Schretstaken

Marktüberblick

Schretstaken ist eine 8,47 km² große Gemeinde im südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, dem Herzogtum Lauenburg. Mit 489 Einwohnern (2024) und 58 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde, die aus den Ortsteilen Groß und Klein Schretstaken besteht. Der Ort gehörte bis 1937 zur Hansestadt Lübeck und ist heute Teil des Amts Breitenfelde. Der Kreis Herzogtum Lauenburg liegt in der Metropolregion Hamburg, was die räumliche Einordnung des Ortes im Umland einer Großstadt bestimmt.

Der aktuelle Immobilienmarkt weist eine Angebotsmiete von 9,23 Euro pro Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 1.979 Euro pro Quadratmeter aus. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Kreises Herzogtum Lauenburg (Miete: 9,55 €/m², Kaufpreis: 2.683 €/m²) und unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (Miete: 9,87 €/m², Kaufpreis: 2.625 €/m²). Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete mit 9,23 €/m² knapp über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m², der Kaufpreis jedoch deutlich darunter (Bundesdurchschnitt: 2.409 €/m²).

Preisentwicklung und Rendite

Die Miet- und Kaufpreiszeitreihen zeigen für Schretstaken eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die auf ein sehr kleines Angebot an Inseraten hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 7,20 €/m² (2018, 2022) und 12,50 €/m² (2024). Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 1.229 €/m² (2024) und 2.598 €/m² (2021). Diese starken jährlichen Ausschläge sind für kleine Gemeinden typisch, bei denen wenige Inserate den Durchschnittswert stark beeinflussen.

Der Kaufpreisfaktor von 17,87 liegt deutlich unter dem des Kreises (23,82) und Schleswig-Holsteins (22,05). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete steht – der Markt ist hier günstiger als im regionalen Durchschnitt. Dies korrespondiert mit der Bruttomietrendite von 5,6 %, die über dem Kreisdurchschnitt (4,65 %), dem Landesdurchschnitt (5,09 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) liegt. Schretstaken erreicht im Bundesland das 72. Perzentil bei der Rendite, liegt also im oberen Drittel der verglichenen Orte.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis, moderater Miete und daraus folgender hoher Rendite kennzeichnet einen Markt, der für Kapitalanleger attraktiv sein kann, während Käufer vergleichsweise günstige Einstiegspreise zahlen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Schretstaken durch seine günstigen Kaufpreise von den Nachbargemeinden ab. Die Nachbarorte im Umkreis zeigen ein sehr heterogenes Bild: Talkau (2,2 km) weist mit 308 €/m² einen extrem niedrigen Kaufpreis auf, während Fuhlenhagen (1,7 km) mit 3.110 €/m² deutlich über dem Schretstaker Niveau liegt. Basthorst (4,6 km) liegt mit 1.938 €/m² und 5,78 % Rendite nahe an Schretstaken und zeigt ein ähnliches Marktprofil.

Der Kreis Herzogtum Lauenburg als Ganzes weist einen durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 23,82 auf – Schretstaken liegt mit 17,87 um 25 % darunter. Dieser Unterschied ist signifikant und zeigt, dass Schretstaken im Kreis ein Preisuntergrenzen-Phänomen darstellt. Die Miete liegt mit 9,23 €/m² nur leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 9,55 €/m², was bedeutet, dass die günstigeren Kaufpreise den Hauptunterschied ausmachen.

Die niedrige Arbeitslosenquote von 1,85 % (2023) liegt weit unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stabilität der Region wider. Mit nur 6 arbeitslosen Personen bei 489 Einwohnern ist der lokale Arbeitsmarkt eng und stark.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Schretstakens ist seit 2015 um 5,2 % von 516 auf 489 Einwohner gesunken. Der stärkste Rückgang occurred zwischen 2017 und 2020 (von 515 auf 481), seither stabilisiert sich die Zahl bei 489. Diese Entwicklung entspricht dem ländlichen Strukturwandel, der viele kleine Gemeinden in Norddeutschland betrifft.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Kreis Herzogtum Lauenburg auf Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage (132) ist deutlich besser als der im Bereich Wettbewerb und Innovation (305) oder Demografie (309). Der Dynamik-Rang (170) liegt im oberen Mittelfeld. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber Hinweise auf die strukturellen Rahmenbedingungen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage in der Metropolregion Hamburg bietet jedoch potenzielle Pendelmöglichkeiten, was die Attraktivität für auswärtige Käufer erhöhen kann. Der Ort ist durch seine Geschichte als ehemalige Lübecker Exklave (bis 1937) und durch seine Erwähnung in Thomas Manns Buddenbrooks kulturell verankert.