Borstorf

Marktüberblick

Borstorf ist eine Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein mit 307 Einwohnern auf 8,64 km². Der Ort gehört zum Amt Breitenfelde und wurde erstmals 1230 urkundlich erwähnt. Die Gemeinde liegt in einer ländlichen Struktur des südlichen Schleswig-Holstein, eingebettet in eine Region mit insgesamt 133 erfassten Orten im Kreis.

Der Immobilienmarkt von Borstorf ist durch eine auffällige Preisstruktur gekennzeichnet: Die Angebotsmiete von 9,20 €/m² liegt knapp unter dem Kreis- (9,55 €/m²) und Landesdurchschnitt (9,87 €/m²), während der Angebotskaufpreis von 2.759 €/m² beide Durchschnitte übertrifft. Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und hohem Kaufpreis resultiert in einer Bruttomietrendite von 4,0% und einem Kaufpreisfaktor von 24,99 — beide Werte liegen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt und signalisieren einen Markt, in dem die Kaufpreise die Mieteinnahmen überproportional übertreffen.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt ein ungewöhnliches Muster: Von 4,36 €/m² (2018) auf 9,46 €/m² (2020) verdoppelte sich die Angebotsmiete innerhalb von zwei Jahren, bevor sie sich auf einem hohen Niveau einpendelte (2026: 9,88 €/m²). Der jährliche Anstieg (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 10,77%.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft dagegen linearer, ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet: von 2.200 €/m² (2021) auf 2.800 €/m² (2025), was einem jährlichen Anstieg von 6,2% entspricht. Die Schätzungskennzeichnung der Kaufpreisreihe deutet darauf hin, dass hier weniger beobachtete Transaktionen vorliegen als bei den Mietwerten.

Ein Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotsmietenwert von 9,20 €/m² und dem Wert der Zeitreihe für 2026 (9,88 €/m²). Dies kann auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Methodiken zurückzuführen sein.

Die Kombination aus stark gestiegener Miete und weiter steigendem Kaufpreis führt dazu, dass sich die Rendite auf einem niedrigen Niveau von 4,0% bewegt — ein Wert, der unter dem Kreis- (4,65%) und Landesdurchschnitt (5,09%) liegt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu sieben Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4 km weist Borstorf eine Angebotsmiete von 9,20 €/m² auf, die über der von Walksfelde (7,39 €/m²) und Talkau (8,93 €/m²) liegt, aber unter der von Poggensee (9,81 €/m²), Schretstaken (9,23 €/m²), Köthel (9,07–10,26 €/m²), Bälau (10,19 €/m²) und Koberg (11,27 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,0% liegt deutlich unter den meisten Nachbarorten — Walksfelde (6,08%), Poggensee (7,53%), Schretstaken (5,6%), Bälau (8,83%) und Koberg (5,83%) erreichen alle höhere Werte. Ausnahmen bilden die beiden Köthel-Einträge mit 3,96% und 4,48%, die in ähnlicher Größenordnung wie Borstorf liegen.

Der Kaufpreisfaktor von 24,99 übertrifft den Kreisdurchschnitt von 23,82 und den Landesdurchschnitt von 22,05. Diese Werte zeigen, dass Borstorf im regionalen Vergleich ein Markt ist, in dem Käufer überproportional viel für die Quadratmeterzahl zahlen.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreis und hohem Kaufpreisfaktor beschreibt denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Der Markt ist durch Kaufpreisdynamik geprägt, nicht durch Mietrenditen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Mit 307 Einwohnern auf 8,64 km² ist Borstorf eine sehr kleine Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 36 Einwohnern pro km². Die Bevölkerung ist seit 2015 um 10% gewachsen (von 279 auf 307), was auf eine positive Entwicklung in einer ansonsten ländlich geprägten Region hindeutet. Die aktuellste verfügbare Einwohnerzahl aus der Gemeinde (303, Stand Dez. 2025) liegt leicht darunter.

Die Arbeitslosenquote von 0,97% (2023) ist extrem niedrig — nur zwei Personen sind arbeitslos gemeldet. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt und entspricht einem der niedrigsten Werte in Schleswig-Holstein.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt Schwankungen: Nach einem Anstieg von 279 (2015) auf 316 (2021) folgte ein Rückgang auf 307 (2023/2024). Die stabile Einwohnerzahl in den letzten beiden Jahren deutet auf eine Konsolidierung hin.

Standortfaktoren

Der Kreis Herzogtum Lauenburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Position liegt im unteren Drittel und spiegelt strukturelle Schwächen wider, die sich in den Teilindizes konkretisieren: Demografie (Rang 309), Arbeitsmarkt (Rang 302) und Wettbewerb/Innovation (Rang 305) liegen allesamt im hinteren Bereich.

Der Index Wohlstand/Soziale Lage mit Rang 132 ist der stärkste Teilindex des Kreises und liegt im oberen Drittel. Dieser Gegensatz zwischen wirtschaftlicher Stärke und demografischer sowie innovationspolitischer Schwäche ist charakteristisch für viele ländliche Kreise in Norddeutschland.

Am Ort Borstorf bestehen keine Hochschulen. Die Dynamik des Kreises mit Rang 170 liegt zwar besser als der Gesamtrang, bleibt aber ebenfalls unterdurchschnittlich.