Schwarzenbek, Stadt

Der Ort

Schwarzenbek ist eine Kleinstadt im südlichen Kreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein und Teil der Metropolregion Hamburg. Mit rund 17.370 Einwohnern ist sie nach Geesthacht und Mölln die drittgrößte Stadt ihres Kreises. Die Stadt liegt auf 11,65 km² Fläche mit einer Bevölkerungsdichte von 1.491 Einwohnern pro Quadratkilometer. Durch die mittige Lage im Süden des Kreises wird sie auch als Stadt der Mitte bezeichnet. Unmittelbar nordwestlich erstreckt sich der Sachsenwald, das größte zusammenhängende Waldgebiet Schleswig-Holsteins. Seit dem 1. Januar 2026 wurde ein Teil des aufgelösten Forstgutsbezirks Sachsenwald nach Schwarzenbek eingemeindet.

Marktüberblick und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.197 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,36 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,72, die Bruttomietrendite liegt bei 3,89 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Im historischen Vergleich zeigt sich ein deutlicher Anstieg: Der Angebotskaufpreis stieg von 1.442 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 3.260 Euro im Jahr 2021. Anschließend folgte eine Korrektur auf 2.789 Euro im Jahr 2023, bevor er 2024 wieder auf 3.169 Euro anstieg. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 7,80 Euro im Jahr 2018 auf 10,81 Euro im Jahr 2023, korrigierte dann auf 9,69 Euro im Jahr 2024 und liegt 2026 bei 9,98 Euro.

Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt bei der Miete 3,13 Prozent und beim Kaufpreis 9,50 Prozent über den gesamten beobachteten Zeitraum. Die Kaufpreisentwicklung ist dabei durch starke Schwankungen geprägt, insbesondere der Einbruch 2022/2023 und die Erholung 2024.

Regionale Einordnung

Schwarzenbek liegt mit seiner Angebotsmiete von 10,36 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 9,55 Euro, dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 9,87 Euro und dem bundesweiten Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch beim Angebotskaufpreis mit 3.197 Euro pro Quadratmeter liegt die Stadt über dem Kreisdurchschnitt von 2.683 Euro, dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 25,72 liegt über dem Kreiswert von 23,82, dem Landeswert von 22,05 und dem Bundeswert von 22,05. Die Bruttomietrendite von 3,89 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,65 Prozent, dem Landeswert von 5,09 Prozent und dem Bundeswert von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt bei 23,71, was bedeutet, dass Schwarzenbek im unteren Quartil der schleswig-holsteinischen Orte liegt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Grove (3 km Entfernung) liegt mit 10,65 Euro pro Quadratmeter leicht über Schwarzenbek, während Grabau mit 7,60 Euro deutlich darunter liegt. Brunstorf weist mit 1.505 Euro pro Quadratmeter einen deutlich niedrigeren Kaufpreis auf, hat aber mit 7,38 Prozent die höchste Rendite. Havekost liegt mit 3.400 Euro pro Quadratmeter über dem Schwarzenbeker Niveau.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Schwarzenbeks ist seit 2015 kontinuierlich gestiegen: von 15.933 im Jahr 2015 auf 17.370 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 9,02 Prozent entspricht. Besonders dynamisch war die Entwicklung zwischen 2020 und 2022, als die Bevölkerung um 757 Einwohner zunahm. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 17.370.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 584 und sank bis 2019 auf 542. Während der Pandemie stieg sie 2020 auf 622 und blieb in den Folgejahren auf einem erhöhten Niveau (623 im Jahr 2021, 615 im Jahr 2022). Im Jahr 2023 lag die Zahl bei 660 Arbeitslosen, was einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Nach Angaben der Stadt sind die meisten Einwohner junge Familien und Pendler, was die nachfragestarken Wohnimmobilien erklärt und die Lage als Pendlerstandort für Hamburg charakterisiert.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Herzogtum Lauenburg, auf den sich die Ränge beziehen, insgesamt auf Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Bereich Dynamik schneidet der Kreis mit Rang 170 vergleichsweise gut ab, während die Stärke mit Rang 296 und die Teilindizes Demografie (309), Arbeitsmarkt (302) und Wettbewerb/Innovation (305) im unteren Drittel liegen. Der Index Wohlstand/soziale Lage liegt mit Rang 132 deutlich besser.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die verkehrliche Anbindung erfolgt über die historische Bahnstrecke Berlin–Hamburg, die seit 1851 in Betrieb ist und Schwarzenbek mit Hamburg und Lübeck verbindet. Die Lage in der Metropolregion Hamburg und die Anbindung an das Verkehrsnetz machen die Stadt für Pendler attraktiv.