Grambek

Marktüberblick: Hohe Rendite bei moderatem Kaufpreis

Grambek weist ein für die Region ungewöhnliches Preis-Miete-Verhältnis auf. Die Angebotsmiete liegt mit 10,92 €/m² um 1,37 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 9,55 €/m² und um 1,05 €/m² über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 9,87 €/m². Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.416 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 2.683 €/m² und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 €/m².

Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 5,42 %, die im Landesvergleich im 68,5. Perzentil liegt – also höher als bei rund zwei Dritteln der vergleichbaren Orte in Schleswig-Holstein. Der Kaufpreisfaktor von 18,44 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 23,82. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete besonders niedrig ist, was die hohe Rendite erklärt.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarn fällt auf: Woltersdorf (2,7 km) und Hornbek (2,7 km) weisen zwar niedrigere Mieten von 8,97 bzw. 8,65 €/m² auf, aber deutlich höhere Kaufpreise von 3.000 bzw. 3.316 €/m². Die daraus resultierenden Renditen von 3,59 % bzw. 3,13 % liegen weit unter Grambeks 5,42 %. Niendorf/Stecknitz (4,9 km) erreicht mit 7,22 % sogar noch höhere Rendite, allerdings bei einem Kaufpreis von nur 1.687 €/m² und einer Miete von 10,14 €/m².

Preisentwicklung: Korrektur nach dem Höhepunkt 2022

Die Kaufpreisentwicklung Grambeks folgt dem Muster des bundesweiten Immobilienmarkt-Rückgangs, zeigt aber eine eigenständige Dynamik. Der Kaufpreis erreichte 2022 mit 2.794 €/m² seinen höchsten Wert in der verfügbaren Zeitreihe und korrigierte bis 2025 auf 2.375 €/m² – ein Rückgang von rund 15 %. Im Jahr 2026 zeigt sich mit 2.450 €/m² eine leichte Erholung.

Die Angebotsmiete entwickelte sich entgegen dem Kaufpreistrend weiter steigend. Von 8,77 €/m² im Jahr 2022 stieg sie bis 2024 auf 11,13 €/m² und erreichte 2026 mit 13,00 €/m² einen neuen Höchstwert. Die jährliche Wachstumsrate der Miete (CAGR) liegt bei 10,34 %, während der Kaufpreis mit 5,06 % deutlich weniger dynamisch ist. Beide CAGR-Werte beziehen sich auf den gesamten Zeitraum der verfügbaren Zeitreihen.

Diese divergierende Entwicklung – steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen – hat die Bruttomietrendite in den letzten Jahren strukturell verbessert. Sie erklärt, warum Grambek im Vergleich zu Nachbarorten wie Woltersdorf oder Hornbek, deren Kaufpreise weiter gestiegen sind, eine deutlich attraktivere Rendite bietet.

Demografie: Stabiles Wachstum bei kleiner Gemeinde

Grambek zählt 532 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 12,66 km², was einer Bevölkerungsdichte von 42 Einwohnern je km² entspricht. Die Gemeinde wuchs seit 2015 um 15,65 % von 460 auf 532 Einwohner – ein deutlicher Zuzug für eine Gemeinde dieser Größe.

Der Bevölkerungsverlauf zeigt dabei Schwankungen: Nach einem Rückgang von 460 (2015) auf 452 (2016) folgte ein kontinuierlicher Anstieg bis 2020 auf 507 Einwohner. 2021 und 2022 gab es leichte Einbrüche auf 502 bzw. 486 Einwohner, bevor 2023 ein deutlicher Sprung auf 532 erfolgte, der sich 2024 bestätigte.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,72 %, was acht arbeitslosen Personen entspricht. Im Landesvergleich ist das ein niedriger Wert, der auf eine stabile lokale Wirtschaft hindeutet. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine nachfragestarke Gemeinde.

Standortfaktoren: Kreis im Mittelfeld, keine Hochschulen

Der Kreis Herzogtum Lauenburg, dem Grambek angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Mit Rang 132 im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis relativ gut ab, während er im Arbeitsmarkt (Rang 302), im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 305) und insbesondere in der Demografie (Rang 309) unter dem Median liegt. Der Dynamik-Index mit Rang 170 ist der beste Teilindex.

Diese Bewertung gilt für den Kreis als Ganzes und lässt keine Rückschlüsse auf Grambek als einzelne Gemeinde zu. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Singles ohne Studienbezug konzentriert.

Die niedrige Bevölkerungsdichte von 42 Einwohnern je km² und die Größe der Gemeinde deuten auf einen ländlich geprägten Charakter hin.

Fazit: Grambek als Renditeort mit Korrekturpotenzial

Grambek weist eine der attraktivsten Bruttomietrenditen in der Region auf: 5,42 % bei einem Kaufpreisfaktor von 18,44, der deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 23,82 liegt. Die aktuelle Marktdynamik – steigende Mieten bei korrigierten Kaufpreisen – hat diese Rendite in den letzten Jahren weiter verbessert.

Gleichzeitig zeigt die Bevölkerungsentwicklung mit einem Wachstum von 15,65 % seit 2015 eine stabile Nachfrage nach Wohnraum in der Gemeinde. Die Arbeitslosenquote von 2,72 % (2023) liegt im unteren Bereich.

Die Standortfaktoren des Kreises Herzogtum Lauenburg sind gemischt: Während Wohlstand und soziale Lage im oberen Drittel liegen, schwächen Arbeitsmarkt, Innovation und Demografie das Gesamtbild. Die Abwesenheit von Hochschulen und die ländliche Struktur prägen den lokalen Immobilienmarkt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten bietet Grambek eine überdurchschnittliche Rendite bei einem unterdurchschnittlichen Kaufpreis. Die divergierende Entwicklung von Miete und Kaufpreis macht den Markt jedoch sensibel für Zinsänderungen.