Salem

Marktüberblick: Teuerster Ort im Umkreis mit niedriger Rendite

Salem liegt im Kreis Herzogtum Lauenburg, rund sieben Kilometer von der Kreisstadt Ratzeburg entfernt, im Naturpark Lauenburgische Seen. Die 25,1 km² große Gemeinde mit 670 Einwohnern (2024) weist eine Bevölkerungsdichte von 27 Einwohnern pro km² auf. Der Ort gehört zum Amt Lauenburgische Seen und ist geprägt durch die Lage am Salemer See und die Nähe zum Schaalsee-System.

Der Immobilienmarkt in Salem gehört zu den teuersten im Kreis Herzogtum Lauenburg und deutlich über dem Landesdurchschnitt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.969 Euro pro Quadratmeter und damit um 48 % über dem Kreisdurchschnitt (2.683 Euro/m²) sowie um 51 % über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (2.625 Euro/m²). Die Angebotsmiete von 10,44 Euro/m² liegt zwar ebenfalls über dem Kreis- und Landesmittel, aber der Preisanstieg beim Kaufpreis übertrifft den Mietanstieg deutlich. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 3,16 %, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,65 % und dem Landesdurchschnitt von 5,09 % liegt. Salem belegt im Bundesland mit einem Perzentilrang von 8,5 % den untersten Achtel aller verglichenen Orte bei der Rendite.

Der Kaufpreisfaktor von 31,69 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 31,69-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Herzogtum Lauenburg beträgt der Durchschnittsfaktor 23,82, in Schleswig-Holstein 22,05. Salem liegt damit sowohl im Kreis als auch landesweit deutlich über dem Mittel. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis sechs Kilometern hat Salem den höchsten Kaufpreis pro Quadratmeter. Die Miete von 10,44 Euro/m² liegt mit Seedorf (11,15) und Ratzeburg (10,36) im oberen Drittel der Nachbarn. Der Preisunterschied beim Kaufpreis ist größer als der bei der Miete, was die niedrige Rendite weiter erklärt.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen schneller als Mieten

Die Mieten in Salem sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Von 7,93 Euro/m² im Jahr 2019 kletterten sie auf 10,59 Euro/m² im Jahr 2026, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate (CAGR) von 4,2 % entspricht. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2020 und 2023, als die Miete von 7,44 auf 11,08 Euro/m² stieg. Im Jahr 2025 erreichte sie mit 12,39 Euro/m² einen vorläufigen Höchststand, bevor sie 2026 auf 10,59 Euro/m² zurückging.

Noch dynamischer verlief die Entwicklung beim Kaufpreis. Von 2.287 Euro/m² im Jahr 2018 stieg er bis 2025 auf 4.363 Euro/m² – ein Anstieg um 91 % in sieben Jahren, bei einer CAGR von 9,7 %. Der Kaufpreis überholte damit die Mietentwicklung deutlich. Zwischen 2022 (3.846 Euro/m²) und 2023 (4.125 Euro/m²) folgte ein weiterer Anstieg, bevor er 2024 kurz auf 3.843 Euro/m² fiel und 2025 wieder auf 4.363 Euro/m² stieg.

Die Kombination aus stark steigenden Kaufpreisen und moderateren Mietsteigerungen hat die Rendite in Salem kontinuierlich gedrückt. Der Kaufpreisfaktor lag 2018 bei rund 24,0 und beträgt heute 31,69. Die Investitionsattraktivität hat sich damit verschlechtert, was sich auch im niedrigen Perzentilrang von 8,5 % im Landesvergleich widerspiegelt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Zuzug bei steigender Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung in Salem ist seit 2015 um 12,8 % gewachsen – von 594 auf 670 Einwohner. Dieser Zuzug ist ein möglicher Treiber für die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum und damit für die Preisentwicklung. Die Bevölkerungsentwicklung verlief dabei nicht linear: Nach einem Rückgang von 2016 (625) auf 2018 (603) setzte ab 2019 ein durchgängiger Anstieg ein, der 2023 mit 670 Einwohnern seinen höchsten Wert erreichte und 2024 stabil blieb.

Der Arbeitsmarkt zeigt ein gegenteiliges Bild. Die Arbeitslosenquote stieg von 2,45 % im Jahr 2015 auf 5,6 % im Jahr 2023 – mehr als doppelt so hoch. Damit liegt Salem deutlich über dem Bundesdurchschnitt und auch über dem Kreis- und Landesmittel. Die 22 arbeitslosen Personen stehen einer kleinen Bevölkerung von 670 Einwohnern gegenüber. Dieser Widerspruch zwischen Bevölkerungszuwachs und steigender Arbeitslosigkeit lässt sich aus der Datenlage nicht eindeutig auflösen. Mögliche Erklärungen wären ein Zuzug von Menschen, die nicht am lokalen Arbeitsmarkt teilhaben (Rentner, Pendler), oder eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und steigender Arbeitslosigkeit beschreibt einen Ort, der als Wohnstandort attraktiv erscheint, dessen lokale Wirtschaft jedoch nicht in gleichem Maße Arbeitsplätze bietet.

Standortfaktoren: Naturparklage als Hauptattraktivität

Der Kreis Herzogtum Lauenburg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den Platz 280 in der Gesamtwertung. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Mit Rang 132 liegt der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage im oberen Drittel, während er bei Arbeitsmarkt (Rang 302), Wettbewerb und Innovation (Rang 305), Demografie (Rang 309) und insgesamt Stärke (Rang 296) im unteren Drittel rangiert. Lediglich der Dynamik-Index mit Rang 170 liegt im oberen Mittelfeld.

Für Salem als Gemeinde bedeutet dies, dass die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Kreis eher schwach sind, während die soziale Lage vergleichsweise gut ist. Die niedrige Dynamik im Kreis könnte erklären, warum Salem als Wohnstandort mit Naturparkcharakter attraktiver ist als als Wirtschaftsstandort.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Salem ist eine reine Gemeinde ohne akademische Infrastruktur. Die Abwesenheit von Hochschulen bedeutet, dass die Nachfrage nach Wohnraum nicht durch einen studentischen Markt getrieben wird, sondern durch Familien, Pendler und möglicherweise Erholungssuchende.

Die Lage im Naturpark Lauenburgische Seen und die Nähe zur Kreisstadt Ratzeburg (rund sieben Kilometer) sind die wesentlichen Standortvorteile. Salem profitiert von der Attraktivität der Ratzeburger Seenplatte als Wohn- und Erholungsgebiet, ohne selbst städtische Infrastruktur anzubieten.