.758 EUR/m²), Neritz (2.009 EUR/m²) und Pölitz (2.282 EUR/m²). Diese Gemeinden haben zwischen 358 und 1.233 Einwohner und sind ländlich geprägt. Die Renditen sind hier entsprechend höher – Heilshoop weist mit 8,34 Prozent die höchste Bruttomieteinnahmenrendite des Kreises auf, während Großensee mit 2,97 Prozent die niedrigste verzeichnet.
Bad Oldesloe als Kreisstadt liegt mit 3.082 EUR/m² und 25.104 Einwohnern im unteren Mittelfeld – weiter entfernt von Hamburg und ohne direkte S-Bahn-Anbindung. Glinde (3.316 EUR/m²), Bargteheide (3.577 EUR/m²) und Ammersbek (3.570 EUR/m²) liegen dazwischen und profitieren von ihrer Lage an der A1 und der S-Bahn-Linie S2 nach Hamburg-Bergedorf.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Kreis Stormarn ist geprägt von seiner Lage in der Metropolregion Hamburg. Die Wirtschaft ist durch eine Mischung aus industriellem Mittelstand, Dienstleistungen und dem Einfluss der Nachbarstadt Hamburg strukturiert.
Größter Arbeitgeber des Kreises ist Getriebebau Nord mit Hauptsitz in Bargteheide. Das 1965 gegründete Familienunternehmen produziert mechanische und elektronische Antriebstechnik und ist einer der weltweit größten Getriebemotoren-Hersteller. Mit rund 4.800 Mitarbeitern weltweit und einem Umsatz von 1,09 Milliarden Euro (2023) ist Nord ein bedeutender Wirtschaftsstandort für den Kreis. Ein weiteres Werk befindet sich in Glinde.
Im Gesundheitswesen ist die LungenClinic Grosshansdorf von überregionaler Bedeutung. Das Krankenhaus ist international bekannt für Pneumologie und Thoraxchirurgie. In Großhansdorf befindet sich zudem die Park-Klinik Manhagen (orthopädische Chirurgie) und das Thünen-Institut für Forstgenetik, ein Forschungsinstitut des Bundes.
Die WAS (Wirtschafts- und Aufbaugesellschaft Stormarn) wurde 1957 gegründet und ist die älteste Wirtschaftsförderungsgesellschaft Deutschlands. Sie unterstützt die Ansiedlung und den Ausbau von Gewerbe im Kreis.
Der Kreis hat eine hohe Industriedichte für Schleswig-Holstein. Nach dem Kreis Pinneberg hat der Kreis Stormarn die zweithöchste Industriedichte des Landes. Die Ansiedlung von Unternehmen konzentriert sich entlang der A1 und an den Bahnhöfen der S-Bahn-Linie S2.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung ist der bestimmende Faktor für die Entwicklung des Kreis Stormarn. Der Kreis wird von der Bundesautobahn 1 durchquert, die Hamburg mit Lübeck und der Ostsee verbindet. Entlang der A1 liegen die Anschlussstellen Bargteheide, Ahrensburg, Stapelfeld und Barsbüttel. Das Autobahnkreuz Lübeck liegt auf dem Gemeindegebiet von Hamberge und verbindet die A1 mit der A20 nach Rostock.
Im Schienenverkehr ist der Kreis auf zwei Systeme angewiesen. Im Südwesten erschließt die S-Bahn-Linie S2 (Aumühle–Bergedorf–Hamburg–Altona) die Gemeinden Reinbek, Barsbüttel, Glinde und Oststeinbek. Die Fahrt vom Hamburger Hauptbahnhof nach Bargteheide dauert rund 40 Minuten. Im Nordosten erschließt die U-Bahn-Linie U1 (Walddörferbahn) Großhansdorf als Endstation mit den Stationen Schmalenbeck, Kiekut und Großhansdorf. Die Fahrt zum Hamburger Hauptbahnhof dauert 43 Minuten.
Ein wichtiges Zukunftsvorhaben ist der Ausbau der S-Bahn Hamburg auf der bestehenden Bahnstrecke Lübeck–Hamburg. Die Planung sieht vor, die S-Bahn-Linie S21 von Rahlstedt über Bargteheide nach Bad Oldesloe zu führen. Die Strecke zwischen Hamburg-Hasselbrook und Bargteheide befindet sich im Bau. Dieser Ausbau wird die Erreichbarkeit der nördlichen und östlichen Teile des Kreises deutlich verbessern und dürfte die Immobilienmärkte in Bargteheide, Bad Oldesloe und den dazwischenliegenden Gemeinden nachhaltig beeinflussen.
Die Bahnstrecke Lübeck–Hamburg über Bad Oldesloe und Ahrensburg weist die größte Zahl Bahnreisender in Schleswig-Holstein auf und ist damit eine der am stärksten frequentierten Strecken des Landes.
Entwicklung und Ausblick
Der Kreis Stormarn profitiert von seiner Lage im Hamburger Umland und seiner wachsenden Bevölkerung. Die Kaufpreise liegen deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt, was die hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion Hamburg widerspiegelt.
Die innere Struktur des Kreises zeigt ein klares Preisgefälle von Südwest nach Nordost. Die Gemeinden entlang der A1 und der S-Bahn-Linie S2 sind die teuersten und profitieren von der direkten Erreichbarkeit Hamburgs. Die Gemeinden im Nordosten des Kreises sind deutlich günstiger und weisen höhere Renditen auf, sind aber auch weiter von den wirtschaftlichen Zentren entfernt.
Der geplante S-Bahn-Ausbau nach Bad Oldesloe (S21) ist ein wichtiger Zukunftsfaktor. Er wird die Erreichbarkeit der nördlichen und östlichen Gemeinden des Kreises deutlich verbessern und dürfte die Nachfrage und die Preise in diesen Gebieten erhöhen. Die Strecke zwischen Hamburg-Hasselbrook und Bargteheide befindet sich bereits im Bau.
Die wirtschaftliche Struktur des Kreises ist durch Getriebebau Nord als großen Arbeitgeber geprägt, der mit rund 4.800 Mitarbeitern und einem Umsatz von über einer Milliarde Euro ein wichtiger Standortfaktor ist. Die LungenClinic Grosshansdorf und das Thünen-Institut ergänzen das Spektrum der überregional bedeutenden Einrichtungen.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis mit Rang 167 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex. Während der Wohlstand (Rang 84) und die Wettbewerbsfähigkeit (Rang 104) gut bewertet sind, liegt der Dynamik-Index mit Rang 388 deutlich zurück. Dies entspricht dem Muster vieler Umlandkreise, die zwar wirtschaftlich stabil sind, aber mit demografischem Wandel und abnehmender Dynamik konfrontiert sind.