Groß Pampau

Ort und Demografie

Groß Pampau ist eine Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg, dem südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, und gehört zur Metropolregion Hamburg. Mit 4,31 km² Fläche und 171 Einwohnern (Stand 2024) liegt die Bevölkerungsdichte bei 40 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort liegt etwa sechs Kilometer östlich von Schwarzenbek und ist über die Bahnstrecke Hamburg–Büchen an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Die Gemeinde gehört zum Amt Schwarzenbek-Land und hat keine weiteren Ortsteile.

Die Einwohnerzahl stieg von 153 (2015) auf 171 (2024), was einem Wachstum von knapp 12 % entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2021 und 2022, als die Bevölkerung von 152 auf 167 anstieg. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,7 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Groß Pampau zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,58 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 9,55 Euro und auch unter dem schleswig-holsteinischen Mittel von 9,87 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 3.097 Euro pro Quadratmeter über allen Vergleichswerten – über dem Kreisdurchschnitt von 2.683 Euro, dem Landesmittel von 2.625 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Diese Kombination aus relativ niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,32 %. Im direkten Vergleich der neun Nachbarorte liegt dieser Wert an vierter Stelle von unten – nur Grabau (2,88 %), Sahms (3,25 %) und Kankelau (3,26 %) weisen niedrigere Renditen auf. Der Kaufpreisfaktor von 30,08 ist der höchste im direkten Vergleich und liegt deutlich über dem Kreiswert von 23,82. Der Perzentilrang von 11,9 % im Bundesland bedeutet, dass Groß Pampau bei der Bruttomietrendite zu den unteren 12 % aller verglichenen Orte in Schleswig-Holstein gehört.

Die Zeitreihe zeigt für die Miete einen Anstieg von 5,01 Euro (2019) auf 9,74 Euro (2025). Der aktuelle Angebotswert von 8,58 Euro liegt unter diesem Zeitreihenwert – ein Hinweis darauf, dass sich das Angebot möglicherweise bereits wieder entspannt hat oder die Zeitreihe einen anderen Berechnungszeitraum abbildet. Die Kaufpreisreihe, die als geschätzt gekennzeichnet ist, zeigt einen Anstieg von 2.550 Euro (2021) auf 3.097 Euro (2025), was einem jährlichen Wachstum von rund 5 % entspricht.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Groß Pampau durch ein eindeutiges Muster ab: Hohe Kaufpreise bei vergleichsweise niedrigen Mieten. Während der Kaufpreis um 15 % über dem Kreisdurchschnitt liegt, liegt die Miete 10 % darunter. Diese Diskrepanz ist in den Nachbarorten nicht in dieser Form zu finden.

Vergleicht man die neun unmittelbaren Nachbarorte, zeigt sich eine große Spannbreite bei den Renditen: Elmenhorst und Siebeneichen weisen mit 6,49 % bzw. 4,29 % deutlich höhere Renditen auf, verbunden mit niedrigeren Kaufpreisen (1.932 bzw. 2.950 Euro pro Quadratmeter). Sahms und Kankelau liegen mit 3,25 % bzw. 3,26 % in einer ähnlichen Renditelage wie Groß Pampau, haben aber unterschiedliche Preisstrukturen. Grabau weist mit 2,88 % die niedrigste Rendite auf, verbunden mit der niedrigsten Miete aller Nachbarorte (7,60 Euro).

Standortfaktoren

Der Kreis Herzogtum Lauenburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 132 deutlich besser als der Arbeitsmarktrang (302), der Wettbewerb und Innovationrang (305) oder der Demografierang (309). Der Dynamikrang (170) liegt im oberen Mittelfeld.

Diese Struktur entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde im Umland einer größeren Stadt: Die soziale Lage ist vergleichsweise stabil, während wirtschaftliche Dynamik und demografische Herausforderungen weniger ausgeprägt sind. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Groß Pampau ist Teil des ländlichen Raums im südlichen Schleswig-Holstein mit direkter Anbindung an die Metropolregion Hamburg. Historisch ist der Ort unter anderem durch paläontologische Funde aus der Kiesgrube der Kieswerke Ohle & Lau bekannt, wo mehrere elf Millionen Jahre alte Walskelette aus dem Miozän geborgen wurden.