Niendorf/ Stecknitz

Marktüberblick: Hohe Rendite bei niedrigen Kaufpreisen

Niendorf/Stecknitz liegt im Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein auf einer Fläche von 8,41 Quadratkilometern und hat 654 Einwohner. Der Ort präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als Ausnahmeerscheinung: Mit einer Angebotsmiete von 10,14 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.687 Euro pro Quadratmeter weist er eine Bruttomietrendite von 7,22 Prozent auf. Diese Rendite liegt im bundeslandweiten Perzentil von 89,95 – Niendorf/Stecknitz gehört damit zu den zehn Prozent der Orte in Schleswig-Holstein mit der höchsten Mietrendite.

Der Kaufpreisfaktor von 13,86 ist deutlich niedriger als der des Kreises Herzogtum Lauenburg (23,82) und des Landes Schleswig-Holstein (22,05). Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 13,86-Fache der Jahreskaltmiete beträgt, während im Kreisdurchschnitt das 23,82-Fache angesetzt wird. Diese Diskrepanz zwischen vergleichsweise hohen Mieten und niedrigen Kaufpreisen ist die Ursache für die überdurchschnittliche Rendite.

Preisentwicklung und Demografie: Volatile Mieten, stabile Bevölkerung

Die Angebotsmiete zeigt in den verfügbaren Jahren extreme Schwankungen: Von 4,81 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg sie bis 2022 auf 12,80 Euro, fiel dann auf 8,57 Euro im Jahr 2024 und lag 2026 bei 9,14 Euro. Der aktuelle Wert von 10,14 Euro liegt innerhalb dieses breiten Spektrums.

Die Diskrepanz zwischen dem aktuellen Angebotsmietwert (10,14 Euro) und dem letzten Jahreswert der Zeitreihe (9,14 Euro im Jahr 2026) zeigt, dass sich der Markt kurzfristig verändert hat. Diese Volatilität ist charakteristisch für einen kleinen Markt: Bei einer Bevölkerung von rund 650 Einwohnern und einer Fläche von nur 8,41 Quadratkilometern führt bereits ein einzelnes Inserat mit abweichender Preisgestaltung zu erheblichen Verschiebungen im Durchschnitt. Die Kaufpreiszeitreihe ist mit nur einem Datenpunkt für 2022 (1.782 Euro pro Quadratmeter) nicht aussagekräftig genug für eine Entwicklungsbetrachtung.

Die Bevölkerung des Ortes ist stabil: Von 643 Einwohnern im Jahr 2015 auf 654 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von 1,7 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,65 Prozent und damit auf einem Niveau, das über dem lokalen Tief von 1,63 Prozent im Jahr 2019, aber unter dem Wert von 3,88 Prozent im Jahr 2022 liegt.

Regionale Einordnung: Günstiger Kaufpreis, überdurchschnittliche Miete

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Niendorf/Stecknitz mit 10,14 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 9,55 Euro und leicht über dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Kaufpreis von 1.687 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Kreiswert von 2.683 Euro und dem Landeswert von 2.625 Euro.

Zu den Nachbarorten bestehen deutliche Unterschiede. Woltersdorf (2,3 Kilometer entfernt) weist mit 3.000 Euro pro Quadratmeter einen deutlich höheren Kaufpreis auf, bei niedrigerer Miete und einer Rendite von nur 3,59 Prozent. Bälau (3,3 Kilometer) liegt mit 1.385 Euro pro Quadratmeter noch unter dem Preis von Niendorf/Stecknitz und erzielt mit 8,83 Prozent eine noch höhere Rendite. Talkau (2,9 Kilometer) fällt mit einem Kaufpreis von nur 308 Euro pro Quadratmeter als starker Ausreißer auf.

Das Muster zeigt: Niendorf/Stecknitz gehört zu den günstigeren Orten im Umland, wobei die Mieten im oberen Bereich liegen. Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und relativen Mietpreisen macht den Ort zu einem der renditestärksten im Bundesland.

Standortfaktoren: Ländlich-strukturell, mittelmäßige Zukunftsaussichten

Der Kreis Herzogtum Lauenburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Mit Rang 170 im Bereich Dynamik schneidet der Kreis im oberen Drittel ab, während er im Wettbewerb und Innovation (Rang 305), im Arbeitsmarkt (Rang 302) und in der Demografie (Rang 309) im unteren Bereich liegt. Im Wohlstand und sozialen Lage erreicht er mit Rang 132 die beste Platzierung.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 78 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für ein ländliches Gebiet typisch ist. Die Arbeitslosenquote von 3,65 Prozent (2023) liegt im gleichen Bereich wie 2022 mit 3,88 Prozent und zeigt damit einen stabilen Verlauf.

Die Standortfaktoren deuten auf einen eher ruhigen, ländlichen Ort hin, der nicht zu den dynamischsten Regionen gehört, aber auch nicht zu den schwächsten.