Hornbek

Marktüberblick

Hornbek ist eine kleine Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg mit rund 193 Einwohnern auf 5,89 km². Der Ort liegt südlich von Mölln an der Mühlenbach und wird vom Amt Breitenfelde verwaltet. Durch das Gemeindegebiet führt die Bundesautobahn 24 mit der Abfahrt Hornbek (Nr. 8); eine eigene Bahnstation besteht nicht, die Strecke Lübeck–Lüneburg verläuft jedoch durch die Gemarkung. Die Gemeinde wurde erstmals 1230 urkundlich erwähnt und gehörte im Mittelalter zur Hansestadt Lübeck.

Der Immobilienmarkt in Hornbek zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 8,65 € je m² unter dem Kreisdurchschnitt von 9,55 € und dem Landesdurchschnitt von 9,87 €. Gleichzeitig ist der Angebotskaufpreis mit 3.316 € je m² der höchste unter allen acht Nachbarorten und deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 2.600 €. Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,13 %, die unter allen Nachbarorten liegt (Göttin folgt mit 3,24 %). Der Kaufpreisfaktor von 31,95 ist der höchste im Umkreis und bedeutet, dass der Kaufpreis das 32-fache der Jahreskaltmiete beträgt.

Preisentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen einen deutlichen Gegensatz zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete ist von 9,32 €/m² (2021) auf 8,49 €/m² (2022) um 8,9 % gefallen; der aktuelle Wert von 8,65 €/m² liegt leicht darüber. Diese Mietentwicklung beruht auf zwei Datenpunkten und ist nicht geschätzt.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft entgegengesetzt: Von 2.300 €/m² (2021) stieg der Wert auf geschätzt 3.000 €/m² (2025). Dieser Anstieg von 30,4 % in vier Jahren entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 6,9 %. Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf Modellen oder interpolierten Werten beruht und nicht auf vollständig erhobenen Transaktionsdaten. Die aktuelle Angebotskennzahl von 3.316 €/m² liegt sogar noch über dem geschätzten Wert von 3.000 €/m² für 2025.

Die auseinanderlaufenden Entwicklungen – sinkende Mieten bei gleichzeitig steigenden Kaufpreisen – treiben die Rendite weiter nach unten. Im Jahr 2021 betrug die implizite Rendite noch rund 4,8 %, heute liegt sie bei 3,13 %.

Regionale Einordnung

Hornbek hebt sich deutlich von der regionalen Vergleichslage ab. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,2 km hat Hornbek die höchsten Kaufpreise pro m² (3.316 €), während die Miete mit 8,65 € zu den niedrigeren Werten gehört. Die nächstgelegenen Orte zeigen ein unterschiedliches Bild: Woltersdorf (2,1 km) hat mit 3.000 €/m² zwar ebenfalls hohe Kaufpreise, aber eine höhere Miete (8,97 €/m²) und damit eine bessere Rendite (3,59 %). Tramm (2,3 km) und Grambek (2,7 km) liegen mit 2.450 bzw. 2.416 €/m² deutlich unter dem Hornbeker Kaufpreis, bieten aber mit 10,11 bzw. 10,92 €/m² deutlich höhere Mieten und Renditen von 4,95 % bzw. 5,42 %.

Auf Kreisebene liegt Hornbek mit seinem Kaufpreisfaktor von 31,95 deutlich über dem Durchschnitt des Herzogtums Lauenburg (23,82) und Schleswig-Holsteins (22,05). Im Bundesland belegt Hornbek mit einem Perzentilrang von 8,24 % einen der untersten Plätze bei der Bruttomietrendite – das bedeutet, dass nur etwa 8 % der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil: Von 188 Einwohnern (2015) auf 193 (2024) entspricht das einem Wachstum von 2,7 %. Die Arbeitslosenquote stieg von 1,48 % (2015) auf 3,82 % (2023), liegt aber weiterhin im unteren Bereich und spiegelt die ländliche Struktur wider.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Kreis Herzogtum Lauenburg auf Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schwach sind die Teilindizes Demografie (Rang 309), Arbeitsmarkt (302) und Wettbewerb/Innovation (305). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 132 deutlich besser und ist der stärkste Bereich des Kreises. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Hornbek.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die A24 mit der Abfahrt Hornbek (seit 1982) bietet eine direkte Anbindung nach Hamburg und Berlin und ist ein relevanter Standortfaktor für Pendler. Die Entfernung zu größeren Städten wie Lübeck oder Hamburg ist nicht direkt aus den vorliegenden Daten ablesbar, die Lage südlich von Mölln deutet auf eine ländliche Peripherielage hin.

Für Hornbek liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine differenzierte Grundstückswertbeurteilung nicht möglich ist.