Kühsen
Kühsen (PLZ 23898) liegt im Kreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 357 Einwohner auf 7,3 km², das entspricht 49 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,28 € pro m², der Kaufpreis bei 2.450 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,06 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,7 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kühsen über dem Renditeniveau von 30 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2020 und 2026 stieg die Miete von 6,74 € auf 10,91 € pro m², im Mittel 8,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,8 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Herzogtum Lauenburg Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 170, Stärkerang 296). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Panten, Niendorf bei Berkenthin und Duvensee an.
Immobilienpreise in Kühsen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Kuhlsen
Kuhlsen ist eine kleine Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg (Metropolregion Hamburg) mit 357 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt eine niedrige Angebotsmiete (8,28 EUR/m2) bei einem uberdurchschnittlichen Kaufpreis (2.450 EUR/m2), was zu einer niedrigen Bruttomietrendite von 4,06 % fuhrt. Die Miete ist seit 2020 volatil gestiegen (CAGR 8,36 %), wahrend der Kaufpreis seit 2023 leicht fallt. Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,83 %, die Bevolkerung ist seit 2015 um 4,8 % gesunken.
Marktuberblick
Kuhlsen ist eine kleine Gemeinde im sudlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, dem Herzogtum Lauenburg, der zur Metropolregion Hamburg gehort. Mit 357 Einwohnern auf 7,28 km2 liegt die Bevolkerungsdichte bei 49 Einwohnern je Quadratkilometer - deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 163 Einwohnern je km2. Die Gemeinde gehort zum Amt Sandesneben-Nusse und wurde erstmals 1230 urkundlich erwahnt; der Name ist wendischer Herkunft. Ortsteile sind Hude, Donnerschleuse (teilweise) und Catharinenhof.
Der Immobilienmarkt in Kuhlsen zeigt ein ungewohnliches Gefalle: Die Angebotsmiete liegt mit 8,28 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt (9,55 Euro), dem Landesdurchschnitt (9,87 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.450 Euro je Quadratmeter liegt dagegen knapp uber dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), aber unter dem Kreis- (2.683 Euro) und Landesdurchschnitt (2.625 Euro). Diese Kombination - niedrige Miete bei gleichzeitig uberdurchschnittlichem Kaufpreis - fuhrt zu einer Bruttomietrendite von 4,06 Prozent, die unter allen Vergleichswerten liegt: Kreis 4,65 %, Schleswig-Holstein 5,09 %, Deutschland 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor von 24,66 liegt uber dem Kreisdurchschnitt (23,82) und dem Landesdurchschnitt (22,05) und signalisiert, dass Kaufer im Verhaltnis zur erzielbaren Miete einen hoheren Preis zahlen als im regionalen Durchschnitt.
Die Renditepositionierung im Bundesland liegt im unteren Quartil (Perzentilrang 29,6), was bedeutet, dass rund 70 Prozent der verglichenen Orte im Land eine hohere Bruttomietrendite aufweisen.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung in Kuhlsen war in den letzten Jahren volatil. Die Angebotsmiete lag 2020 bei 6,74 Euro je Quadratmeter, fiel 2021 auf 5,63 Euro und erholte sich 2023 wieder auf 6,50 Euro. Ab 2024 setzte ein starker Anstieg ein: 9,17 Euro, 2025 8,78 Euro und 2026 ein projected 10,91 Euro. Der jahrliche Wachstumsfaktor (CAGR) uber den gesamten Zeitraum betragt 8,36 Prozent. Die Mietreihe ist nicht als geschatzt gekennzeichnet.
Die Kaufpreisentwicklung (als geschatzt gekennzeichnet) verlief anders: Von 2.200 Euro je Quadratmeter (2021) stieg der Preis auf 2.600 Euro (2023), fiel dann auf 2.450 Euro (2024) und 2.400 Euro (2025). Der CAGR betragt 2,20 Prozent. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.450 Euro je Quadratmeter entspricht damit dem Niveau von 2024.
Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis ist bemerkenswert: Wahrend die Miete im beobachteten Zeitraum von 5,63 Euro (2021) auf 10,91 Euro (2026) um fast 94 Prozent gestiegen ist, ist der Kaufpreis seit dem Hochststand 2023 um 5,8 Prozent gefallen. Diese Entwicklung deutet auf eine Marktkorrektur im Kaufpreissegment hin, wahrend die Mietnachfrage weiter steigt.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich zeigt Kuhlsen ein sehr heterogenes Bild. Die acht Nachbarorte im Umkreis von bis zu 4,5 Kilometern weisen stark unterschiedliche Preisniveaus auf. Der Kaufpreis in Kuhlsen (2.450 Euro) liegt deutlich uber dem von Niendorf bei Berkenthin (1.200 Euro) und Lankau (1.669 Euro), unter dem von Goldenitz (3.098 Euro), aber uber dem von Duvensee (1.774 Euro). Bei der Angebotsmiete liegt Kuhlsen mit 8,28 Euro unter allen Nachbarorten auBer Duvensee (8,68 Euro) und Lankau (8,91 Euro). Panten, nur 2 Kilometer entfernt, weist mit 10,94 Euro eine um 32 Prozent hohere Miete aus.
Die Bruttomietrendite in Kuhlsen von 4,06 Prozent ist die niedrigste im direkten Vergleich - alle Nachbarorte liegen daruber, mit Werten zwischen 4,97 Prozent (Goldenitz) und 9,1 Prozent (Niendorf bei Berkenthin). Die hohe Rendite in Niendorf bei Berkenthin resultiert aus dem sehr niedrigen Kaufpreis von 1.200 Euro bei einer Miete von 9,10 Euro.
Auf Kreisebene liegt Kuhlsen bei der Miete unter dem Durchschnitt (9,55 Euro), bei der Kaufpreisentwicklung unter dem Kreisniveau (2.683 Euro). Der Kreis Herzogtum Lauenburg hat 132 Gemeinden und rund 206.492 Einwohner (2025).
Standortfaktoren
Die Einwohnerzahl Kuhlsens ist seit 2015 um 4,8 Prozent gesunken, von 375 auf 357 (2024). Die Bevolkerungsentwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Ruckgang auf 357 (2018) stieg sie 2019 wieder auf 375, fiel dann aber weiter auf den aktuellen Stand. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,83 Prozent. Im Jahr 2023 waren vier Personen arbeitslos gemeldet.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Herzogtum Lauenburg auf Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der beste Wert ist der Wohlstand und die soziale Lage mit Rang 132. Der Rang im Teilindex Dynamik (170) liegt im oberen Mittelfeld. Die Indizes fur Demografie (309), Arbeitsmarkt (302) und Wettbewerb und Innovation (305) liegen im unteren Drittel. Diese Bewertungen gelten fur den Kreis, nicht fur die einzelne Gemeinde Kuhlsen.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeindevertretung besteht aus neun Sitzen, die bei der Kommunalwahl 2023 von der Liste Wir fur Kuhlsen ubernommen wurden (62,2 Prozent Wahlbeteiligung).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kühsen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kühsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 6,74 €/m² |
| 2021 | 5,63 €/m² |
| 2023 | 6,50 €/m² |
| 2024 | 9,17 €/m² |
| 2025 | 8,78 €/m² |
| 2026 | 10,91 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Kühsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 2.200 €/m² |
| 2022 | 2.500 €/m² |
| 2023 | 2.600 €/m² |
| 2024 | 2.450 €/m² |
| 2025 | 2.400 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kühsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 3,07 % |
| 2023 | 3,00 % |
| 2024 | 4,49 % |
| 2025 | 4,39 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kühsen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 375 Einwohner |
| 2016 | 365 Einwohner |
| 2017 | 372 Einwohner |
| 2018 | 357 Einwohner |
| 2019 | 375 Einwohner |
| 2020 | 365 Einwohner |
| 2021 | 358 Einwohner |
| 2022 | 359 Einwohner |
| 2023 | 357 Einwohner |
| 2024 | 357 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kühsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,48 % |
| 2016 | 2,46 % |
| 2017 | 1,60 % |
| 2018 | 1,59 % |
| 2019 | 1,19 % |
| 2020 | 2,56 % |
| 2021 | 3,91 % |
| 2022 | 4,11 % |
| 2023 | 1,83 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 280 Rang |
| Dynamik | 170 Rang |
| Stärke | 296 Rang |
| Demografie | 309 Rang |
| Arbeitsmarkt | 302 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 305 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 132 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Kühsen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Kühsen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kühsen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kühsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kühsen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Göldenitz | 12,84 €/m² |
| Panten | 10,94 €/m² |
| Nusse | 10,31 €/m² |
| Behlendorf | 9,40 €/m² |
| Albsfelde | 9,20 €/m² |
| Niendorf bei Berkenthin | 9,10 €/m² |
| Lankau | 8,91 €/m² |
| Ritzerau | 8,89 €/m² |
| Duvensee | 8,68 €/m² |
| Kühsen | 8,28 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kühsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kühsen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Niendorf bei Berkenthin | 9,10 % |
| Behlendorf | 6,74 % |
| Lankau | 6,41 % |
| Panten | 5,92 % |
| Duvensee | 5,87 % |
| Nusse | 5,56 % |
| Ritzerau | 5,06 % |
| Göldenitz | 4,97 % |
| Kühsen | 4,06 % |
| Albsfelde | 3,81 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Panten | 2,0 km | 23896 | 10,94 € | 2.218 € | 5,92 % |
| Niendorf bei Berkenthin | 2,3 km | 23919 | 9,10 € | 1.200 € | 9,10 % |
| Duvensee | 3,3 km | 23898 | 8,68 € | 1.774 € | 5,87 % |
| Lankau | 3,7 km | 23881 | 8,91 € | 1.669 € | 6,41 % |
| Nusse | 3,7 km | 23896 | 10,31 € | 2.227 € | 5,56 % |
| Ritzerau | 3,9 km | 23896 | 8,89 € | 2.108 € | 5,06 % |
| Behlendorf | 3,9 km | 23919 | 9,40 € | 1.672 € | 6,74 % |
| Göldenitz | 4,5 km | 23919 | 12,84 € | 3.098 € | 4,97 % |
| Albsfelde | 5,2 km | 23909 | 9,20 € | 2.900 € | 3,81 % |
Wo liegt Kühsen?
Lage
Kühsen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kühsen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,28 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.450 € |
| Bruttomietrendite | 4,06 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,7 |
| Einwohner | 357 |
| Einwohner je km² | 49 |
| Fläche (km²) | 7,3 |
| Arbeitslosenquote | 1,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #280 |
| Prognos Dynamikrang | #170 |
| Prognos Stärkerang | #296 |
| Koordinaten | 53,6827, 10,6158 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kühsen
Was kostet eine Wohnung in Kühsen?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.450 Euro pro Quadratmeter. Das liegt leicht unter dem Durchschnitt des Kreises Herzogtum Lauenburg (2.683 €/m²), aber knapp über dem deutschen Durchschnitt (2.409 €/m²). Die Angebotsmiete beträgt 8,28 €/m², was unter dem Kreis- (9,55 €/m²) und Landesdurchschnitt (9,87 €/m²) liegt. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kühsen entwickelt?
Die Mietpreise sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen: Von 6,74 €/m² (2020) über 5,63 €/m² (2021) und 6,50 €/m² (2023) auf 8,28 €/m² aktuell. Die Mietreihe ist nicht geschätzt. Bei den Kaufpreisen zeigt sich ein anderer Verlauf: Nach einem Anstieg von 2.200 €/m² (2021) auf 2.600 €/m² (2023) sind sie auf 2.450 €/m² (2024) gesunken. Die Kaufpreisreihe ist jedoch als Schätzung gekennzeichnet.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Kühsen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,06 %, was deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,65 % und dem Landesdurchschnitt von 5,09 % liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,66 und liegt damit über dem Kreis- (23,82) und Landesdurchschnitt (22,05). Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt Kühsen auf Platz 29,6, was bedeutet, dass rund 70 % der Orte in Schleswig-Holstein eine höhere Rendite aufweisen.
Wie liegt Kühsen im Vergleich zu Nachbarorten?
Die Nachbargemeinden zeigen sehr unterschiedliche Preisniveaus. So liegt der Kaufpreis in Niendorf bei Berkenthin mit 1.200 €/m² deutlich unter dem von Kühsen, während Göldenitz mit 3.098 €/m² deutlich höher liegt. Auch die Mietrenditen variieren stark: Niendorf bei Berkenthin weist 9,1 % auf, während Kühsen bei 4,06 % liegt. Die Mieten in der Nachbarschaft reichen von 8,68 €/m² (Duvensee) bis 12,84 €/m² (Göldenitz).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kühsen?
Die Einwohnerzahl ist von 375 (2015) auf 357 (2024) gesunken, was einem Rückgang von 4,8 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 49 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,83 % mit 4 arbeitslosen Personen, was ein sehr niedriger Wert ist.
Woher stammen die Daten zu Kühsen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kühsen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kühsen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Kühsen enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lütau | 21483 | 7,74 € | 850 € | 10,93 % |
| Niendorf bei Berkenthin | 23919 | 9,10 € | 1.200 € | 9,10 % |
| Steinhorst | 23847 | 8,30 € | 1.108 € | 8,99 % |
| Bälau | 23881 | 10,19 € | 1.385 € | 8,83 % |
| Schmilau | 23911 | 9,07 € | 1.276 € | 8,53 % |
| Bliestorf | 23847 | 11,01 € | 1.678 € | 7,87 % |
| Poggensee | 23896 | 9,81 € | 1.562 € | 7,53 % |
| Labenz | 23898 | 9,03 € | 1.445 € | 7,50 % |