Niendorf bei Berkenthin

Ort und Struktur

Niendorf bei Berkenthin ist eine Gemeinde im südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, dem Herzogtum Lauenburg, der zur Metropolregion Hamburg zählt. Die 1194 erstmals urkundlich erwähnte Gemeinde liegt im Amt Berkenthin, einem Verband aus elf Gemeinden mit insgesamt rund 8.500 Einwohnern. Mit 3,99 km² Fläche und 187 Einwohnern handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Historisch war die Gemeinde durch den Tonabbau in der Feldmark geprägt, dessen Material bis 1965 per Seilbahn zur Behlendorfer Ziegelei transportiert wurde.

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Niendorf bei Berkenthin zeigt ein ungewöhnliches Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 1.200 Euro pro Quadratmeter deutlich unter allen verfügbaren Vergleichswerten, während die Angebotsmiete mit 9,10 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro) liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 9,1 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 10,99 — beide Werte sind die niedrigsten bzw. höchsten im regionalen Vergleich.

Die hohe Rendite ist primär auf den extrem niedrigen Kaufpreis zurückzuführen, nicht auf überdurchschnittlich hohe Mieten. Der Kaufpreisfaktor von 10,99 bedeutet, dass der Kaufpreis etwa elf Jahre der Jahreskaltmiete entspricht — ein Wert, der im bundesweiten Kontext sehr niedrig ist und auf ein starkes Missverhältnis zwischen Mietniveau und Kaufpreis hindeutet.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Niendorf war in den letzten Jahren von erheblichen Schwankungen geprägt. Nach einem Wert von 8,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 fiel die Angebotsmiete bis 2021 auf 5,62 Euro — ein Rückgang von rund 34 Prozent. Anschließend stieg sie bis 2023 auf 14,29 Euro, bevor sie auf den aktuellen Wert von 9,10 Euro zurückging.

Diese Volatilität ist für eine Gemeinde mit nur 187 Einwohnern typisch: Bei geringem Angebot und wenigen Transaktionen können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Der Kaufpreis ist nur für das Jahr 2019 mit 1.200 Euro pro Quadratmeter dokumentiert, was eine längerfristige Kaufpreisentwicklung nicht nachvollziehbar macht.

Wichtig ist, dass es sich bei allen Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und keinen amtlichen Mietspiegel darstellen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt Niendorf als deutlicher Ausreißer auf. Der Kaufpreis von 1.200 Euro pro Quadratmeter liegt um 55 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt (2.683 Euro) und um 54 Prozent unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (2.625 Euro). Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,6 Kilometern ist Niendorf der einzige Ort mit einem Kaufpreis unter 1.700 Euro — der nächstgelegene Nachbarort Behlendorf liegt bei 1.672 Euro.

Die Angebotsmiete von 9,10 Euro liegt zwar unter dem Kreisdurchschnitt (9,55 Euro) und dem Landesdurchschnitt (9,87 Euro), übertrifft aber den Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Die Bruttomietrendite von 9,1 Prozent liegt damit nicht an einer überdurchschnittlich hohen Miete, sondern am überproportional niedrigen Kaufpreis.

Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland belegt Niendorf mit 95,7 den fünften Platz von 1.106 Orten — ein Wert, der die extreme Position des Orts im Landesvergleich unterstreicht.

Standortfaktoren

Niendorf bei Berkenthin ist eine kleine ländliche Gemeinde mit rückläufiger Bevölkerung. Von 192 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2024 auf 187 zurück, was einem Verlust von 2,6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 47 Einwohnern pro Quadratkilometer — deutlich unter dem Landesdurchschnitt.

Die Arbeitslosenquote von 1,72 Prozent (2023) ist niedrig. Mit zwei arbeitslosen Personen bei 187 Einwohnern geht die Bevölkerungsschrumpfung einher mit einer sehr geringen Arbeitslosigkeit. Auf Kreisebene schneidet der Kreis Herzogtum Lauenburg im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Drittel ab: Mit Rang 280 von 400 Kreisen liegt er hinter vielen ländlichen Räumen. Besonders schwach sind die Teilindizes Demografie (Rang 309), Arbeitsmarkt (Rang 302) und Wettbewerb/Innovation (Rang 305). Der Index für Wohlstand und soziale Lage (Rang 132) ist der stärkste Teilindikator des Kreises. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.