Bälau
Bälau (PLZ 23881) liegt im Kreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 220 Einwohner auf 6,5 km², das entspricht 34 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,19 € pro m², der Kaufpreis bei 1.385 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,83 % und ein Kaufpreisfaktor von 11,3 — rechnerisch sind das 11 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bälau über dem Renditeniveau von 95 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2019 und 2025 stieg die Miete von 6,07 € auf 11,74 € pro m², im Mittel 11,6 % pro Jahr. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,0 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Herzogtum Lauenburg Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 170, Stärkerang 296). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Breitenfelde, Alt-Mölln und Niendorf/ Stecknitz an.
Immobilienpreise in Bälau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Bälau
Bälau ist eine kleine Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg mit 220 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch deutlich unterdurchschnittliche Kaufpreise bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mieten aus, was zu einer Bruttomietrendite von 8,83 % führt – einem der höchsten Werte im Bundesland. Die Bevölkerung schwindet leicht, und der Kreis weist im Prognos-Zukunftsatlas eine schwache Dynamik auf.
Marktüberblick
Bälau ist eine Gemeinde im südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, dem Herzogtum Lauenburg, der zur Metropolregion Hamburg gehört. Mit 220 Einwohnern auf 6,5 km² Fläche (34 Einwohner je km²) handelt es sich um einen der kleinsten Orte der Region. Die Gemeinde liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zu Mölln (4,8 km) und weiteren lauenburgischen Gemeinden im Umkreis von bis zu 5 km.
Der Immobilienmarkt in Bälau zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 10,19 €/m² leicht über dem Kreisdurchschnitt von 9,55 €/m², während der Angebotskaufpreis mit 1.385 €/m² nur etwa die Hälfte des Kreiswertes von 2.683 €/m² beträgt. Diese Diskrepanz zwischen relativ hohen Mieten und deutlich niedrigen Kaufpreisen ist der bestimmende Faktor für den lokalen Immobilienmarkt.
Preisentwicklung und Rendite
Die Angebotsmiete in Bälau hat in den letzten Jahren einen starken Anstieg erfahren. Lag sie 2019 noch bei 6,07 €/m², stieg sie bis 2022 auf 7,50 €/m² und erreichte 2025 mit 11,74 €/m² ein Niveau, das um 93 % über dem Wert von 2019 liegt. Der Kaufpreis ist für 2024 mit 1.385 €/m² dokumentiert.
Der Kaufpreisfaktor von 11,33 liegt mit knapp der Hälfte des Kreisdurchschnitts von 23,82 deutlich unter dem regionalen Niveau. In Kombination mit der Bruttomietrendite von 8,83 % – nahezu doppelt so hoch wie der Kreiswert von 4,65 % – ergibt sich ein Bild, das sich von der regionalen Norm deutlich abhebt.
Im Bundesland Schleswig-Holstein liegt Bälau im Rendite-Perzentil von 95,48. Das bedeutet, dass 95 % der vergleichbaren Orte im Land eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Bälau ist damit einer der renditestärksten Orte im Bundesland.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich sticht Bälau durch seine niedrigen Kaufpreise hervor. Alle acht Nachbarorte im Umkreis von bis zu 5 km weisen deutlich höhere Kaufpreise auf: Alt-Mölln (2.572 €/m²), Borstorf (2.759 €/m²), Mölln (2.873 €/m²), Woltersdorf (3.000 €/m²) liegen alle mehr als doppelt so hoch wie Bälau. Selbst die nachbarlichen Orte mit vergleichsweise niedrigen Preisen wie Walksfelde (1.457 €/m²) und Niendorf/Stecknitz (1.687 €/m²) liegen über dem Bälauer Niveau.
Die Bruttomietrenditen der Nachbarorte bewegen sich zwischen 3,59 % (Woltersdorf) und 7,53 % (Poggensee) und liegen damit sämtlich unter dem Bälauer Wert von 8,83 %. Diese Diskrepanz ist primär auf die niedrigeren Kaufpreise in Bälau zurückzuführen: Der Kaufpreis liegt mit dem 0,52-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker unter dem Mittel als die Miete mit dem 1,07-Fachen.
Die Bevölkerung Bälau ist von 234 Einwohnern (2015) auf 220 (2024) um 5,98 % gesunken. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,13 %.
Standortfaktoren
Der Kreis Herzogtum Lauenburg, dem Bälau angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 280 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index liegt mit Platz 170 im oberen Mittelfeld, während der Stärke-Index mit Platz 296 und der Demografie-Index mit Platz 309 schwächere Werte aufweisen. Der Wohlstand-Index platziert den Kreis mit Platz 132 im oberen Drittel.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher Dynamik und niedriger Stärke im Prognos-Index deutet auf einen strukturschwachen ländlichen Raum hin, dessen Immobilienpreise dennoch unter dem regionalen Durchschnitt liegen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bälau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bälau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 6,07 €/m² |
| 2022 | 7,50 €/m² |
| 2025 | 11,74 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bälau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2024 | 1.386 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bälau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 234 Einwohner |
| 2016 | 215 Einwohner |
| 2017 | 230 Einwohner |
| 2018 | 231 Einwohner |
| 2019 | 230 Einwohner |
| 2020 | 217 Einwohner |
| 2021 | 218 Einwohner |
| 2022 | 222 Einwohner |
| 2023 | 220 Einwohner |
| 2024 | 220 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bälau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 7,68 % |
| 2016 | 2,97 % |
| 2017 | 3,33 % |
| 2018 | 4,00 % |
| 2019 | 3,10 % |
| 2020 | 5,65 % |
| 2021 | 4,24 % |
| 2022 | 3,31 % |
| 2023 | 4,13 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 280 Rang |
| Dynamik | 170 Rang |
| Stärke | 296 Rang |
| Demografie | 309 Rang |
| Arbeitsmarkt | 302 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 305 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 132 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Bälau liegt im Band 8–9 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Bälau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bälau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bälau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bälau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Panten | 10,94 €/m² |
| Alt-Mölln | 10,31 €/m² |
| Mölln | 10,22 €/m² |
| Bälau | 10,19 €/m² |
| Niendorf/ Stecknitz | 10,14 €/m² |
| Poggensee | 9,81 €/m² |
| Breitenfelde | 9,60 €/m² |
| Borstorf | 9,20 €/m² |
| Woltersdorf | 8,97 €/m² |
| Walksfelde | 7,39 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bälau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bälau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bälau | 8,83 % |
| Poggensee | 7,53 % |
| Niendorf/ Stecknitz | 7,22 % |
| Walksfelde | 6,08 % |
| Panten | 5,92 % |
| Alt-Mölln | 4,81 % |
| Breitenfelde | 4,40 % |
| Mölln | 4,27 % |
| Borstorf | 4,00 % |
| Woltersdorf | 3,59 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Breitenfelde | 1,5 km | 23881 | 9,60 € | 2.618 € | 4,40 % |
| Alt-Mölln | 2,5 km | 23881 | 10,31 € | 2.572 € | 4,81 % |
| Niendorf/ Stecknitz | 3,3 km | 23881 | 10,14 € | 1.687 € | 7,22 % |
| Walksfelde | 3,5 km | 23896 | 7,39 € | 1.457 € | 6,08 % |
| Borstorf | 3,8 km | 23881 | 9,20 € | 2.759 € | 4,00 % |
| Poggensee | 3,8 km | 23896 | 9,81 € | 1.562 € | 7,53 % |
| Woltersdorf | 4,6 km | 21516 | 8,97 € | 3.000 € | 3,59 % |
| Mölln, Stadt | 4,8 km | 23879 | 10,22 € | 2.873 € | 4,27 % |
| Panten | 5,4 km | 23896 | 10,94 € | 2.218 € | 5,92 % |
Wo liegt Bälau?
Lage
Bälau auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bälau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,19 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.385 € |
| Bruttomietrendite | 8,83 % |
| Kaufpreisfaktor | 11,3 |
| Einwohner | 220 |
| Einwohner je km² | 34 |
| Fläche (km²) | 6,5 |
| Arbeitslosenquote | 4,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #280 |
| Prognos Dynamikrang | #170 |
| Prognos Stärkerang | #296 |
| Koordinaten | 53,6164, 10,6217 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bälau
Was kostet eine Wohnung in Bälau?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Bälau liegt bei 10,19 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.385 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich zum Kreis Herzogtum Lauenburg liegt die Miete mit 10,19 € über dem Kreisdurchschnitt von 9,55 €, während der Kaufpreis mit 1.385 € deutlich unter dem Kreiswert von 2.683 € liegt.
Wie haben sich die Mieten in Bälau entwickelt?
Die Mieten in Bälau sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2019 noch bei 6,07 Euro pro Quadratmeter, betrug sie 2022 bereits 7,50 € und 2025 rund 11,74 €. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von etwa 11,6 Prozent. Die Zeitreihe ist nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bälau?
Die Bruttomietrendite in Bälau liegt bei 8,83 Prozent und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4,65 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,33, was unter dem Kreiswert von 23,82 liegt. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite in Schleswig-Holstein steht Bälau auf Platz 95,48, was bedeutet, dass rund 95 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie hat sich die Bevölkerung in Bälau entwickelt?
Die Einwohnerzahl in Bälau ist seit 2015 leicht rückläufig. Lag sie 2015 noch bei 234, betrug sie 2024 rund 220, was einem Rückgang von etwa 6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 34 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,13 Prozent.
Wie schneiden die Immobilien in Bälau im Vergleich zu den Nachbarorten ab?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten weist Bälau einen deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.385 Euro pro Quadratmeter auf. Die Nachbarorte liegen hier meist zwischen 1.457 € (Walksfelde) und 3.000 € (Woltersdorf). Die Angebotsmiete von 10,19 € pro Quadratmeter liegt im mittleren bis oberen Bereich der Nachbarn. Die Bruttomietrendite von 8,83 Prozent ist damit die höchste im unmittelbaren Vergleich.
Woher stammen die Daten zu Bälau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bälau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bälau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2024 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lütau | 21483 | 7,74 € | 850 € | 10,93 % |
| Niendorf bei Berkenthin | 23919 | 9,10 € | 1.200 € | 9,10 % |
| Steinhorst | 23847 | 8,30 € | 1.108 € | 8,99 % |
| Schmilau | 23911 | 9,07 € | 1.276 € | 8,53 % |
| Bliestorf | 23847 | 11,01 € | 1.678 € | 7,87 % |
| Poggensee | 23896 | 9,81 € | 1.562 € | 7,53 % |
| Labenz | 23898 | 9,03 € | 1.445 € | 7,50 % |
| Brunstorf | 21524 | 9,26 € | 1.505 € | 7,38 % |