Poggensee

Standort und Rahmen

Poggensee ist eine 5,44 km² große Gemeinde im südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, dem Herzogtum Lauenburg, der zur Metropolregion Hamburg gehört. Mit 378 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 69 je km² handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Historisch war Poggensee bis 1937 eine lübeckische Exklave und gehörte zum Kirchspiel Nusse, das seit 1230 nachweisbar ist. Das Gemeindegebiet umfasst unter anderem Teile des 173 Hektar großen Naturschutzgebietes Hevenbruch, eines alten Buchenwaldes, der im Besitz der Hansestadt Lübeck ist und seit 1994 nicht mehr forstwirtschaftlich genutzt wird.

Der Ort liegt verkehrsgünstig zwischen den Nachbarorten Walksfelde (1 km), Nusse (2,1 km) und Ritzerau (2,7 km). Eine Hochschule oder ein größerer Arbeitgeber ist am Ort nicht vorhanden.

Immobilienpreise und Rendite

Die Angebotsmiete in Poggensee liegt bei 9,81 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.562 € je m². Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 5,3 km liegt Poggensee damit im unteren Drittel der Kaufpreise: Nur Walksfelde (1.457 €/m²) und Bälau (1.385 €/m²) weisen niedrigere Kaufpreise auf. Alle anderen Nachbarn liegen deutlich darüber: Ritzerau (2.108 €/m²), Panten (2.218 €/m²), Nusse (2.227 €/m²), Koberg (2.319 €/m²), Breitenfelde (2.618 €/m²) und Borstorf (2.759 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,28 und liegt mit knapp der Hälfte des Kreisdurchschnitts von 23,82 sowie des Landesdurchschnitts von 22,05 deutlich unter dem regionalen und landesweiten Niveau. Die Bruttomietrendite von 7,53 % entspricht dem 91. Perzentil im Bundesland Schleswig-Holstein — sie liegt also höher als bei rund 91 % aller vergleichbaren Orte im Land. Diese hohe Rendite ist primär auf die niedrigen Kaufpreise zurückzuführen. Die Angebotsmiete von 9,81 €/m² liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 9,87 €/m² und leicht über dem Kreisdurchschnitt von 9,55 €/m².

Preisentwicklung

Die Mietzeitreihe von Poggensee zeigt eine außergewöhnliche Volatilität, die über das hinausgeht, was in größeren Märkten üblich ist. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,34 €/m² (2022) und 15,00 €/m² (2021). Der Wert von 15 €/m² im Jahr 2021 stellt einen deutlichen Ausreißer dar und liegt mehr als doppelt so hoch wie die umliegenden Jahre (6,40 €/m² 2018, 6,34 €/m² 2022). In den Folgejahren stabilisierte sich die Miete bei etwa 10 €/m² (2024: 10,62, 2025: 10,00, 2026: 9,67 €/m²).

Der CAGR der Miete über die Reihe beträgt 5,29 %. Diese Kennzahl ist bei der extremen Schwankungsbreite der Daten mit Vorsicht zu betrachten, da sie durch den Ausreißer 2021 verzerrt wird. Die aktuelle Miete von 9,67 €/m² (2026) liegt nur unwesentlich über dem Niveau von 2018 (6,40 €/m²), was auf eine langfristige Stabilität nach dem 2021er Spike hindeutet.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Für den Kaufpreis liegt nur ein einzelner Datenpunkt vor (2019: 1.562,50 €/m²). Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.562 €/m² entspricht diesem Wert praktisch unverändert.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Poggensees wuchs von 349 Einwohnern (2015) auf 378 (2024), was einer Zunahme von 8,3 % entspricht. Der Anstieg verlief nicht linear: Nach einem Rückgang von 367 (2017) auf 346 (2020) folgte ab 2021 ein deutlicher Zuzug (351 → 370 → 378). Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 378.

Die Arbeitslosenquote des Ortes lag bei 1,98 % (2015) und erreichte 2021 mit 3,67 % ihren Höchstwert. Im Jahr 2023 sank sie auf 0,45 %, was einer arbeitslosen Person entspricht. Diese extrem niedrige Quote ist typisch für kleine Gemeinden mit geringer Erwerbsbevölkerung und sollte nicht mit einer vollständigen Beschäftigung gleichgesetzt werden.

Der Kreis Herzogtum Lauenburg schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen mit Rang 280 gesamt im unteren Drittel ab. Besonders schwach sind die Teilindizes Demografie (Rang 309), Arbeitsmarkt (Rang 302) und Wettbewerb und Innovation (Rang 305). Besser positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 132. Die Dynamik liegt mit Rang 170 im Mittelfeld. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Poggensee.

Einordnung und Fazit

Poggensee zeichnet sich durch niedrige Immobilienpreise aus, die im Vergleich zu den meisten Nachbarorten deutlich unter dem Durchschnitt liegen. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 7,53 %, die im Landesvergleich zum Top-Zehntel gehört. Der Kaufpreisfaktor von 13,28 beträgt knapp die Hälfte des Kreisdurchschnitts (23,82).

Die extreme Volatilität der Mietzeitreihe — mit einem Ausreißer von 15 €/m² im Jahr 2021 — geht einher mit der geringen Größe des Marktes, in dem wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2021 positiv, die Arbeitslosigkeit liegt auf einem historischen Tiefstand. Der Standort profitiert von der Lage im Kreis Herzogtum Lauenburg, der zur Metropolregion Hamburg gehört, und von naturnaher Lage mit dem angrenzenden Naturschutzgebiet Hevenbruch. Die schwachen Prognos-Ränge des Kreises in den Bereichen Demografie, Arbeitsmarkt und Innovation stehen diesen positiven lokalen Entwicklungen gegenüber.