Schmilau

Marktüberblick

Schmilau ist eine Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein mit 548 Einwohnern auf einer Fläche von 11,55 km². Die Gemeinde gehört zum Amt Lauenburgische Seen und liegt am Schaalsee, einem Teil des Naturparks Lauenburgische Seen. Der Ort wurde 1093 erstmals urkundlich als Smilov erwähnt und war bis in die 1970er Jahre ein bedeutender Tourismusstandort mit mehreren Hotels und einer Jugendherberge. Heute sind vor Ort einige Handwerksbetriebe, landwirtschaftliche Betriebe und der Ferienhaushandel tätig.

Der Immobilienmarkt in Schmilau ist durch extrem niedrige Kaufpreise gekennzeichnet: Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.276 Euro pro Quadratmeter, was deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.683 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro liegt. Die Angebotsmiete beträgt 9,07 Euro pro Quadratmeter und liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 11,72 ist weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 23,82.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Schmilau zeigen eine hohe Volatilität: Zwischen 2018 und 2025 schwankten die Jahreswerte in der Zeitreihe zwischen 5,34 Euro (2022) und 10,15 Euro (2023) pro Quadratmeter. Der langfristige Trend ist leicht negativ: Von 7,64 Euro im Jahr 2018 auf 7,00 Euro im Jahr 2025 entspricht einer jährlichen Veränderung von minus 1,24 Prozent.

Der Kaufpreisverfall ist deutlicher: Von 2.061 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 fiel der Zeitreihenwert bis 2025 auf 885 Euro, was einem jährlichen Rückgang von rund 24,6 Prozent entspricht.

Die aktuellen Angebotswerte (Miete: 9,07 Euro, Kaufpreis: 1.276 Euro) liegen außerhalb der Zeitreihenwerte für 2025. Die Zeitreihe zeigt für 2025 einen niedrigeren Mietwert (7,00 Euro) und einen niedrigeren Kaufpreis (885 Euro) als die aktuellen Marktdaten. Dieser Unterschied deutet darauf hin, dass sich der Markt zwischen dem Erhebungszeitpunkt der Zeitreihe und dem aktuellen Stand verändert hat. Die hohe Schwankung von Jahr zu Jahr in der Mietzeitreihe sowie die Diskrepanz zwischen Zeitreihe und aktuellen Werten sprechen für einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Schmilau weist im regionalen Vergleich die extremste Mietrendite auf: Mit 8,53 Prozent Bruttomietrendite liegt der Ort deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4,65 Prozent, dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrenditen in Schleswig-Holstein liegt Schmilau bei 94,66 Prozent – das bedeutet, dass nur etwa fünf Prozent der Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen.

Diese hohe Rendite ist keine Folge überdurchschnittlich hoher Mieten, sondern resultiert aus den überdurchschnittlich niedrigen Kaufpreisen. Der Kaufpreis von 1.276 Euro pro Quadratmeter ist weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts. Alle Nachbarorte im Umkreis von bis zu fünf Kilometern weisen deutlich höhere Kaufpreise auf: Fredeburg (2.200 Euro), Horst (3.100 Euro), Giesensdorf (2.850 Euro), Ratzeburg (2.927 Euro), Albsfelde (2.900 Euro), Harmsdorf (2.478 Euro), Ziethen (2.546 Euro) und Salem (3.969 Euro). Die Mietrenditen der Nachbarorte liegen zwischen 2,26 Prozent (Horst) und 5,32 Prozent (Harmsdorf) und sind damit alle deutlich niedriger als in Schmilau.

Die niedrigen Kaufpreise in Schmilau stehen im Vergleich zu den Nachbarorten isoliert. Der Ort liegt am Rande des Naturparks Lauenburgische Seen und war historisch ein Tourismusstandort. Der Rückgang des Tourismus seit den 1970er Jahren könnte mit dem niedrigen Preisniveau einhergehen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Schmilau ist seit 2015 praktisch stabil: Von 548 Einwohnern im Jahr 2015 auf 548 im Jahr 2024. Der Höchststand lag 2020 bei 566 Einwohnern, seither ist die Bevölkerung wieder auf das Niveau von 2015 zurückgegangen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 47 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,62 Prozent. Neun Personen waren arbeitslos gemeldet. Diese niedrige Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zu den niedrigen Immobilienpreisen und deutet darauf hin, dass die Wirtschaftslage vor Ort stabil ist, die Nachfrage nach Immobilien jedoch begrenzt bleibt.

Der Kreis Herzogtum Lauenburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtindex Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Teilindizes Demografie (Rang 309), Arbeitsmarkt (Rang 302) und Wettbewerb und Innovation (Rang 305). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 132 deutlich besser. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedriger Bevölkerungsentwicklung, schwacher Innovationsdynamik und fehlenden Bildungseinrichtungen geht einher mit der geringen Nachfrage nach Immobilien in Schmilau.