Bargteheide, Stadt

Der Ort Bargteheide

Bargteheide ist eine Stadt im Kreis Stormarn in Schleswig-Holstein mit rund 16.320 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 15,82 km². Die Stadt liegt in der Metropolregion Hamburg, etwa auf halber Strecke zwischen Hamburg und Lübeck. Historisch entstand Bargteheide als Angerdorf und wurde erstmals 1314 als „Brektehegel“ erwähnt. Die günstige Lage an der historischen Verbindungsstraße zwischen den beiden Hansestädten machte den Ort zum Rast- und Ausspannort für Händler und Reisende – ein Motiv, das bis heute im Stadtwappen mit dem Wagenrad fortwirkt. 1970 erhielt Bargteheide das Stadtrecht. Die Stadt hat keine weiteren Ortsteile und grenzt unmittelbar an Elmenhorst, Tremsbüttel, Jersbek, Hammoor und Delingsdorf.

Aktueller Markt und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 12,38 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.577 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,15 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,08. Beide Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen Angebotswerte dar, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Die Angebotsmiete entwickelte sich seit 2018 von 10,50 Euro pro Quadratmeter auf aktuell 12,38 Euro – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 1,83 Prozent. Der Kaufpreis stieg im selben Zeitraum von 2.940 Euro pro Quadratmeter auf 3.577 Euro (jährlich rund 1,45 Prozent). Dabei ist eine deutliche Volatilität zu beobachten: Der Kaufpreis kletterte 2021 auf einen Höhepunkt von 3.978 Euro pro Quadratmeter, fiel dann bis 2023 auf 3.407 Euro, erholte sich 2024 kurzzeitig auf 3.804 Euro und zeigt in den vorliegenden Reihen für 2025 und 2026 wieder einen Rückgang auf 3.300 Euro. Diese Schwankungen deuten auf einen korrigierenden Markt hin, der sich nach dem starken Anstieg während der Niedrigzinsphase neu orientiert.

Regionale Einordnung

Bargteheide liegt mit seinen Angebotswerten deutlich über allen Vergleichsdurchschnitten. Die Angebotsmiete von 12,38 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreis-Durchschnitt von 11,34 Euro, den Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 9,87 Euro und den deutschlandweiten Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch beim Kaufpreis liegt Bargteheide mit 3.577 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis-Durchschnitt von 3.102 Euro, dem Landeswert von 2.625 Euro und dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,15 Prozent liegt hingegen unter dem Kreis-Durchschnitt von 4,52 Prozent und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Perzentilrang von 32,9 Prozent im Bundesland bedeutet, dass rund ein Drittel der Orte in Schleswig-Holstein eine niedrigere Rendite aufweisen – also noch höhere Preise im Verhältnis zur Miete. Der Kaufpreisfaktor von 24,08 liegt über dem Kreis-Durchschnitt von 22,8 und dem Landesdurchschnitt von 22,0.

Im direkten Umland zeigen sich große Unterschiede: Der Nachbarort Delingsdorf (2,7 km) weist mit 13,50 Euro pro Quadratmeter die höchste Angebotsmiete auf, während Hammoor (4,4 km) mit 5,75 Prozent die höchste Rendite im Nahbereich bietet. Ahrensburg (6,2 km) liegt mit 4.150 Euro pro Quadratmeter noch über Bargteheide beim Kaufpreis.

Standortfaktoren

Der Kreis Stormarn, dem Bargteheide angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 167 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Bewertung zeigt ein differenziertes Bild: Die Stärke des Kreises mit Rang 96 und der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 104 gehören zu den stärkeren Positionen. Die soziale Lage und der Wohlstand liegen mit Rang 84 ebenfalls im oberen Drittel. Schwächer ausgeprägt sind die Dynamik mit Rang 388 und die Demografie mit Rang 362 – beide Werte liegen im unteren Quartil. Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 199 im Mittelfeld.

Diese Struktur deutet auf einen Kreis hin, der wirtschaftlich stabil und wohlhabend ist, aber an Dynamik und demografischer Entwicklung verliert. Für Bargteheide als Teil des Kreises bedeutet dies: Die stabile wirtschaftliche Lage und der Wohlstand stützen die Immobilienpreise, während die schwache Dynamik und Demografie langfristige Herausforderungen darstellen können.

Hochschulen sind in Bargteheide nicht vorhanden. Die Nähe zu Hamburg und Lübeck als Hochschulstandorte bleibt ein Faktor für die Attraktivität des Ortes.

Bevölkerung und Demografie

Die Bevölkerung von Bargteheide wuchs zwischen 2015 und 2024 um rund 1,8 Prozent von 16.029 auf 16.320 Einwohner. Nach einem leichten Rückgang zwischen 2016 und 2020 (Tiefpunkt 15.984 im Jahr 2020) setzte ab 2022 ein deutlicher Anstieg ein. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.032 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine Stadt dieser Größe im Umland einer Großstadt typisch ist.

Die Arbeitslosenzahlen im Zeitverlauf zeigen einen Anstieg von 221 im Jahr 2018 auf 300 im Jahr 2023. Die Entwicklung spiegelt die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung wider.

Boden- und Grundstückswerte, einschließlich des Bodenrichtwerts, liegen für Bargteheide nicht vor und können daher nicht in die Bewertung einfließen.