Lütau

Ort und Standort

Lütau ist eine Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein mit 674 Einwohnern auf 11,24 km². Der Ort liegt in der Lauenburger Geest an Linau und Flassbek, etwa 40 Kilometer südöstlich von Hamburg, und gehört zum Amt Lütau. Die Bundesstraße 209 verbindet Lütau mit Schwarzenbek und Lauenburg/Elbe. Die Gemeinde besteht aus dem namensgebenden Kirchdorf als einzigem amtlich festgestelltem Wohnplatz. Lütau wurde im Ratzeburger Zehntregister von 1230 erstmals urkundlich erwähnt; der Name Lutowe deutet auf slawische Wurzeln hin. Die Versorgung mit Trinkwasser und Erdgas erfolgt über die Stadtwerke Lauenburg.

Der Ort ist Teil der Metropolregion Hamburg, liegt aber peripher zu deren Kern. Der Kreis Herzogtum Lauenburg hat rund 206.500 Einwohner auf 1.263 km² und ist der südlichste Kreis Schleswig-Holsteins. Lütau selbst hat eine Bevölkerungsdichte von 60 Einwohnern je km² und liegt damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 163 Einwohnern je km².

Immobilienpreise und Rendite

Der Immobilienmarkt in Lütau zeichnet sich durch außergewöhnlich niedrige Preise aus. Der Angebotskaufpreis liegt bei 850 Euro je Quadratmeter – das ist weniger als ein Drittel des Kreisdurchschnitts von 2.683 Euro und weniger als ein Drittel des Schleswig-Holsteinischen Durchschnitts von 2.625 Euro. Auch die Angebotsmiete von 7,74 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter allen Vergleichswerten: dem Kreisdurchschnitt von 9,55 Euro, dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 10,93 Prozent. Dieser Wert liegt im 98. Perzentil Schleswig-Holsteins – höher als bei 98 Prozent aller vergleichbaren Orte im Land. Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,15, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem etwa 9,15-fachen der jährlichen Kaltmiete entspricht. Ein vergleichsweise niedriger Kaufpreisfaktor steht im direkten Zusammenhang mit der hohen Rendite.

Alle Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Bei einem so kleinen Markt wie Lütau können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Lütau zeigen starke Schwankungen über die letzten Jahre: 2019 lag die Angebotsmiete bei 7,47 Euro je Quadratmeter, fiel 2020 auf 3,70 Euro, stieg 2021 auf 8,12 Euro, erreichte 2022 mit 10,00 Euro ihren Höchststand und lag 2024 bei 7,08 Euro. Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) über die Reihe beträgt -1,07 Prozent. Der aktuelle Angebotswert von 7,74 Euro liegt über dem 2024er Jahreswert, was auf eine leichte Erholung in den jüngsten Inseraten hindeutet. Die Kaufpreisreihe liegt nur mit einem einzigen Wert aus 2018 (850 Euro je Quadratmeter) vor, sodass keine Entwicklung abgeleitet werden kann.

Die starken jährlichen Schwankungen der Mieten – von 3,70 bis 10,00 Euro – entsprechen dem Muster kleiner Märkte, bei denen einzelne Inserate den Durchschnittswert stark nach oben oder unten ziehen können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der langfristige Trend ist leicht negativ: Der CAGR von -1,07 Prozent zeigt, dass die Mietpreise in der betrachteten Periode im Durchschnitt leicht gesunken sind.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung in Lütau ist seit 2015 um 2,46 Prozent zurückgegangen – von 691 auf 674 Einwohner. Der Rückverlauf zeigt ein Muster aus leichten Schwankungen und einem deutlichen Einbruch ab 2022: Nach 714 Einwohnern im Jahr 2017 sank die Zahl bis 2023 auf 674, wo sie 2024 unverändert blieb.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 3,8 Prozent, fiel bis 2018 auf 1,78 Prozent und stieg bis 2023 auf 3,35 Prozent. Mit 14 arbeitslosen Personen handelt es sich um einen sehr kleinen absoluten Wert. Die aktuelle Quote liegt unter dem Bundesdurchschnitt, aber der Anstieg seit 2018 ist bemerkenswert.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Herzogtum Lauenburg auf Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schwach sind die Teilindizes Demografie (Rang 309), Arbeitsmarkt (Rang 302) und Wettbewerb/Innovation (Rang 305). Der Index Wohlstand/Soziale Lage liegt mit Rang 132 deutlich besser. Der Dynamik-Index erreicht Rang 170. Der Stärke-Index liegt bei Rang 296. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Lütau.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die wirtschaftliche Struktur wird geprägt von etwa zehn landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieben, kleinen Handwerks- und Gewerbebetrieben, einem Lebensmittelgroßhandel und einer Süßmosterei mit bundesweitem Vertrieb.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Lütau deutlich von allen Nachbarorten ab. Von den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 4,7 Kilometern weist Lütau bei allen drei Kennzahlen die extremsten Werte auf:

Der Angebotskaufpreis von 850 Euro je Quadratmeter liegt weit unter allen Nachbarwerten (1.710 bis 3.100 Euro). Die Angebotsmiete von 7,74 Euro je Quadratmeter ist die niedrigste unter allen Nachbarorten (8,11 bis 10,96 Euro). Die Bruttomietrendite von 10,93 Prozent ist die höchste aller Nachbarorte (3,38 bis 7,02 Prozent).

Dieses Muster ist konsistent: Die niedrigeren Preise in Lütau führen zu einer höheren relativen Rendite. Während in Nachbarorten wie Witzeeze (10,79 Euro Miete, 2.881 Euro Kaufpreis) oder Schulendorf (10,96 Euro Miete, 3.100 Euro Kaufpreis) die Preise auf einem für die Region üblichen Niveau liegen, liegt Lütau auf einem deutlich niedrigeren Niveau. Lütau folgt damit nicht dem regionalen Muster, sondern stellt einen Ausreißer nach unten dar.

Die Nachbargemeinden liegen allesamt im Kreis Herzogtum Lauenburg, der selbst im Landesvergleich unter dem Durchschnitt liegt (Kreis-Miete 9,55 Euro vs. Landesdurchschnitt 9,87 Euro). Lütau liegt jedoch noch deutlich unter dem Kreisdurchschnitt.