Steinburg

Marktüberblick: Günstigere Preise bei guter Rendite

Auf dem Immobilienmarkt in Steinburg liegen die Angebotsmieten bei 10,65 Euro pro Quadratmeter und die Angebotskaufpreise bei 2.382 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,37 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,63. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Die Mieten liegen über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 €/m²), die Kaufpreise darunter (2.625 €/m²). Das Ergebnis ist eine überdurchschnittliche Rendite. Der niedrige Kaufpreisfaktor bestätigt diese Einschätzung: Bei 18,63 Jahren muss der Kaufpreis nicht einmal 19-mal so hoch sein wie die Jahresmiete, um die Immobilie zu amortisieren. Im Landesvergleich liegt Steinburg damit im 67. Perzentil – die Rendite ist höher als bei zwei Dritteln der Orte in Schleswig-Holstein.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen ohne klaren Trend

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen für Steinburg keine stabile Entwicklung, sondern extreme jährliche Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,54 €/m² (2018) und 11,82 €/m² (2024), der Angebotskaufpreis zwischen 1.282 €/m² (2018) und 3.467 €/m² (2024). Diese Volatilität geht einher mit der geringen Größe des Marktes: Bei nur 2.787 Einwohnern und einer Fläche von 23,9 km² können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Die CAGR-Werte von 4,09 % für Mieten und 6,38 % für Kaufpreise geben nur die durchschnittliche Entwicklung über den gesamten Zeitraum an und verdecken die zugrundeliegenden Ausschläge.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft in diesem Zeitraum deutlich stabiler: Von 2.726 Einwohnern (2015) auf 2.787 (2024) entspricht das einem Wachstum von 2,2 Prozent. Die Bevölkerung bleibt also weitgehend konstant, was auf einen ausgeglichenen Zuzug- und Fortzugsausgleich hindeutet.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreisdurchschnitt, über dem Bundesdurchschnitt bei der Miete

Im Vergleich zum Kreis Stormarn schneidet Steinburg bei allen vier Kennzahlen anders ab als im Landesvergleich. Die Angebotsmiete von 10,65 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 11,34 €/m², der Kaufpreis von 2.382 €/m² unter dem Kreiswert von 3.102 €/m². Beide Werte sind damit im unteren Drittel der 55 Orte des Kreises angesiedelt. Der Kaufpreisfaktor von 18,63 liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 22,8.

Im bundesweiten Vergleich zeigt sich ein anderes Bild: Die Miete von 10,65 €/m² liegt mit dem 1,19-Fachen des Bundesdurchschnitts (8,92 €/m²) darüber, während der Kaufpreis mit 2.382 €/m² knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m² liegt. Diese Kombination – höhere Miete bei niedrigerem Kaufpreis – ist die Ursache für die überdurchschnittliche Bruttomietrendite.

In der Nachbarschaft variiert die Miete zwischen 8,30 €/m² (Steinhorst) und 12,19 €/m² (Tremsbüttel). Steinburg liegt mit 10,65 €/m² im mittleren Bereich. Der Kaufpreis von 2.382 €/m² liegt deutlich unter dem der Nachbarn mit Ausnahme von Steinhorst (1.108 €/m²) und Schönberg (2.057 €/m²). Die Bruttomietrendite von 5,37 % liegt über der Mehrheit der Nachbarorte.

Standortfaktoren: Metropolregion Hamburg, aber schwache Dynamik

Steinburg liegt in der Europäischen Metropolregion Hamburg. Die Bundesstraße 404 führt direkt durch die Gemeinde und verbindet sie am Autobahnkreuz Bargteheide mit der A1 und A21. Eine Anbindung an das Schienennetz besteht seit 1976 nicht mehr; bis dahin bestanden Bahnstationen in Mollhagen und Sprenge an der Strecke Schwarzenbek–Bad Oldesloe.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Stormarn Rang 167 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 104) sowie bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 84). Schwach ausgeprägt sind hingegen die Dynamik (Rang 388) und die Demografie (Rang 362). Diese Rangwerte gelten für den Kreis Stormarn als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Steinburg.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde hat eine Bevölkerungsdichte von 117 Einwohnern je km². Boden- und Grundstückswerte liegen für diesen Ort nicht vor.