Köthel

Marktüberblick: Kleine Gemeinde, überdurchschnittliche Preise

Köthel ist mit 1,52 km² Fläche und rund 295 Einwohnern eine der kleinsten Gemeinden Deutschlands – sie belegt in der Liste der flächenkleinsten Gemeinden den 62. Platz. Der Ort liegt im Kreis Herzogtum Lauenburg, etwa 16 Kilometer nordwestlich von Schwarzenbek, und wird durch die Bille geteilt, wobei der nördliche Teil bereits zum Kreis Stormarn gehört. Die Gemeinde gehört zum Amt Schwarzenbek-Land.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt zeigt sich ein Bild, das für eine so kleine Gemeinde an der Peripherie einer ländlichen Region typisch ist: Die Angebotsmiete liegt mit 9,07 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,55 Euro, aber leicht über dem bundesweiten Mittel von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.748 Euro pro Quadratmeter übersteigt sowohl den Kreiswert (2.683 Euro) als auch den Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (2.625 Euro) und den Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Preis- und Mietentwicklung: Steigende Werte, niedrige Rendite

Die Angebotsmiete ist von 6,69 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 9,31 Euro im Jahr 2026 gestiegen – das entspricht einem jährlichen Wachstumsrate von 4,83 Prozent. Die Entwicklung verlief dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 9,02 Euro in 2021 folgte ein leichter Rückgang auf 8,95 Euro in 2022, bevor die Werte 2023 wieder bei 9,02 Euro lagen und 2024 mit 10,12 Euro einen vorläufigen Höhepunkt erreichten. Der Wert von 9,31 Euro für 2026 liegt damit unter dem Wert von 2024, was auf Schwankungen im Angebot hindeutet.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 2.300 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.700 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von 4,09 Prozent entspricht. Diese Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Die Entwicklung verlief dabei vergleichsweise stetig: 2.550 Euro (2022), 2.600 Euro (2023), 2.650 Euro (2024).

Die Kombination aus steigenden Mieten und steigenden Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 3,96 Prozent, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,65 Prozent, dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 25,25 liegt ebenfalls über allen Vergleichswerten (Kreis: 23,82, Schleswig-Holstein: 22,05). Das bedeutet: Die Preise sind im Verhältnis zur Miete höher als andernorts – ein Indikator für einen nachfragestarken, aber auch teureren Markt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachsende Gemeinde mit niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Köthel ist seit 2015 um 9,26 Prozent gewachsen – von 270 auf 295 Einwohner im Jahr 2024. Der stärkste Zuzug fand zwischen 2019 und 2022 statt, als die Einwohnerzahl von 262 auf 301 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 295 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,93 Prozent (Stand 2023) und ist damit deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Im Zeitraum von 2015 bis 2023 schwankte sie zwischen 1,45 Prozent (2022) und 3,31 Prozent (2015) und zeigt damit eine insgesamt sinkende Tendenz. Mit nur vier arbeitslosen Personen ist der lokale Arbeitsmarkt sehr klein und stabil.

Regionale Einordnung: Mittlere Kaufpreise, niedrige Rendite im Nachbarmarkt

Im regionalen Vergleich liegt Köthel bei der Angebotsmiete (9,07 Euro) unter dem Kreisdurchschnitt (9,55 Euro) und dem Landesdurchschnitt (9,87 Euro), aber leicht über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Beim Angebotskaufpreis (2.748 Euro) übertrifft Köthel sowohl den Kreiswert (2.683 Euro) als auch den Landesdurchschnitt (2.625 Euro) und den Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,96 Prozent liegt im unteren Viertel der schleswig-holsteinischen Vergleichswerte (Perzentilrang 26,6). Das bedeutet, dass 73,4 Prozent der Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 25,25 ist ebenfalls über allen regionalen und nationalen Vergleichswerten.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Schretstaken (3 km entfernt) bietet mit 9,23 Euro Miete und 1.979 Euro Kaufpreis die günstigsten Werte bei einer Rendite von 5,6 Prozent. Koberg (3,8 km) liegt mit 11,27 Euro Miete und 2.319 Euro Kaufpreis bei einer Rendite von 5,83 Prozent. Mühlenrade (1,9 km) weist mit 3.250 Euro Kaufpreis und 3,77 Prozent Rendite die höchsten Preise bei einer der niedrigsten Renditen auf. Hohenfelde (3,6 km) liegt mit 11,43 Euro Miete und 3.450 Euro Kaufpreis bei den absoluten Spitzenwerten.

Köthel liegt bei den Kaufpreisen im unteren Mittelfeld der Nachbarn (höher als Schretstaken und Koberg, niedriger als die übrigen fünf), bei den Mieten im unteren Mittelfeld (höher als Fuhlenhagen, niedriger als die übrigen sechs) und bei der Rendite im Mittelfeld. Nur Fuhlenhagen (3,04 %), Mühlenrade (3,77 %) und Hamfelde (3,84 %) weisen eine niedrigere Rendite auf als Köthel.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit dynamischen Tendenzen

Der Kreis Herzogtum Lauenburg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Teilindex Dynamik schneidet der Kreis mit Rang 170 relativ gut ab, während er im Index Stärke mit Rang 296 und in den Teilindizes Demografie (309), Arbeitsmarkt (302) und Wettbewerb und Innovation (305) eher im unteren Drittel liegt. Im Index Wohlstand und soziale Lage erreicht er mit Rang 132 das beste Ergebnis im oberen Drittel.

Diese Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Köthel. Sie zeigt den strukturellen Rahmen: Der Kreis ist insgesamt eher schwach aufgestellt, insbesondere in den Bereichen Demografie, Arbeitsmarkt und Innovation. Die gute Platzierung im Wohlstandsindex steht im Kontrast zu den schwächeren Werten in anderen Indizes.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.