Elmenhorst

Marktüberblick und regionale Einordnung

Elmenhorst ist eine Gemeinde im südöstlichen Herzogtum Lauenburg, etwa sechs Kilometer nordöstlich von Schwarzenbek gelegen. Die 12,99 km² große Gemeinde mit rund 844 Einwohnern weist einen Immobilienmarkt auf, der sich deutlich vom regionalen Umfeld abhebt.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 10,44 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Kreisdurchschnitt (9,55 Euro) als auch den Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.932 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem Kreiswert (2.683 Euro) und dem Landeswert (2.625 Euro). Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 6,49 Prozent – ein Wert, der deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4,65 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent liegt.

Im bundeslandweiten Vergleich belegt Elmenhorst mit einem Perzentilrang von 84,5 bei der Bruttomietrendite eine Position im oberen Quartil. Das bedeutet: Von den über 1.100 erfassten Orten in Schleswig-Holstein liegt Elmenhorst bei der Rendite vor etwa 85 Prozent der Orte.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten fällt dieser Unterschied noch deutlicher aus. Die umliegenden Gemeinden wie Kankelau (2,1 km), Sahms (2,1 km) und Groß Pampau (3 km) weisen Bruttomietrenditen von lediglich 2,88 bis 3,89 Prozent auf – also mehr als die Hälfte unter dem Wert von Elmenhorst. Der Grund liegt in den deutlich höheren Kaufpreisen der Nachbargemeinden, die zwischen 2.950 und 3.400 Euro pro Quadratmeter liegen, während Elmenhorst bei 1.932 Euro verbleibt.

Der Kaufpreisfaktor von 15,42 ist ebenfalls deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 23,82 und der Landesdurchschnitt von 22,05. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass weniger Jahresmieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken – ein Indikator für eine günstigere Kaufpreismiete-Relation.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen Immobilienmarkt mit ausgeprägter Volatilität. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,94 Euro pro Quadratmeter (2018) und 11,73 Euro (2023) – eine Spannbreite von fast 5 Euro. Die aktuelle Miete von 10,40 Euro (2026) liegt nahe dem historischen Maximum von 2023.

In der Kaufpreisentwicklung zeigt sich ein ähnliches Bild: Von 1.217 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg der Wert bis 2022 auf 2.273 Euro, fiel dann 2023 auf 1.636 Euro und erholte sich 2024 auf 1.984 Euro. Die jährlichen Veränderungen sind teils zweistellig, was auf eine geringe Markttiefe und damit verbundene starke Preisschwankungen bei einzelnen Inseraten hindeuten kann.

Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) liegt bei 5,19 Prozent für die Miete und 6,39 Prozent für den Kaufpreis über den verfügbaren Zeitraum. Die Kaufpreisreihe endet 2024, die Mietreihe 2026. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Im Vergleich zum Kreis Herzogtum Lauenburg, dessen Kaufpreise im Durchschnitt bei 2.683 Euro liegen, bleibt Elmenhorst mit 1.932 Euro deutlich unter dem Niveau. Dies spiegelt sich auch im niedrigeren Kaufpreisfaktor wider und entspricht dem Muster kleinerer ländlicher Gemeinden im südlichen Schleswig-Holstein.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Elmenhorsts ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 868 Einwohnern im Jahr 2015 auf 844 im Jahr 2024, einem Rückgang von rund 2,8 Prozent. Besonders deutlich war der Rückgang von 897 (2018) auf 844 (2019). Seit 2019 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl auf dem Niveau von etwa 844 bis 855 Einwohnern.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 65 Einwohner pro Quadratkilometer – ein Wert, der die ländliche Prägung der Gemeinde unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich von 3,14 Prozent (2015) auf ein Tief von 2,44 Prozent (2019), stieg dann 2020 auf 3,32 Prozent und erreichte 2023 mit 4,16 Prozent ihren höchsten Wert der Reihe. Der Anstieg von 2019 auf 2023 ist deutlich und geht einher mit der allgemeinen Entwicklung in ländlichen Räumen nach der Pandemie.

Die Kombination aus leicht rückläufiger Bevölkerung und steigender Arbeitslosigkeit steht im Widerspruch zu den vergleichsweise attraktiven Mietrenditen. Dies legt nahe, dass die Rendite weniger durch eine dynamische Nachfrage getrieben wird als durch das Preisgefüge zwischen Miete und Kaufpreis.

Standortfaktoren und Zukunftsperspektiven

Der Kreis Herzogtum Lauenburg schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt im unteren Drittel ab: Mit dem Gesamtrang 280 von rund 400 deutschen Kreisen liegt er hinter mehr als zwei Dritteln aller Kreise. Besonders schwach ist der Kreis bei den Strukturindizes – der Rang im Bereich Demografie liegt bei 309, im Bereich Arbeitsmarkt bei 302, bei Wettbewerb und Innovation bei 305 und bei der Stärke bei 296. Diese Werte deuten auf strukturelle Schwächen in der wirtschaftlichen Entwicklung und der demografischen Zukunft hin.

Positiv hebt sich der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit dem Rang 132 ab – der Kreis liegt hier im oberen Drittel. Dies korrespondiert mit der relativ hohen Bruttomietrendite in Elmenhorst, die auf ein günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis im Immobilienmarkt hindeutet.

Der Dynamik-Index mit Rang 170 ist der beste Teilindex des Kreises, was auf gewisse positive Entwicklungsimpulse schließen lässt. Ob diese Impulse auch auf die kleine Gemeinde Elmenhorst durchschlagen, bleibt ungewiss.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über einen Kindergarten, mehrere Einzelhandelsbetriebe und ein Industriegebiet im Ortsteil Lanken. Die Kreisfeuerwehrzentrale ist in Elmenhorst angesiedelt.

Die Kombination aus ländlicher Struktur, rückläufiger Bevölkerung und schwachen Strukturindizes im Kreiskontext deutet darauf hin, dass der aktuelle Renditevorteil von Elmenhorst weniger auf einer dynamischen Marktentwicklung beruht als auf einem strukturell niedrigeren Preisniveau. Ob sich dies langfristig hält, hängt davon ab, ob die Gemeinde durch Zuzug oder wirtschaftliche Impulse an Dynamik gewinnt.