Alt-Mölln

Lage und Struktur

Alt-Mölln ist ein 6,44 km² großer Ortsteil der Stadt Mölln im südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, dem Herzogtum Lauenburg. Mit 818 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 127 Einwohnern pro Quadratkilometer – deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von rund 163 Einwohnern/km², aber auch weit unter dem Niveau der Kernstadt Mölln mit 779 Einwohnern/km². Alt-Mölln liegt unmittelbar südlich der Kernstadt Mölln, die nach Einwohnern die zweitgrößte Stadt im Kreis ist und als Eulenspiegelstadt bekannt ist. Die Gründung des Ortes geht auf die Zeit zwischen 1165 und 1180 zurück, als der Ritter Konrad Wackerbarth slawische Bauern an dieser Stelle ansiedelte.

Der Ort ist Teil der Metropolregion Hamburg und liegt an der B 207 (Alte Salzstraße) im Gebiet des Naturparks Lauenburgische Seen. Diese Lage prägt sowohl das Wohnumfeld als auch die Nachfragestruktur.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Alt-Mölln liegt bei 2.572 Euro pro Quadratmeter, was knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 2.683 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro liegt. Die Angebotsmiete beträgt 10,31 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Kreiswert (9,55 Euro) als auch den Landesdurchschnitt (9,87 Euro) und den Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Diese Kombination aus unterdurchschnittlichem Kaufpreis und überdurchschnittlicher Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 4,81 Prozent. Damit liegt Alt-Mölln über dem Kreiswert von 4,65 Prozent, aber unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,79 – deutlich niedriger als der Kreiswert von 23,82 und der Landeswert von 22,05. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete moderat ist.

Ein auffälliger Befund ist die Diskrepanz zwischen den aktuellen Kaufpreisen und der Zeitreihe: Während die Zeitreihe für 2024 einen Wert von 3.171 Euro pro Quadratmeter ausweist, liegt der aktuelle Angebotskaufpreis bei 2.572 Euro. Dieser Unterschied von rund 19 Prozent könnte auf eine Marktkorrektur nach dem starken Anstieg in den Jahren 2022 bis 2024 hindeuten oder auf methodische Unterschiede zwischen den Datenerhebungszeitpunkten. Die Mietwerte beider Quellen liegen mit 10,31 Euro (aktuell) und 10,00 Euro (2026) deutlich näher beieinander.

Die Nachbargemeinden zeigen ein heterogenes Bild: Die Kernstadt Mölln (2,3 km entfernt) weist mit 2.873 Euro einen höheren Kaufpreis und mit 4,27 Prozent eine niedrigere Rendite aus als Alt-Mölln. Bälau (2,5 km) liegt mit 1.385 Euro deutlich unter dem Kaufpreisniveau und erzielt mit 8,83 Prozent die höchste Rendite aller Nachbarorte. Breitenfelde (2,6 km) liegt mit 2.618 Euro und 4,40 Prozent nahe am Niveau Alt-Möllns.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Alt-Mölln war in den letzten Jahren deutlich dynamischer als die der Mieten. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.375 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 3.171 Euro (2024) – das entspricht einer Steigerung von 130 Prozent in drei Jahren, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 32,12 Prozent entspricht. Die Angebotsmiete entwickelte sich moderater: Von 7,35 Euro (2018) auf 10,00 Euro (2026) entspricht dies einem jährlichen Wachstum von 3,92 Prozent.

Der Kaufpreisanstieg übertrifft den Mietanstieg um ein Vielfaches. Diese Entwicklung führt dazu, dass die Rendite für Kapitalanleger in den letzten Jahren gesunken sein dürfte – was sich auch im Vergleich zu Nachbarorten wie Bälau (8,83 %) oder Niendorf/Stecknitz (7,22 %) zeigt, die deutlich höhere Renditen aufweisen.

Die Miete hat in den letzten Jahren einen deutlichen Aufholprozess hinterlegt: Von 7,31 Euro (2021) auf 8,23 Euro (2022), einem deutlichen Rücksetzer auf 7,67 Euro (2023) und einem erneuten Anstieg auf 9,55 Euro (2024). Diese Volatilität deutet auf einen sich erst stabilisierenden Mietmarkt hin.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Alt-Mölln ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 896 Einwohnern (2015) auf 818 (2024), ein Rückgang von 8,7 Prozent. Besonders deutlich war der Rückgang zwischen 2017 (893) und 2021 (824), gefolgt von einem leichten Anstieg 2022 auf 853, bevor die Zahl 2023 und 2024 wieder bei 818 stagnierte.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich entgegen der Bevölkerungsentwicklung unterschiedlich: Von 3,91 Prozent (2015) stieg sie bis 2020 auf 4,61 Prozent, fiel dann 2021 und 2022 auf 3,28 bzw. 3,21 Prozent, bevor sie 2023 auf 5,28 Prozent anstieg. Dieser Anstieg ist der höchste Wert der gesamten Reihe und liegt sowohl über dem Kreis- als auch über dem Landesdurchschnitt. Die 28 Arbeitslosen stehen einer erwerbsfähigen Bevölkerung gegenüber, die durch den Bevölkerungsrückgang schrumpft.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Kreis Herzogtum Lauenburg auf Platz 280 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders schwach ist der Kreis im Index Wettbewerb & Innovation (Platz 305), im Index Demografie (Platz 309) und im Index Arbeitsmarkt (Platz 302). Positiv fällt der Index Wohlstand & Soziale Lage mit Platz 132 aus. Der Dynamik-Index mit Platz 170 ist der beste Teilindex. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Alt-Mölln.

Einordnung und Perspektiven

Alt-Mölln ist ein kleiner, ländlich geprägter Ort ohne eigene Hochschule oder nennenswerte industrielle Struktur. Die Lage im Naturpark Lauenburgische Seen und die Nähe zur Stadt Mölln (2,3 km) prägen das Wohnumfeld. Der Ort ist Teil der B 207, einer überregionalen Verbindung zwischen Lübeck und Lüneburg.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, steigender Arbeitslosigkeit und der schwachen Platzierung des Kreises im Prognos-Zukunftsatlas (insbesondere in den Bereichen Demografie, Arbeitsmarkt und Wettbewerb) deutet auf strukturelle Herausforderungen hin. Gleichzeitig zeigt der Immobilienmarkt mit einem unterdurchschnittlichen Kaufpreisfaktor und einer überdurchschnittlichen Mietrendite im regionalen Vergleich ein relativ attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis für Eigentümer und Investoren.

Die hohe Volatilität der Mietpreise (Rücksetzer 2023, erneuter Anstieg 2024) und die starke Kaufpreissteigerung von 2021 bis 2024, gefolgt von einer aktuellen Abweichung in den Angebotsdaten, deuten auf einen noch jungen und sich erst stabilisierenden Markt hin. Die Diskrepanz zwischen den aktuellen Kaufpreisen (2.572 Euro) und dem Zeitreihenwert von 2024 (3.171 Euro) erfordert eine sorgfältige Beobachtung der weiteren Marktentwicklung.