Steinhorst

Ort und Standort

Steinhorst ist eine Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein mit rund 16 qkm Fläche und etwa 582 Einwohnern. Die Gemeinde ist ländlich strukturiert: Von den 1.629 Hektar entfallen 580 Hektar auf Wald und 820 Hektar auf landwirtschaftliche Flächen. Das Herrenhaus Steinhorst von 1721/22 und das Museum Vergessene Arbeit sind ortsgeschichtliche Merkmale. Steinhorst gehört zum Amt Sandesneben-Nusse und hat keine Hochschulen oder größeren Arbeitgeber.

Die Bevölkerung ist seit 2015 stabil bei etwa 580 Einwohnern mit einem leichten Rückgang von 0,5 Prozent über den Zeitraum. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,64 Prozent, was nur sechs arbeitslosen Personen entspricht und deutlich unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegt. Die Kombination aus sehr kleiner Einwohnerzahl, ländlicher Struktur und fehlenden wirtschaftlichen Zentren prägt den Immobilienmarkt: Steinhorst ist ein klarer Ausreißer im regionalen Vergleich.

Immobilienmarkt und Preise

Der Angebotskaufpreis in Steinhorst liegt bei 1.108 Euro je Quadratmeter - das ist weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts (2.683 Euro/qm) und knapp die Hälfte des Landesdurchschnitts Schleswig-Holsteins (2.625 Euro/qm). Auch im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 4,4 km ist Steinhorst der günstigste Ort: Die nächstgelegenen Orte wie Schiphorst (1,9 km) und Labenz (3 km) weisen Kaufpreise von 2.206 Euro bzw. 1.445 Euro/qm aus. Selbst die vergleichbar günstigen Orte im Umkreis wie Lüchow (1.610 Euro/qm) liegen deutlich darüber.

Die Angebotsmiete liegt mit 8,30 Euro/qm zwar unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro/qm), aber im regionalen Kontext bei den Nachbarn im mittleren Bereich. Dieser Unterschied - niedrige Miete bei extrem niedrigem Kaufpreis - führt zu einer Bruttomietrendite von 8,99 Prozent. Das ist die höchste Rendite im gesamten Bundesland Schleswig-Holstein: Steinhorst liegt im 95. Perzentil, also höher als 95 Prozent aller verglichenen Orte im Land. Der Kaufpreisfaktor von 11,13 ist mehr als halb so hoch wie der Kreis- (23,8) und Landesdurchschnitt (22,0). Ein Kaufpreisfaktor von 11 bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp elffachen der Jahreskaltmiete entspricht - ein Wert, der in den meisten deutschen Immobilienmärkten nicht vorkommt.

Die extrem niedrigen Kaufpreise bei moderaten Mieten machen Steinhorst zu einem der renditestärksten Orte in Schleswig-Holstein. Gleichzeitig zeigt die hohe Rendite, dass der Markt für Käufer attraktiv ist, während die Nachfrage begrenzt erscheint.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Steinhorst war volatil. Die Zeitreihe zeigt einen Anstieg von 6,54 Euro/qm (2019) auf 8,39 Euro/qm (2022), einen Rückgang auf 7,23 Euro/qm (2024) und einen erneuten Anstieg auf 9,89 Euro/qm (2025). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) der Miete liegt bei 7,14 Prozent. Die Kaufpreise stiegen von 847 Euro/qm (2019) auf 1.240 Euro/qm (2023), was einem CAGR von 10,0 Prozent entspricht.

Zwei Besonderheiten sind zu beachten: Erstens weicht der aktuelle Angebotsmietenwert von 8,30 Euro/qm von dem Zeitreihenwert für 2025 (9,89 Euro/qm) ab. Die Zeitreihenwerte sind Jahresdurchschnitte, während die aktuellen Angebotswerte aus Inseraten stammen und zu einem spezifischen Stichtag erhoben werden. Zweitens ist die Kaufpreisentwicklung nur für zwei Jahre (2019 und 2023) belegt, sodass keine Aussage über die Entwicklung seit 2023 getroffen werden kann.

Die starke Preisdynamik in einem kleinen ländlichen Markt mit nur 582 Einwohnern zeigt, dass bereits geringe Nachfrageschwankungen große prozentuale Effekte haben können.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Kreis Herzogtum Lauenburg insgesamt auf Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 132 im oberen Drittel, während die Indizes Dynamik (Rang 170), Stärke (Rang 296), Demografie (Rang 309), Arbeitsmarkt (Rang 302) und Wettbewerb und Innovation (Rang 305) im unteren Bereich liegen. Diese Struktur - solide soziale Lage bei schwacher wirtschaftlicher Dynamik - entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde ohne große Wirtschaftszentren.

Die niedrige Arbeitslosenquote von 1,64 Prozent steht scheinbar im Widerspruch zum schlechten Arbeitsmarkt-Rang des Kreises. Dies ist jedoch typisch für kleine Gemeinden: Bei nur 582 Einwohnern und sechs Arbeitslosen führt bereits eine zusätzliche Arbeitslosigkeit zu einem deutlichen Anstieg der Quote. Die Zahl ist daher weniger ein Indikator für eine starke Wirtschaft, sondern spiegelt vor allem die geringe Bevölkerungszahl wider.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 stabil mit einem leichten Rückgang von 0,5 Prozent. Die Bevölkerungsdichte von 36 Einwohnern je qkm unterstreicht den ländlichen Charakter. Der Demografie-Index des Kreises auf Rang 309 deutet auf altersstrukturelle Herausforderungen hin, die für viele ländliche Regionen typisch sind.