Fuhlenhagen

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hohe Kaufpreise

Fuhlenhagen ist eine 5,74 km² große Gemeinde im südöstlichen Herzogtum Lauenburg, unmittelbar nördlich der Stadt Schwarzenbek gelegen. Mit 378 Einwohnern (Stand 2024) und 66 Einwohnern je Quadratkilometer handelt es sich um ein kleines, ländlich geprägtes Waldhufendorf. Die Gemeinde gehört zum Amt Schwarzenbek-Land und teilt sich die Postleitzahl 21493 mit der benachbarten Stadt.

Der Immobilienmarkt weist ein ungewöhnliches Gefälle auf: Die Angebotsmiete liegt mit 7,89 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,55 Euro, während der Angebotskaufpreis mit 3.110 Euro je Quadratmeter über dem Kreiswert von 2.683 Euro liegt. Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,04 Prozent – dem niedrigsten Wert aller gemessenen Nachbarorte und im untersten Siebentel aller Orte Schleswig-Holsteins.

Die Lage an der Peripherie der Stadt Schwarzenbek macht Fuhlenhagen zum Pendlerstandort. Die niedrigen Mieten im Vergleich zum Umland stehen im Kontrast zu den hohen Kaufpreisen – ein Muster, das auf eine nachfragegetriebene Preisbildung bei gleichzeitigem Mietpreisdruck hindeutet.

Preisentwicklung: Geschätztes Kaufpreiswachstum bei stabiler Miete

Die Kaufpreisentwicklung zeigt ein starkes Wachstum, das jedoch als geschätzt gekennzeichnet ist. Die geschätzte Zeitreihe beginnt 2021 mit 2.200 Euro je Quadratmeter und steigt bis 2025 auf 2.950 Euro – ein Anstieg von rund 34 Prozent in vier Jahren.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.110 Euro liegt damit über dem letzten geschätzten Zeitreihenwert von 2.950 Euro. Diese Diskrepanz zeigt, dass die aktuellen Inserate über dem Niveau der geschätzten Jahreswerte liegen.

Die Miete ist in der Zeitreihe nur für 2021 mit 7,89 Euro dokumentiert. Der aktuelle Mietwert entspricht damit dem einzigen verfügbaren historischen Punkt – es liegen keine längere Mietentwicklung vor.

Der Kaufpreisfaktor von 32,85 liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 23,82 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Ein Faktor von 32,85 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 32,85-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der bei einer Bruttomietrendite von 3,04 Prozent strukturell mit dem hohen Kaufpreis einhergeht.

Die hohe geschätzte Kaufpreissteigerungsrate von 7,6 Prozent pro Jahr (CAGR) ist mit Vorsicht zu betrachten, da sie auf geschätzten Werten basiert und nicht auf tatsächlichen Transaktionsdaten.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Umland

Im regionalen Vergleich fällt Fuhlenhagen als Ausreißer auf. Von den acht gemessenen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,1 Kilometern liegt Fuhlenhagen bei der Angebotsmiete mit 7,89 Euro je Quadratmeter auf dem dritten von neun Plätzen – sechs der acht Nachbarn verzeichnen höhere Mieten. Bei den Kaufpreisen liegt Fuhlenhagen mit 3.110 Euro je Quadratmeter auf dem dritthöchsten Platz: Nur Mühlenrade (3.250 Euro) und Möhnsen (3.506 Euro) verzeichnen höhere Werte.

Die Bruttomietrendite von 3,04 Prozent ist der niedrigste Wert aller Nachbarorte. Der nächstgelegene Ort mit vergleichbarer Rendite ist Kankelau mit 3,26 Prozent. Die höchsten Renditen weisen Elmenhorst (6,49 Prozent) und Schretstaken (5,6 Prozent) auf – Orte, deren Kaufpreise deutlich unter dem Fuhlenhagener Niveau liegen, während ihre Mieten darüber liegen.

Auf Kreisebene liegt Fuhlenhagen bei der Miete 17,3 Prozent unter dem Herzogtum-Lauenburg-Durchschnitt, bei den Kaufpreisen 15,9 Prozent darüber. Diese Asymmetrie – niedrige Mieten bei hohen Kaufpreisen – ist im Kreis ungewöhnlich und macht Fuhlenhagen zu einem der renditeschwächsten Standorte der Region.

Im Landesvergleich Schleswig-Holsteins liegt Fuhlenhagen im Perzentilrang 6,6 bei der Bruttomietrendite – das bedeutet, dass nur etwa 6,6 Prozent der 1.106 gemessenen Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Bevölkerung und Standortfaktoren: Wachstum gebremst, Kreis schwach aufgestellt

Die Bevölkerung Fuhlenhagens wuchs von 348 Einwohnern im Jahr 2015 auf 393 im Jahr 2021 – ein Anstieg von 12,9 Prozent in sechs Jahren. Seit 2022 ist ein Rückgang zu verzeichnen: 2023 und 2024 wurden jeweils 378 Einwohner gezählt, was einem Verlust von 15 Personen seit dem Höchststand entspricht.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich volatil: Von 0,93 Prozent im Jahr 2015 stieg sie auf 2,88 Prozent im Jahr 2023. Mit sieben arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 378 liegt die absolute Zahl zwar niedrig, die relative Quote ist jedoch deutlich über dem historischen Niveau.

Auf Kreisebene schneidet das Herzogtum Lauenburg im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Drittel ab. Mit dem Gesamt-Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im hinteren Bereich. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Demografie-Rang (309) und der Arbeitsmarkt-Rang (302) sind schwach, während der Wohlstand- und Soziale-Lage-Index mit Rang 132 die stärkste Position einnimmt. Der Dynamik-Rang (170) liegt im mittleren Bereich.

Der Bevölkerungsrückgang seit 2022 geht einher mit der gestiegenen Kaufpreisentwicklung und der niedrigen Bruttomietrendite. Ob ein kausaler Zusammenhang besteht, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.