Witzeeze
Witzeeze (PLZ 21514) liegt im Kreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 939 Einwohner auf 10,5 km², das entspricht 90 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,79 € pro m², der Kaufpreis bei 2.881 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,49 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,3 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Witzeeze über dem Renditeniveau von 44 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,39 € auf 10,30 € pro m², im Mittel 1,2 % pro Jahr. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Herzogtum Lauenburg Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 170, Stärkerang 296). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Dalldorf, Büchen und Schulendorf an.
Immobilienpreise in Witzeeze im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Witzeeze
Witzeeze ist eine kleine Wohngemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg mit knapp 940 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt überdurchschnittliche Angebotspreise bei einer unterdurchschnittlichen Bruttomietrendite. Die Gemeinde profitiert von Bevölkerungszuwachs und einer niedrigen Arbeitslosenquote, liegt jedoch im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Drittel der Kreise. Die Lage am Elbe-Lübeck-Kanal und die Funktion als Wohngemeinde für Pendler prägen den Ort.
Marktüberblick: Überdurchschnittliche Preise bei gedrückter Rendite
Witzeeze weist mit 10,79 € pro Quadratmeter Angebotsmiete und 2.881 € pro Quadratmeter Angebotskaufpreis Werte aus, die sowohl über dem Kreisdurchschnitt (9,55 € bzw. 2.683 €/m²) als auch über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 € bzw. 2.625 €/m²) liegen. Der Kaufpreisfaktor von 22,25 liegt knapp über dem Landesmittel von 22,05, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete etwas höher ausfällt als im Landesdurchschnitt.
Die Bruttomietrendite von 4,49 % liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Im Perzentilrang des Landes belegt Witzeeze den 43. Platz von 1.106 betrachteten Orten – die Rendite liegt also im unteren Drittel der schleswig-holsteinischen Vergleichswerte. Dieser Befund ist konsistent: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten drücken die Rendite. Im Kreisvergleich schneidet Witzeeze bei der Rendite (4,49 %) schlechter ab als der Kreisdurchschnitt (4,65 %), während die Miete über dem Kreiswert liegt.
Die Nachbargemeinden zeigen ein heterogenes Bild: Dalldorf (1,9 km entfernt) liegt mit 4,4 % Rendite nahe an Witzeeze, während Büchen (3,2 km) mit 5,24 % eine deutlich höhere Rendite aufweist – bei niedrigeren Kaufpreisen (2.573 €/m²) und einer höheren Miete (11,23 €/m²). Lütau (4,7 km) weist mit 10,93 % eine extrem hohe Rendite aus, was auf den sehr niedrigen Kaufpreis von 850 €/m² zurückzuführen ist. Diese Spanne zeigt, dass der lokale Markt innerhalb weniger Kilometer stark differiert.
Mietentwicklung: Starke Schwankungen mit aktuell moderatem Niveau
Die Angebotsmiete in Witzeeze zeigt in den letzten Jahren ausgeprägte Schwankungen. Von 9,39 €/m² im Jahr 2018 stieg sie 2020 auf 10,13 €/m², fiel 2023 auf 9,56 €/m² und erreichte 2025 mit 12,98 €/m² einen deutlichen Höhepunkt. Der aktuelle Wert von 10,30 €/m² (2026) liegt damit unter dem Vorjahresniveau und auch leicht unter dem arithmetischen Durchschnitt der gesamten Reihe (ca. 10,54 €/m²).
Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 1,16 %, was einem moderaten langfristigen Trend entspricht. Die starken jährlichen Schwankungen deuten auf einen eher kleinen, angebotsseitig sensitiven Markt hin, bei dem einzelne Inserate das Durchschnittsniveau stark beeinflussen können.
Für den Kaufpreis liegt nur ein Datenpunkt aus dem Jahr 2022 vor (2.668,79 €/m²). Ein Vergleich mit dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.881 €/m² zeigt einen Anstieg von rund 8 % in vier Jahren, was einer jährlichen Steigerung von etwa 2 % entspricht. Diese Entwicklung ist vorsichtig zu interpretieren, da nur ein historischer Stichtwert vorliegt.
Bevölkerungsentwicklung: Zuwachs bei niedriger Arbeitslosigkeit
Witzeeze verzeichnet seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 6,1 % (von 885 auf 939 Einwohner). Der Anstieg ist nicht linear verlaufen: Nach einem leichten Rückgang auf 867 Einwohner im Jahr 2018 folgt ab 2019 ein durchgängiger Aufwärtstrend, der 2023 mit 939 Einwohnern seinen höchsten Wert der Reihe erreicht. 2024 blieb die Zahl stabil.
Die Arbeitslosenquote liegt mit 3,4 % (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und zeigt eine positive Entwicklung: Von 4,14 % im Jahr 2015 ist sie auf ein Minimum von 2,26 % im Jahr 2022 gesunken, bevor sie 2023 wieder auf 3,4 % anstieg. Der Anstieg ist jedoch moderat und die Quote bleibt niedrig. Mit 18 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 939 ist der lokale Arbeitsmarkt insgesamt stabil.
Die Bevölkerungsdichte von 90 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde. Das Wachstum geht einher mit der Funktion als Wohngemeinde für Pendler, was die Nachfrage nach Wohnraum strukturell stützt.
Standortfaktoren: Ländliche Lage mit Pendlerfunktion
Witzeeze liegt am Elbe-Lübeck-Kanal, einer historischen Wasserstraße, die heute vor allem dem Freizeit- und Ausflugsverkehr dient. Die Gemeinde ist Wohngemeinde für Pendler in die umliegenden Städte und nach Hamburg. Eine direkte Anbindung an den öffentlichen Schienenverkehr besteht nicht: Die Bahnstrecke Lübeck–Lüneburg führt durch das Gemeindegebiet, hält jedoch nicht in Witzeeze.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Herzogtum Lauenburg den 280. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Mit Rang 132 im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis relativ gut ab, während er im Arbeitsmarkt (Rang 302), in Wettbewerb und Innovation (Rang 305) und in der Demografie (Rang 309) im unteren Drittel liegt. Der Dynamik-Index mit Rang 170 ist der stärkste Teilindex. Diese Struktur deutet auf einen Kreis mit solidem Wohlstand, aber schwacher wirtschaftlicher Dynamik und alternder Bevölkerung hin.
Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die lokale Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Der Ort gewann 2012 den Landeswettbewerb "Unser Dorf hat Zukunft", was auf eine gepflegte Ortsstruktur und Gemeinschaft hinweist.
Regionale Einordnung: Witzeeze im Kreisvergleich
Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 5 km liegt Witzeeze bei der Angebotsmiete (10,79 €/m²) im oberen Mittelfeld. Nur Büchen (11,23 €/m²) und Schulendorf (10,96 €/m²) weisen höhere Werte aus. Bei den Kaufpreisen (2.881 €/m²) liegt Witzeeze ebenfalls im oberen Bereich – nur Schulendorf und Bröthen (jeweils 3.100 €/m²) sind teurer.
Die Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und überdurchschnittlichem Kaufpreis führt zu einer unterdurchschnittlichen Rendite. Im Nachbarschaftsvergleich liegt Witzeeze mit 4,49 % Rendite nahe an Dalldorf (4,4 %) und Fitzen (4,23 %), deutlich unter Büchen (5,24 %). Das Muster zeigt: In Witzeeze zahlen Käufer im Verhältnis zur Miete mehr als in vielen Nachbargemeinden.
Auf Kreisebene liegt Witzeeze bei der Miete 13 % über dem Kreisdurchschnitt und beim Kaufpreis 7 % darüber. Der Kaufpreisfaktor von 22,25 liegt unter dem Kreiswert von 23,82, was bedeutet, dass das Preis-Miete-Verhältnis im Kreisvergleich günstiger ist als im restlichen Kreis – obwohl beide Werte absolut hoch sind. Dieser scheinbare Widerspruch löst sich auf: Der Kreisdurchschnitt wird durch Orte mit sehr niedrigen Mieten und sehr niedrigen Kaufpreisen (wie Lütau mit 850 €/m²) nach unten gezogen, was den KPF künstlich in die Höhe treibt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Witzeeze entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Witzeeze
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,39 €/m² |
| 2019 | 8,87 €/m² |
| 2020 | 10,13 €/m² |
| 2021 | 10,17 €/m² |
| 2022 | 10,79 €/m² |
| 2023 | 9,56 €/m² |
| 2024 | 12,69 €/m² |
| 2025 | 12,98 €/m² |
| 2026 | 10,30 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Witzeeze
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 2.669 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Witzeeze
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 4,85 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Witzeeze
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 885 Einwohner |
| 2016 | 893 Einwohner |
| 2017 | 869 Einwohner |
| 2018 | 867 Einwohner |
| 2019 | 905 Einwohner |
| 2020 | 900 Einwohner |
| 2021 | 917 Einwohner |
| 2022 | 914 Einwohner |
| 2023 | 939 Einwohner |
| 2024 | 939 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Witzeeze
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,14 % |
| 2016 | 3,77 % |
| 2017 | 3,29 % |
| 2018 | 2,42 % |
| 2019 | 2,44 % |
| 2020 | 3,23 % |
| 2021 | 2,80 % |
| 2022 | 2,26 % |
| 2023 | 3,40 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 280 Rang |
| Dynamik | 170 Rang |
| Stärke | 296 Rang |
| Demografie | 309 Rang |
| Arbeitsmarkt | 302 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 305 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 132 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Witzeeze liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Witzeeze im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Witzeeze ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Witzeeze ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Witzeeze
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Büchen | 11,23 €/m² |
| Schulendorf | 10,96 €/m² |
| Witzeeze | 10,79 €/m² |
| Fitzen | 10,13 €/m² |
| Dalldorf | 10,00 €/m² |
| Basedow | 9,00 €/m² |
| Bröthen | 8,93 €/m² |
| Wangelau | 8,11 €/m² |
| Lütau | 7,74 €/m² |
| Schwanheide | 7,49 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Witzeeze ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Witzeeze
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Lütau | 10,93 % |
| Büchen | 5,24 % |
| Witzeeze | 4,49 % |
| Dalldorf | 4,40 % |
| Schulendorf | 4,24 % |
| Fitzen | 4,23 % |
| Schwanheide | 4,18 % |
| Basedow | 4,10 % |
| Bröthen | 3,46 % |
| Wangelau | 3,38 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Dalldorf | 1,9 km | 21483 | 10,00 € | 2.729 € | 4,40 % |
| Büchen | 3,2 km | 21514 | 11,23 € | 2.573 € | 5,24 % |
| Schulendorf | 3,9 km | 21516 | 10,96 € | 3.100 € | 4,24 % |
| Wangelau | 4,2 km | 21483 | 8,11 € | 2.877 € | 3,38 % |
| Basedow | 4,4 km | 21483 | 9,00 € | 2.636 € | 4,10 % |
| Lütau | 4,7 km | 21483 | 7,74 € | 850 € | 10,93 % |
| Bröthen | 4,9 km | 21514 | 8,93 € | 3.100 € | 3,46 % |
| Fitzen | 5,2 km | 21514 | 10,13 € | 2.874 € | 4,23 % |
| Schwanheide | 5,5 km | 19258 | 7,49 € | 2.151 € | 4,18 % |
Wo liegt Witzeeze?
Lage
Witzeeze auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Witzeeze
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,79 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.881 € |
| Bruttomietrendite | 4,49 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,3 |
| Einwohner | 939 |
| Einwohner je km² | 90 |
| Fläche (km²) | 10,5 |
| Arbeitslosenquote | 3,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #280 |
| Prognos Dynamikrang | #170 |
| Prognos Stärkerang | #296 |
| Koordinaten | 53,4527, 10,6101 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Witzeeze
Was kostet eine Wohnung in Witzeeze?
Die aktuellen Angebotsmieten in Witzeeze liegen bei durchschnittlich 10,79 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.881 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Herzogtums Lauenburg (9,55 Euro bzw. 2.683 Euro) und auch über dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt (9,87 Euro bei der Miete, 2.625 Euro beim Kaufpreis). Die Bruttomietrendite beträgt 4,49 Prozent und liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Witzeeze entwickelt?
Die Mieten in Witzeeze zeigen über die letzten Jahre eine starke Schwankung. Von 9,39 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 gingen sie 2019 auf 8,87 Euro zurück, stiegen dann bis 2022 auf 10,79 Euro, fielen 2023 wieder auf 9,56 Euro und erreichten 2025 mit 12,98 Euro einen Höhepunkt. Im Jahr 2026 liegen die Angebotsmieten bei 10,30 Euro. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 1,16 Prozent. Die Zeitreihe ist nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie ist die Rendite bei einer Immobilienanlage in Witzeeze?
Der Kaufpreisfaktor in Witzeeze beträgt 22,25 und liegt damit knapp über dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt von 22,05. Ein höherer Kaufpreisfaktor bedeutet ein teureres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete. Die Bruttomietrendite von 4,49 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent und unter dem Kreiswert von 4,65 Prozent. Der Perzentilrang der Rendite in Schleswig-Holstein beträgt 43,71, was bedeutet, dass rund 44 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen und rund 56 Prozent eine höhere.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Witzeeze?
Die Einwohnerzahl in Witzeeze ist von 885 im Jahr 2015 auf 939 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von rund 6,1 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 90 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung verlief nicht stetig: Nach einem Rückgang auf 867 Einwohner im Jahr 2018 stieg die Zahl wieder an und stabilisierte sich 2023 und 2024 bei 939 Einwohnern.
Wie ist die Arbeitsmarktsituation in Witzeeze?
Die Arbeitslosenquote in Witzeeze lag 2023 bei 18 Prozent. In den vorangegangenen Jahren schwankte sie zwischen 12 und 21 Prozent, mit einem Tiefpunkt von 12 Prozent in den Jahren 2018 und 2022. Im Vergleich zu anderen Orten im Kreis und Bundesland ist dieser Wert hoch. Eine zeitliche Einordnung gegenüber dem Kreis- oder Landesdurchschnitt liegt in den vorliegenden Daten nicht vor.
Wie schneidet Witzeeze im Zukunftsatlas ab?
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Herzogtum Lauenburg, zu dem Witzeeze gehört, mit dem Gesamtrang 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach schneiden die Indizes Demografie (Rang 309), Arbeitsmarkt (Rang 302) und Wettbewerb/Innovation (Rang 305) ab. Positiv fällt der Index Wohlstand/Soziale Lage mit Rang 132 aus. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 170 im oberen Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Witzeeze. Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig.
Woher stammen die Daten zu Witzeeze?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Witzeeze sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Witzeeze führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2022 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2022 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lütau | 21483 | 7,74 € | 850 € | 10,93 % |
| Niendorf bei Berkenthin | 23919 | 9,10 € | 1.200 € | 9,10 % |
| Steinhorst | 23847 | 8,30 € | 1.108 € | 8,99 % |
| Bälau | 23881 | 10,19 € | 1.385 € | 8,83 % |
| Schmilau | 23911 | 9,07 € | 1.276 € | 8,53 % |
| Bliestorf | 23847 | 11,01 € | 1.678 € | 7,87 % |
| Poggensee | 23896 | 9,81 € | 1.562 € | 7,53 % |
| Labenz | 23898 | 9,03 € | 1.445 € | 7,50 % |