Büchen
Büchen (PLZ 21514) liegt im Kreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 6.718 Einwohner auf 16,9 km², das entspricht 399 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,23 € pro m², der Kaufpreis bei 2.573 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,24 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,1 — rechnerisch sind das 19 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Büchen über dem Renditeniveau von 65 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,02 € auf 10,17 € pro m², im Mittel 1,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 10,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 18,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Herzogtum Lauenburg Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 170, Stärkerang 296). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Fitzen, Witzeeze und Siebeneichen an.
Immobilienpreise in Büchen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Büchen
Büchen (Herzogtum Lauenburg) zeigt einen ungewöhnlichen Immobilienmarkt: Hohe Angebotsmieten (11,23 €/m²) bei vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen (2.573 €/m²) führen zu einer Bruttomietrendite von 5,24 %, die über dem Landes- und Kreisdurchschnitt liegt. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 um 18,1 %. Die Kaufpreiszeitreihe weist extreme Schwankungen auf (1.481–4.418 €/m²), während die Mietentwicklung moderater verläuft. Im Umkreis hat Büchen die höchste Miete und den niedrigsten Kaufpreis, was die höchste Rendite der Nachbargemeinden erklärt. Der Kreis Herzogtum Lauenburg liegt im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Drittel, zeigt aber gute Dynamik-Werte.
Marktüberblick
Büchen liegt im südlichen Herzogtum Lauenburg und weist einen ungewöhnlich starken Bevölkerungsanstieg auf: Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 5.686 auf 6.718, ein Plus von 18,1 %. Auf nur 16,85 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 399 Einwohnern pro km².
Gleichzeitig zeigt der Immobilienmarkt eine starke Polarisierung: Die Angebotsmiete von 11,23 €/m² liegt über allen Vergleichswerten – über dem Kreisdurchschnitt (9,55 €/m²), dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 2.573 €/m² liegt indes leicht unter dem Kreis- und Landesmittel und damit im unteren Drittel der Nachbarorte im Umkreis von bis zu 5 km.
Diese Kombination – hohe Mieten bei vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen – führt zu einer Bruttomietrendite von 5,24 %, die über dem Landesdurchschnitt (5,09 %) und dem Kreisdurchschnitt (4,65 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 19,09 ist deutlich unter dem Kreiswert von 23,82.
Preisentwicklung
Die Zeitreihen der vergangenen neun Jahre zeigen beim Kaufpreis außergewöhnliche Schwankungen, die über normale Marktbewegungen hinausgehen. Der Preis pro m² bewegte sich zwischen 1.481 €/m² (2024) und 4.418 €/m² (2026) – eine Spanne von mehr als dem Dreifachen. Der Anstieg von 2018 (1.955 €/m²) auf den Höchstwert 2020 (3.902 €/m²) entspricht einer Verdopplung in zwei Jahren. Der anschließende Rückgang bis 2024 (1.481 €/m²) war ebenso abrupt.
Die Mietentwicklung ist moderater, folgt aber einem ähnlichen Muster: Von 9,02 €/m² (2018) stieg die Miete auf 10,57 €/m² (2021), fiel dann auf 9,05 €/m² (2023) und erreichte 2024 mit 11,51 €/m² einen neuen Höchstwert. Die aktuellen Werte (2026: 10,17 €/m² Miete, 4.418 €/m² Kaufpreis) liegen nahe am oberen Ende der historischen Bandbreite.
Die CAGR-Werte – 10,73 % beim Kaufpreis gegenüber 1,51 % bei der Miete – verdeutlichen die unterschiedliche Dynamik. Bei der extremen Volatilität der Kaufpreisreihe ist dieser Wert jedoch mit Vorsicht zu interpretieren, da er von den Ausreißern 2020 und 2024 stark beeinflusst wird.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von 2,5 bis 5,1 km zeigt sich ein klares Muster: Büchen hat die höchste Angebotsmiete aller Vergleichsgemeinden (11,23 €/m²), während der Kaufpreis mit 2.573 €/m² der niedrigste ist. Die nächste Gemeinde, Fitzen (2,5 km), weist mit 10,13 €/m² eine um 1,10 €/m² niedrigere Miete und mit 2.874 €/m² einen um 301 €/m² höheren Kaufpreis auf.
Dies führt dazu, dass Büchen die höchste Bruttomietrendite im gesamten Umkreis aufweist (5,24 %). Die nächstgelegenen Nachbarorte liegen bei 4,19 % (Müssen) bis 4,67 % (Klein Pampau). Der Kreis Herzogtum Lauenburg als Ganzes liegt mit 4,65 % deutlich unter dem Büchener Wert.
Auf Landesebene belegt Büchen mit einer Rendite von 5,24 % das 65. Perzentil von 1.106 Orten in Schleswig-Holstein – die Rendite liegt also über dem Landesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 19,09 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 22,05.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Herzogtum Lauenburg mit dem Gesamtrang 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Rang (170) ist deutlich besser als der Stärke-Rang (296). Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 132 über dem Median, während Demografie (309), Arbeitsmarkt (302) und Wettbewerb & Innovation (305) unter dem Median liegen.
Diese Struktur – gute Dynamik bei schwacher aktueller Stärke – entspricht dem Muster einer wachsenden, aber noch nicht vollständig etablierten Region. Der Bevölkerungszuwachs von 18,1 % in neun Jahren bestätigt diese Dynamik. Die niedrigen Werte in den Teilindizes Demografie und Arbeitsmarkt stehen im Widerspruch zur positiven Bevölkerungsentwicklung und deuten darauf hin, dass die Bevölkerungsentwicklung vorrangig durch Zuzug und nicht durch natürliche Vermehrung getragen wird.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Büchen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Büchen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,02 €/m² |
| 2019 | 8,79 €/m² |
| 2020 | 9,40 €/m² |
| 2021 | 10,57 €/m² |
| 2022 | 10,05 €/m² |
| 2023 | 9,05 €/m² |
| 2024 | 11,51 €/m² |
| 2025 | 9,57 €/m² |
| 2026 | 10,17 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Büchen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.955 €/m² |
| 2019 | 3.405 €/m² |
| 2020 | 3.902 €/m² |
| 2021 | 3.729 €/m² |
| 2022 | 2.641 €/m² |
| 2023 | 3.060 €/m² |
| 2024 | 1.481 €/m² |
| 2025 | 1.922 €/m² |
| 2026 | 4.418 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Büchen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 5,54 % |
| 2019 | 3,10 % |
| 2020 | 2,89 % |
| 2021 | 3,40 % |
| 2022 | 4,57 % |
| 2023 | 3,55 % |
| 2024 | 9,33 % |
| 2025 | 5,97 % |
| 2026 | 2,76 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Büchen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 5.686 Einwohner |
| 2016 | 5.808 Einwohner |
| 2017 | 5.856 Einwohner |
| 2018 | 5.855 Einwohner |
| 2019 | 6.093 Einwohner |
| 2020 | 6.319 Einwohner |
| 2021 | 6.473 Einwohner |
| 2022 | 6.617 Einwohner |
| 2023 | 6.718 Einwohner |
| 2024 | 6.718 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Büchen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,92 % |
| 2016 | 3,53 % |
| 2017 | 3,50 % |
| 2018 | 4,04 % |
| 2019 | 3,91 % |
| 2020 | 4,63 % |
| 2021 | 4,46 % |
| 2022 | 4,71 % |
| 2023 | 4,96 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 280 Rang |
| Dynamik | 170 Rang |
| Stärke | 296 Rang |
| Demografie | 309 Rang |
| Arbeitsmarkt | 302 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 305 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 132 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Büchen liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Büchen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Büchen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Büchen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Büchen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Büchen | 11,23 €/m² |
| Schulendorf | 10,96 €/m² |
| Witzeeze | 10,79 €/m² |
| Siebeneichen | 10,54 €/m² |
| Fitzen | 10,13 €/m² |
| Dalldorf | 10,00 €/m² |
| Klein Pampau | 9,38 €/m² |
| Müssen | 9,07 €/m² |
| Bröthen | 8,93 €/m² |
| Wangelau | 8,11 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Büchen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Büchen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Büchen | 5,24 % |
| Klein Pampau | 4,67 % |
| Witzeeze | 4,49 % |
| Dalldorf | 4,40 % |
| Siebeneichen | 4,29 % |
| Schulendorf | 4,24 % |
| Fitzen | 4,23 % |
| Müssen | 4,19 % |
| Bröthen | 3,46 % |
| Wangelau | 3,38 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Fitzen | 2,5 km | 21514 | 10,13 € | 2.874 € | 4,23 % |
| Witzeeze | 3,2 km | 21514 | 10,79 € | 2.881 € | 4,49 % |
| Siebeneichen | 3,3 km | 21514 | 10,54 € | 2.950 € | 4,29 % |
| Bröthen | 3,3 km | 21514 | 8,93 € | 3.100 € | 3,46 % |
| Schulendorf | 3,7 km | 21516 | 10,96 € | 3.100 € | 4,24 % |
| Müssen | 3,9 km | 21516 | 9,07 € | 2.600 € | 4,19 % |
| Klein Pampau | 4,0 km | 21514 | 9,38 € | 2.408 € | 4,67 % |
| Dalldorf | 5,1 km | 21483 | 10,00 € | 2.729 € | 4,40 % |
| Wangelau | 5,5 km | 21483 | 8,11 € | 2.877 € | 3,38 % |
Wo liegt Büchen?
Lage
Büchen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Büchen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,23 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.573 € |
| Bruttomietrendite | 5,24 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,1 |
| Einwohner | 6.718 |
| Einwohner je km² | 399 |
| Fläche (km²) | 16,9 |
| Arbeitslosenquote | 5,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #280 |
| Prognos Dynamikrang | #170 |
| Prognos Stärkerang | #296 |
| Koordinaten | 53,4809, 10,6165 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Büchen
Was kostet eine Wohnung in Büchen?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Büchen liegt bei 11,23 Euro pro Quadratmeter, was deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Herzogtum Lauenburg (9,55 Euro) und Schleswig-Holsteins (9,87 Euro) liegt. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.573 Euro pro Quadratmeter und liegt damit leicht unter dem Kreis- (2.683 Euro) und Landesdurchschnitt (2.625 Euro). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Büchen entwickelt?
Die Angebotsmiete stieg von 9,02 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,17 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 1,5 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich deutlich volatiler: Er lag 2018 bei 1.955 Euro, erreichte 2020 mit 3.902 Euro einen ersten Höhepunkt, fiel 2024 auf 1.481 Euro und stieg 2026 auf 4.418 Euro. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum beträgt rund 10,7 Prozent.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Büchen?
Die Bruttomietrendite in Büchen beträgt 5,24 Prozent und liegt damit über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 19,09, was unter dem Landesdurchschnitt von 22,05 liegt. Im Perzentilrang der Mietrendite in Schleswig-Holstein steht Büchen bei 64,8, was bedeutet, dass rund 65 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Büchen?
Die Einwohnerzahl von Büchen ist von 5.686 im Jahr 2015 auf 6.718 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 18 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 399 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt damit einen deutlichen Aufwärtstrend, der sich vor allem in den Jahren 2019 bis 2022 vollzog.
Wie steht Büchen im Vergleich zum Umland da?
Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten weist Büchen mit 11,23 Euro Angebotsmiete einen der höheren Werte auf — nur Schulendorf (10,96 Euro) und Witzeeze (10,79 Euro) liegen in der Nähe. Beim Kaufpreis mit 2.573 Euro pro Quadratmeter liegt Büchen jedoch im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden, die zwischen 2.408 Euro (Klein Pampau) und 3.100 Euro (Bröthen, Schulendorf) liegen.
Woher stammen die Daten zu Büchen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Büchen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Büchen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lütau | 21483 | 7,74 € | 850 € | 10,93 % |
| Niendorf bei Berkenthin | 23919 | 9,10 € | 1.200 € | 9,10 % |
| Steinhorst | 23847 | 8,30 € | 1.108 € | 8,99 % |
| Bälau | 23881 | 10,19 € | 1.385 € | 8,83 % |
| Schmilau | 23911 | 9,07 € | 1.276 € | 8,53 % |
| Bliestorf | 23847 | 11,01 € | 1.678 € | 7,87 % |
| Poggensee | 23896 | 9,81 € | 1.562 € | 7,53 % |
| Labenz | 23898 | 9,03 € | 1.445 € | 7,50 % |