Müssen
Müssen (PLZ 21516) liegt im Kreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 1.241 Einwohner auf 11,5 km², das entspricht 108 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,07 € pro m², der Kaufpreis bei 2.600 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,19 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,9 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Müssen über dem Renditeniveau von 35 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2019 und 2025 stieg die Miete von 5,60 € auf 10,67 € pro m², im Mittel 11,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 11,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Herzogtum Lauenburg Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 170, Stärkerang 296). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Schulendorf, Klein Pampau und Groß Pampau an.
Immobilienpreise in Müssen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Müssen, Herzogtum Lauenburg
Müssen ist eine wachsende Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg mit starkem Bevölkerungszuwachs (+11,1 % seit 2015), sehr niedriger Arbeitslosigkeit (2,07 %) und Bahnanschluss an der Hamburg-Berlin-Strecke. Der Immobilienmarkt zeigt eine extreme Volatilität bei den Angebotsmieten, während die Kaufpreise als geschätzt stetig steigen. Die Bruttomietrendite von 4,19 % liegt unter allen Vergleichswerten (Kreis, Land, Deutschland).
Marktüberblick: Wachsende Gemeinde mit volatilen Mietpreisen
Müssen ist eine 11,46 km² große Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg mit 1.241 Einwohnern (2024). Die Gemeinde verzeichnet seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum von 11,1 Prozent – von 1.117 auf 1.241 Einwohner. Bei einer Bevölkerungsdichte von 108 Einwohnern pro km² handelt es sich um ein eher ländlich geprägtes Siedlungsgebiet am östlichen Rand der Lauenburger Geest.
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.600 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,07 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,19 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,89. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Besonders auffällig ist die Entwicklung der Angebotsmieten in den vergangenen Jahren: Zwischen 2019 und 2023 verdoppelten sich die Werte von 5,60 auf 11,95 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2024 folgte ein starker Rückgang auf 7,00 Euro, ehe 2025 mit 10,67 Euro ein neuerlicher Anstieg zu verzeichnen war. Der aktuelle Marktdatenwert von 9,07 Euro liegt zwischen dem Tief von 2024 und dem Wert der Zeitreihe für 2025 – ein Hinweis darauf, dass die Angebotsmieten in Müssen stark schwanken und der aktuelle Wert möglicherweise einen anderen Stichtag oder Berechnungszeitraum abbildet als die Jahresreihe. Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen stetigen Anstieg von 2.600 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 3.400 Euro (2025).
Regionale Einordnung: Unter dem Landesdurchschnitt, aber über dem Bundesdurchschnitt
Im direkten Vergleich zeigt Müssen ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 9,07 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Durchschnitt des Kreises Herzogtum Lauenburg (9,55 Euro) und Schleswig-Holsteins (9,87 Euro), aber über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.600 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt (2.683 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.625 Euro), aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).
Die Bruttomietrendite von 4,19 Prozent ist die niedrigste in allen Vergleichsebenen: Sie liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,65 Prozent), dem Landesdurchschnitt (5,09 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Der Perzentilrang von 34,57 Prozent im Bundesland bedeutet, dass nur etwa ein Drittel der Orte in Schleswig-Holstein eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 23,89 liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (23,82) und deutlich über dem Landesdurchschnitt (22,05).
Im Vergleich zu den Nachbargemeinden zeigt sich ein ähnliches Muster: Die Miete in Müssen (9,07 Euro) liegt unter denen von Schulendorf (10,96 Euro), Büchen (11,23 Euro) und Siebeneichen (10,54 Euro), aber über Grabau (7,60 Euro) und Wangelau (8,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.600 Euro pro Quadratmeter liegt im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn – deutlich niedriger als bei Grabau (3.169 Euro/m²) oder Sahms (3.300 Euro/m²), aber höher als bei Klein Pampau (2.408 Euro/m²).
Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Verhältnisse bei starkem Zuzug
Die Bevölkerungsentwicklung von Müssen ist durchgängig positiv: Von 2015 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 1.117 auf 1.241, was einem Anstieg von 11,1 Prozent entspricht. Besonders stark war der Zuzug in den Jahren 2018 bis 2021, als die Bevölkerung von 1.141 auf 1.231 Einwohner stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerungszahl mit 1.241 Einwohnern stabil.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,07 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie ist seit 2018 von 2,59 Prozent auf 2,07 Prozent gesunken und zeigt eine stabile, niedrige Arbeitslosigkeit. Mit nur 16 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.241 Einwohnern ist der Arbeitsmarkt in Müssen eng.
Die Kombination aus starkem Bevölkerungswachstum und niedriger Arbeitslosigkeit entspricht dem Muster einer Gemeinde, die Zuziehende anzieht.
Standortfaktoren: Bahnanschluss als entscheidender Vorteil
Ein wesentlicher Standortfaktor für Müssen ist der Bahnanschluss. Seit 1889 verfügt die Gemeinde über einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Hamburg-Berlin. Seit 2002 ist Müssen in den Hamburger Verkehrsverbund (HVV) eingebunden und wird stündlich vom RE1 (Hanse-Express) bedient, der Hamburg über Müssen mit Schwerin und Rostock verbindet. Ein barrierefreier Ausbau des Haltepunkts ist in den 2020er-Jahren vorgesehen.
Der Kreis Herzogtum Lauenburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Indizes für Demografie (309), Arbeitsmarkt (302) und Wettbewerb/Innovation (305). Positiv fällt der Index für Wohlstand und soziale Lage mit Rang 132 aus. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 170 im oberen Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Müssen.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich Bodenrichtwerte, liegen für Müssen nicht vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Müssen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Müssen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 5,60 €/m² |
| 2020 | 5,62 €/m² |
| 2021 | 9,71 €/m² |
| 2022 | 11,33 €/m² |
| 2023 | 11,95 €/m² |
| 2024 | 7,00 €/m² |
| 2025 | 10,67 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Müssen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 2.600 €/m² |
| 2022 | 2.850 €/m² |
| 2023 | 3.100 €/m² |
| 2024 | 3.250 €/m² |
| 2025 | 3.400 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Müssen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 4,48 % |
| 2022 | 4,77 % |
| 2023 | 4,63 % |
| 2024 | 2,58 % |
| 2025 | 3,77 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Müssen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.117 Einwohner |
| 2016 | 1.119 Einwohner |
| 2017 | 1.125 Einwohner |
| 2018 | 1.141 Einwohner |
| 2019 | 1.165 Einwohner |
| 2020 | 1.206 Einwohner |
| 2021 | 1.231 Einwohner |
| 2022 | 1.236 Einwohner |
| 2023 | 1.241 Einwohner |
| 2024 | 1.241 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Müssen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,68 % |
| 2016 | 4,08 % |
| 2017 | 3,37 % |
| 2018 | 2,59 % |
| 2019 | 3,00 % |
| 2020 | 3,49 % |
| 2021 | 2,33 % |
| 2022 | 2,20 % |
| 2023 | 2,07 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 280 Rang |
| Dynamik | 170 Rang |
| Stärke | 296 Rang |
| Demografie | 309 Rang |
| Arbeitsmarkt | 302 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 305 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 132 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Müssen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Müssen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Müssen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Müssen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Müssen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Büchen | 11,23 €/m² |
| Schulendorf | 10,96 €/m² |
| Siebeneichen | 10,54 €/m² |
| Fitzen | 10,13 €/m² |
| Klein Pampau | 9,38 €/m² |
| Müssen | 9,07 €/m² |
| Sahms | 8,93 €/m² |
| Groß Pampau | 8,58 €/m² |
| Wangelau | 8,11 €/m² |
| Grabau | 7,60 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Müssen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Müssen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Büchen | 5,24 % |
| Klein Pampau | 4,67 % |
| Siebeneichen | 4,29 % |
| Schulendorf | 4,24 % |
| Fitzen | 4,23 % |
| Müssen | 4,19 % |
| Wangelau | 3,38 % |
| Groß Pampau | 3,32 % |
| Sahms | 3,25 % |
| Grabau | 2,88 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Schulendorf | 2,3 km | 21516 | 10,96 € | 3.100 € | 4,24 % |
| Klein Pampau | 2,6 km | 21514 | 9,38 € | 2.408 € | 4,67 % |
| Groß Pampau | 3,1 km | 21493 | 8,58 € | 3.097 € | 3,32 % |
| Grabau | 3,5 km | 21493 | 7,60 € | 3.169 € | 2,88 % |
| Büchen | 3,9 km | 21514 | 11,23 € | 2.573 € | 5,24 % |
| Sahms | 4,0 km | 21493 | 8,93 € | 3.300 € | 3,25 % |
| Siebeneichen | 4,1 km | 21514 | 10,54 € | 2.950 € | 4,29 % |
| Wangelau | 4,6 km | 21483 | 8,11 € | 2.877 € | 3,38 % |
| Fitzen | 5,6 km | 21514 | 10,13 € | 2.874 € | 4,23 % |
Wo liegt Müssen?
Lage
Müssen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Müssen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,07 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.600 € |
| Bruttomietrendite | 4,19 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,9 |
| Einwohner | 1.241 |
| Einwohner je km² | 108 |
| Fläche (km²) | 11,5 |
| Arbeitslosenquote | 2,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #280 |
| Prognos Dynamikrang | #170 |
| Prognos Stärkerang | #296 |
| Koordinaten | 53,4943, 10,5625 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Müssen
Was kostet eine Wohnung in Müssen?
Die aktuellen Angebotsmieten in Müssen liegen bei durchschnittlich 9,07 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Müssen unter dem Durchschnitt des Kreises Herzogtum Lauenburg (9,55 Euro) und Schleswig-Holsteins (9,87 Euro), aber leicht über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.600 Euro pro Quadratmeter und liegt ebenfalls unter den Werten des Kreises (2.683 Euro) und des Bundeslandes (2.625 Euro), jedoch über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Müssen entwickelt?
Die Mieten in Müssen zeigten von 2019 bis 2023 einen starken Anstieg von 5,60 auf 11,95 Euro pro Quadratmeter, fielen 2024 auf 7,00 Euro und erholten sich 2025 wieder auf 10,67 Euro. Diese Mietwerte sind nicht geschätzt. Der Angebotskaufpreis stieg von 2.600 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 3.400 Euro (2025), wobei die Kaufpreiswerte als Schätzung gekennzeichnet sind. Die Kaufpreisentwicklung war also kontinuierlich steigend.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Müssen?
Die Bruttomietrendite in Müssen beträgt 4,19 Prozent, was unter dem Kreisdurchschnitt von 4,65 Prozent, dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt von 5,09 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,89 und liegt leicht über dem Kreiswert von 23,82. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 34,57, was bedeutet, dass rund 65 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Müssen?
Die Einwohnerzahl in Müssen stieg von 1.117 im Jahr 2015 auf 1.241 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 11,1 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 108 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung war dabei durchgehend positiv, mit dem stärksten Zuwachs zwischen 2019 und 2021.
Wie hoch ist die Arbeitslosenquote in Müssen?
Die Arbeitslosenquote in Müssen lag 2024 bei 16 Prozent. Im Jahr 2015 betrug sie noch 26 Prozent, sank dann bis 2022 auf 3 Prozent und stieg 2023 deutlich auf 16 Prozent an. Der aktuelle Wert ist damit deutlich höher als der Tiefststand von 2022, aber immer noch niedriger als der Wert von 2015.
Woher stammen die Daten zu Müssen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Müssen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Müssen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Müssen enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lütau | 21483 | 7,74 € | 850 € | 10,93 % |
| Niendorf bei Berkenthin | 23919 | 9,10 € | 1.200 € | 9,10 % |
| Steinhorst | 23847 | 8,30 € | 1.108 € | 8,99 % |
| Bälau | 23881 | 10,19 € | 1.385 € | 8,83 % |
| Schmilau | 23911 | 9,07 € | 1.276 € | 8,53 % |
| Bliestorf | 23847 | 11,01 € | 1.678 € | 7,87 % |
| Poggensee | 23896 | 9,81 € | 1.562 € | 7,53 % |
| Labenz | 23898 | 9,03 € | 1.445 € | 7,50 % |