Bargfeld-Stegen

Marktüberblick

Bargfeld-Stegen liegt im Kreis Stormarn, Schleswig-Holstein, auf einer Fläche von 17,82 Quadratkilometern mit rund 3.068 Einwohnern (2024). Die Gemeinde weist eine Bevölkerungsdichte von 172 Einwohnern pro Quadratkilometer auf und hat seit 2015 um 5,8 Prozent an Bevölkerung zugelegt. Der lokale Immobilienmarkt positioniert sich mit Angebotsmieten von 10,89 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreisen von 3.187 Euro pro Quadratmeter über dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt, liegt aber im regionalen Vergleich mit den Nachbargemeinden und dem Kreisdurchschnitt in einem mittleren bis oberen Segment.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,1 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,52 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,38 übersteigt sowohl den Kreiswert von 22,8 als auch den Landesdurchschnitt von 22,05. Im Perzentilrang der 1.106 Orte Schleswig-Holsteins belegt Bargfeld-Stegen mit 30,95 Prozent den unteren Drittelbereich bei der Mietrendite — das bedeutet, dass in etwa 69 Prozent der Orte im Land die Rendite höher ausfällt.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 7,21 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 9,50 Euro (2026), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 3,5 Prozent entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 10,19 Euro (2022) folgte ein Rückgang auf 8,66 Euro (2023), gefolgt von einem weiteren Anstieg auf 9,31 Euro (2024). Der Wert von 14,13 Euro (2025) stellt einen deutlichen Ausreißer dar und liegt deutlich über allen Vor- und Folgejahren. Der Wert von 9,50 Euro (2026) korrigiert diese Bewegung wieder in die Nähe des langfristigen Trends.

Beim Kaufpreis ist die Volatilität noch ausgeprägter. Von 1.925 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg der Wert auf 3.662 Euro (2026), was einer CAGR von 8,4 Prozent entspricht. Diese hohe durchschnittliche Wachstumsrate wird jedoch maßgeblich von einem Ausreißer im Jahr 2024 mit 4.111 Euro pro Quadratmeter getrieben. Ohne diesen Wert läge die Entwicklung deutlich moderater. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 2018 und 2023 in einem Bereich von 1.609 bis 2.989 Euro, fiel 2023 auf 2.288 Euro und sprang 2024 auf den Rekordwert, bevor er 2025 auf 2.544 Euro zurückging.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Kreis Stormarn liegt die Angebotsmiete von Bargfeld-Stegen (10,89 Euro) leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 11,34 Euro, während der Kaufpreis (3.187 Euro) knapp darüber liegt (Kreis: 3.102 Euro). Gegenüber dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt (Miete: 9,87 Euro, Kaufpreis: 2.625 Euro) liegt Bargfeld-Stegen bei beiden Kennzahlen deutlich über dem Mittel. Der Kaufpreisfaktor von 24,38 ist höher als der Landesdurchschnitt von 22,05, was auf die Kombination aus relativ hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten im Verhältnis zueinander hinweist.

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 6,4 Kilometern zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Angebotsmiete von Bargfeld-Stegen ist mit 10,89 Euro pro Quadratmeter die zweithöchste im Umkreis — nur Bargteheide (6,4 km Entfernung) liegt mit 12,38 Euro darüber. Gleichzeitig ist der Kaufpreis von 3.187 Euro pro Quadratmeter der dritthöchste im Vergleich, nach Kayhude (3.550 Euro) und Bargteheide (3.577 Euro). Diese Kombination aus hoher Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer der niedrigsten Renditen im Umkreis: 4,1 Prozent liegen nur knapp über Nienwohld (3,19 Prozent) und Kayhude (3,54 Prozent), deutlich unter den Werten von Sülfeld (5,07 Prozent), Itzstedt (5,42 Prozent) und Nahe (4,9 Prozent).

Die Nachbargemeinden zeigen, dass Bargfeld-Stegen in einem Marktsegment operiert, in dem die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten — ein Muster, das sich in der niedrigen Rendite und dem hohen Kaufpreisfaktor widerspiegelt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Bargfeld-Stegen ist durchgängig positiv: Von 2.899 Einwohnern (2015) wuchs die Gemeinde auf 3.068 Einwohner (2024), was einem Anstieg von 5,8 Prozent entspricht. Das Wachstum verlief dabei relativ stabil, mit einem leichten Einbruch 2021 (3.042 Einwohner) und einem Plateau zwischen 2023 und 2024 (jeweils 3.068 Einwohner).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 36 Promille (3,6 Prozent) und bewegte sich im Beobachtungszeitraum zwischen 26 Promille (2019) und 44 Promille (2020). Damit liegt sie im unteren bis mittleren Bereich.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Stormarn den Gesamtrang 167 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist die starke Diskrepanz zwischen dem Rang im Teilindex "Stärke" (Platz 96 von 400, also im oberen Viertel) und dem Rang im Teilindex "Dynamik" (Platz 388, also im unteren Fünftel). Der Kreis verfügt über keine Hochschulen am Ort.

Die Kombination aus Bevölkerungszuwachs und steigenden Kaufpreisen geht einher mit einem Markt, in dem die Kaufpreisentwicklung die Mietentwicklung übertrifft — was sich in der niedrigen Bruttomietrendite und dem hohen Kaufpreisfaktor widerspiegelt.