Itzstedt
Itzstedt (PLZ 23845) liegt im Kreis Segeberg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 2.523 Einwohner auf 7,1 km², das entspricht 354 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,26 € pro m², der Kaufpreis bei 2.271 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,42 % und ein Kaufpreisfaktor von 18,5 — rechnerisch sind das 18 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Itzstedt über dem Renditeniveau von 69 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,00 € auf 11,67 € pro m², im Mittel 6,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Segeberg Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 142, Stärkerang 180). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Nahe, Oering und Nienwohld an.
Immobilienpreise in Itzstedt im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Itzstedt
Itzstedt ist eine kleine Gemeinde im Kreis Segeberg mit knapp 2.500 Einwohnern, die seit 2021 stark wächst. Der Immobilienmarkt zeigt eine interessante Diskrepanz: Die Angebotsmieten liegen über dem Landes- und Bundesdurchschnitt, während die Kaufpreise darunter liegen. Die Bruttomietrendite von 5,42 % ist die höchste im Vergleich zu allen Referenzräumen.
Der Ort
Itzstedt ist eine 7,13 km² große Gemeinde im Kreis Segeberg, Schleswig-Holstein – eine der flächenkleinsten Gemeinden des Kreises. Mit rund 2.523 Einwohnern (2024) entspricht das einer Bevölkerungsdichte von 354 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort liegt an der Bundesstraße 432, der Verbindungsstraße zwischen Hamburg und Bad Segeberg, etwa 16 km nordöstlich von Norderstedt. Die Anbindung an den Hamburger Nahverkehr erfolgt über die Buslinie 7550 zum U-Bahnhof Ochsenzoll, werktags in den Hauptverkehrszeiten im 30-Minuten-Takt. Der Kreis Segeberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 173 von rund 400 deutschen Kreisen – damit im unteren Mittelbereich. Im Dynamik-Index schneidet der Kreis mit Rang 142 besser ab als im Stärke-Index (Rang 180). Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.
Marktüberblick
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.271 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt (2.527 €/m²), dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (2.625 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,45 und liegt ebenfalls deutlich unter den Vergleichswerten des Kreises (21,58), Schleswig-Holsteins (22,05) und Deutschlands (24,09). Die Angebotsmiete von 10,26 €/m² liegt hingegen über dem Kreis- (9,89 €/m²), Landes- (9,87 €/m²) und Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Diese Kombination aus unterdurchschnittlichen Kaufpreisen und überdurchschnittlichen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 5,42 %, die über allen drei Referenzräumen liegt und im Schleswig-Holstein-Vergleich das 68. Perzentil erreicht. Itzstedt ist damit einer der renditestärksten Orte im Land.
Preisentwicklung
Die Mietentwicklung zeigt über die letzten Jahre starke Schwankungen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,00 €/m², stieg sie 2020 auf 9,72 €/m², fiel 2021 wieder auf 8,37 €/m² und stabilisierte sich 2022 und 2023 bei 8,69 €/m². Seit 2024 ist ein deutlicher Anstieg auf 10,67 €/m² zu verzeichnen, 2025 folgte eine leichte Korrektur auf 10,15 €/m², 2026 wird ein Wert von 11,67 €/m² ausgewiesen. Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler: Nach einem Anstieg von 2.085 €/m² (2019) auf 2.622 €/m² (2020) folgte ein kontinuierlicher Rückgang auf 1.537 €/m² (2024). Der Wert von 3.000 €/m² für 2025 stellt einen extremen Sprung dar und steht in keinem Verhältnis zur vorherigen Entwicklung. Die CAGR-Werte von 6,60 % für Miete und 6,25 % für Kaufpreis über die jeweiligen Zeiträume sind rechnerisch korrekt, werden aber durch die hohen Schwankungen und den Ausreißer 2025 bei den Kaufpreisen stark verzerrt.
Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerungsentwicklung von Itzstedt weist zwei klar voneinander abgrenzbare Phasen auf. Von 2015 (2.380 Einwohner) bis 2020 (2.258 Einwohner) ging die Einwohnerzahl um 122 Personen zurück. Ab 2021 kehrte sich dieser Trend um: 2021 zählte man 2.488 Einwohner, 2022 erreichte die Bevölkerung mit 2.549 ihren höchsten Wert der Reihe. Seitdem stabilisiert sie sich bei rund 2.523 Einwohnern. Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Beginn der Reihe um 6 % höher.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich zeigt Itzstedt ein gemischtes Bild. Von den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,4 km liegt die Angebotsmiete von Itzstedt (10,26 €/m²) im oberen Mittelfeld: Sie wird nur von Bargfeld-Stegen (10,89 €/m²) und Sievershütten (11,29 €/m²) übertroffen, liegt aber über Nahe (10,40 €/m²) und Sülfeld (10,33 €/m²). Bei den Kaufpreisen liegt Itzstedt mit 2.271 €/m² im unteren Drittel der Nachbarn – deutlich unter Nienwohld (2.847 €/m²), Seth (3.288 €/m²) und Stuvenborn (3.002 €/m²). Die Bruttomietrendite von 5,42 % ist im Nachbarsvergleich zweithöchste nach Sievershütten (5,53 %) und übertrifft alle anderen Nachbarorte. Diese Kombination aus moderaten Kaufpreisen und soliden Mieten macht Itzstedt im regionalen Vergleich zu einem der attraktivsten Standorte für Kapitalanleger.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Itzstedt entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Itzstedt
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,00 €/m² |
| 2019 | 7,23 €/m² |
| 2020 | 9,72 €/m² |
| 2021 | 8,37 €/m² |
| 2022 | 8,69 €/m² |
| 2023 | 8,69 €/m² |
| 2024 | 10,67 €/m² |
| 2025 | 10,15 €/m² |
| 2026 | 11,67 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Itzstedt
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 2.085 €/m² |
| 2020 | 2.622 €/m² |
| 2021 | 2.444 €/m² |
| 2022 | 2.183 €/m² |
| 2023 | 1.762 €/m² |
| 2024 | 1.537 €/m² |
| 2025 | 3.000 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Itzstedt
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 4,16 % |
| 2020 | 4,45 % |
| 2021 | 4,11 % |
| 2022 | 4,78 % |
| 2023 | 5,92 % |
| 2024 | 8,33 % |
| 2025 | 4,06 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Itzstedt
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.380 Einwohner |
| 2016 | 2.358 Einwohner |
| 2017 | 2.348 Einwohner |
| 2018 | 2.329 Einwohner |
| 2019 | 2.265 Einwohner |
| 2020 | 2.258 Einwohner |
| 2021 | 2.488 Einwohner |
| 2022 | 2.549 Einwohner |
| 2023 | 2.523 Einwohner |
| 2024 | 2.523 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Itzstedt
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,72 % |
| 2016 | 2,89 % |
| 2017 | 2,41 % |
| 2018 | 2,12 % |
| 2019 | 1,91 % |
| 2020 | 3,07 % |
| 2021 | 2,78 % |
| 2022 | 2,43 % |
| 2023 | 2,61 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 173 Rang |
| Dynamik | 142 Rang |
| Stärke | 180 Rang |
| Demografie | 219 Rang |
| Arbeitsmarkt | 176 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 139 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 208 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Itzstedt liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Itzstedt im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Itzstedt ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Itzstedt ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Itzstedt
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Sievershütten | 11,29 €/m² |
| Bargfeld-Stegen | 10,89 €/m² |
| Nahe | 10,40 €/m² |
| Sülfeld | 10,33 €/m² |
| Itzstedt | 10,26 €/m² |
| Seth | 10,21 €/m² |
| Wakendorf II | 10,04 €/m² |
| Oering | 8,75 €/m² |
| Stuvenborn | 8,48 €/m² |
| Nienwohld | 7,58 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Itzstedt ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Itzstedt
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Sievershütten | 5,53 % |
| Itzstedt | 5,42 % |
| Oering | 5,10 % |
| Sülfeld | 5,07 % |
| Nahe | 4,90 % |
| Wakendorf II | 4,79 % |
| Bargfeld-Stegen | 4,10 % |
| Seth | 3,73 % |
| Stuvenborn | 3,39 % |
| Nienwohld | 3,19 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Nahe | 1,9 km | 23866 | 10,40 € | 2.546 € | 4,90 % |
| Oering | 2,2 km | 23845 | 8,75 € | 2.061 € | 5,10 % |
| Nienwohld | 3,3 km | 23863 | 7,58 € | 2.847 € | 3,19 % |
| Bargfeld-Stegen | 4,9 km | 23863 | 10,89 € | 3.187 € | 4,10 % |
| Sülfeld | 5,0 km | 23867 | 10,33 € | 2.444 € | 5,07 % |
| Seth | 5,0 km | 23845 | 10,21 € | 3.288 € | 3,73 % |
| Sievershütten | 5,1 km | 24641 | 11,29 € | 2.452 € | 5,53 % |
| Stuvenborn | 5,4 km | 24641 | 8,48 € | 3.002 € | 3,39 % |
| Wakendorf II | 5,6 km | 24558 | 10,04 € | 2.512 € | 4,79 % |
Wo liegt Itzstedt?
Lage
Itzstedt auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Itzstedt
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,26 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.271 € |
| Bruttomietrendite | 5,42 % |
| Kaufpreisfaktor | 18,5 |
| Einwohner | 2.523 |
| Einwohner je km² | 354 |
| Fläche (km²) | 7,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #173 |
| Prognos Dynamikrang | #142 |
| Prognos Stärkerang | #180 |
| Koordinaten | 53,8064, 10,1565 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Itzstedt
Was kostet eine Wohnung in Itzstedt?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 10,26 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.271 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Angebotsmiete über dem Durchschnitt von Schleswig-Holstein (9,87 €/m²) und dem Kreis Segeberg (9,89 €/m²). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Itzstedt entwickelt?
In der Zeitreihe von 2018 bis 2026 zeigt sich ein deutlicher Anstieg der Mieten: Von 7,00 €/m² im Jahr 2018 auf 11,67 €/m² im Jahr 2026, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 6,6 Prozent entspricht. Die Kaufpreise stiegen von 2.085 €/m² (2019) auf 3.000 €/m² (2025), was einem CAGR von 6,3 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Itzstedt?
Die Bruttomietrendite beträgt 5,42 Prozent und liegt damit über dem Durchschnitt von Schleswig-Holstein (5,09 %) und dem Kreis Segeberg (5,06 %). Im Perzentilrang der Bundeslandplätze belegt Itzstedt mit 68,5 einen Wert, der höher liegt als bei rund 69 Prozent der anderen Orte in Schleswig-Holstein. Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,45 und liegt unter dem Landesdurchschnitt von 22,05, was auf ein relativ günstiges Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie schneidet Itzstedt im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten liegen die Mieten in Itzstedt (10,26 €/m²) im Mittelfeld: Sie liegen unter denen von Sievershütten (11,29 €/m²) und Bargfeld-Stegen (10,89 €/m²), aber über denen von Oering (8,75 €/m²) und Nienwohld (7,58 €/m²). Die Kaufpreise mit 2.271 €/m² sind im Vergleich zu den Nachbarorten eher moderat.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Itzstedt?
Die Einwohnerzahl stieg von 2.380 (2015) auf 2.523 (2024), was einem Wachstum von rund 6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 354 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,3 Prozent.
Wie ist die Standortqualität in Itzstedt?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Segeberg, zu dem Itzstedt gehört, den Platz 173 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-ranking. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 219), während er im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 139 besser abschneidet. Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.
Woher stammen die Daten zu Itzstedt?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Itzstedt sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Itzstedt führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Segeberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Negernbötel | 23795 | 10,89 € | 1.298 € | 10,07 % |
| Winsen | 24568 | 9,43 € | 1.130 € | 10,02 % |
| Gönnebek | 24610 | 9,46 € | 1.330 € | 8,54 % |
| Glasau | 23719 | 9,18 € | 1.293 € | 8,52 % |
| Mözen | 23795 | 9,56 € | 1.370 € | 8,37 % |
| Trappenkamp | 24610 | 9,26 € | 1.343 € | 8,28 % |
| Rohlstorf | 23821 | 10,68 € | 1.595 € | 8,04 % |
| Bimöhlen | 24576 | 12,71 € | 1.973 € | 7,73 % |