Grabau

Marktüberblick

Grabau ist eine 4 qkm große Gemeinde im südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, dem Herzogtum Lauenburg, der zur Metropolregion Hamburg gehört. Mit 357 Einwohnern (2024) verzeichnet die Gemeinde seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 8,84 Prozent – von 328 auf 357 Einwohner. Die Arbeitslosenquote liegt bei 0,94 Prozent (Stand 2023), was zwei Arbeitslose entspricht.

Der Immobilienmarkt von Grabau weist ein ungewöhnliches Muster auf: Die Angebotsmiete von 7,60 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,55 Euro, während der Angebotskaufpreis mit 3.169 Euro je Quadratmeter über dem Kreiswert von 2.683 Euro liegt. Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,88 Prozent – der niedrigste Wert im gesamten Kreis und im untersten Perzentil von rund 5,25 Prozent aller Orte in Schleswig-Holstein. Der Kaufpreisfaktor beträgt 34,75, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 34,75-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Wichtig: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Grabau zeigt einen starken Anstieg, wobei die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis als geschätzt gekennzeichnet sind.

Von 2021 bis 2025 stieg der geschätzte Angebotskaufpreis von 2.100 auf 2.780 Euro je Quadratmeter – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 7,26 Prozent. Die geschätzte Angebotsmiete legte im selben Zeitraum von 7,50 auf 9,00 Euro je Quadratmeter zu (jährliche Wachstumsrate: 4,66 Prozent). Der Kaufpreis wuchs damit deutlich schneller als die Miete, was die Rendite weiter unter Druck setzt.

Der Kaufpreisfaktor von 34,75 liegt sowohl über dem Kreisdurchschnitt (23,82) als auch über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (22,05). Ein hoher Kaufpreisfaktor signalisiert, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch sind – was bei einer Bruttomietrendite von 2,88 Prozent bestätigt wird, die deutlich unter dem Kreiswert von 4,65 Prozent und dem Landeswert von 5,09 Prozent liegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Grabau bei der Angebotsmiete den niedrigsten Wert aller umliegenden Orte aufweist. Mit 7,60 Euro je Quadratmeter liegt die Miete unter allen acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,4 Kilometern. Der nächstgelegene Nachbarort Sahms (1,6 km) weist mit 8,93 Euro bereits 17 Prozent mehr aus, Grove (2,4 km) sogar 10,65 Euro.

Beim Kaufpreis liegt Grabau mit 3.169 Euro je Quadratmeter im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Nur Havekost (3.400 Euro) und Sahms (3.300 Euro) liegen darüber. Elmenhorst fällt mit 1.932 Euro deutlich heraus – hier liegt der Kaufpreis bei nur 61 Prozent von Grabau, was sich auch in der mit 6,49 Prozent höchsten Bruttomietrendite der Region niederschlägt.

Die Bruttomietrendite von 2,88 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Havekost (3,29 Prozent), Groß Pampau (3,32 Prozent) und Sahms (3,25 Prozent) liegen zwar ebenfalls niedrig, aber alle über Grabau. Grabau nimmt damit eine Sonderstellung ein: Niedrigste Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro) liegt Grabau bei der Miete unter dem Mittel, beim Kaufpreis jedoch deutlich darüber.

Standortfaktoren

Für den Kreis Herzogtum Lauenburg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, ergibt sich ein differenziertes Bild. Der Kreis belegt Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Position im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 305) sowie im Bereich Demografie (Rang 309). Im Bereich Arbeitsmarkt liegt der Kreis auf Rang 302. Positiv fällt der Wohlstandsindex mit Rang 132 aus – dieser Bereich ist der stärkste des Kreises.

Die Dynamik des Kreises liegt mit Rang 170 im oberen Mittelfeld, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Grabau selbst verfügt über keine Hochschulen.

Die niedrige Arbeitslosenquote von 0,94 Prozent und das Bevölkerungswachstum von 8,84 Prozent seit 2015 stehen in einem gewissen Spannungsverhältnis zu den schwachen Prognos-Rängen in Arbeitsmarkt und Demografie. Die Datenlage erlaubt keine eindeutige Erklärung für diesen Widerspruch – weder aus den Lagefaktor-Daten noch aus der recherchierten Quellenlage.