Fitzen
Fitzen (PLZ 21514) liegt im Kreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 389 Einwohner auf 9,1 km², das entspricht 43 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,13 € pro m², der Kaufpreis bei 2.874 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,23 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,6 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Fitzen über dem Renditeniveau von 36 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2025 stieg die Miete von 5,00 € auf 10,58 € pro m², im Mittel 11,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 11,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Herzogtum Lauenburg Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 170, Stärkerang 296). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bröthen, Büchen und Siebeneichen an.
Immobilienpreise in Fitzen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Fitzen
Fitzen ist eine kleine Gemeinde am Elbe-Lübeck-Kanal im Kreis Herzogtum Lauenburg mit 389 Einwohnern. Der Immobilienmarkt weist überdurchschnittliche Miet- und Kaufpreise auf, bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Bruttomietrendite. Die Gemeinde verzeichnet seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum von über 11 Prozent.
Lage und Struktur der Gemeinde
Fitzen ist eine 9,11 km² große Gemeinde im südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, dem Herzogtum Lauenburg, der zur Metropolregion Hamburg gehört. Die Gemeinde liegt am Elbe-Lübeck-Kanal und gehört zum Amt Büchen. Mit 389 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 43 Einwohnern je Quadratkilometer.
Zu Fitzen gehören die Wochenendgebiete Heidebrook und Waldweiher. Zwischen Fitzen und der Nachbargemeinde Siebeneichen verkehrt die Fähre Siebeneichen, die einzige Fähre über den Elbe-Lübeck-Kanal. Die Gemeinde hat eine lange Geschichte: Das ursprünglich slawische Dorf wurde erstmals 1230 als „Vitsin“ urkundlich erwähnt und als Rundlingsdorf neu errichtet.
Bevölkerungsentwicklung und Arbeitsmarkt
Seit 2015 ist die Einwohnerzahl Fitzens von 349 auf 389 im Jahr 2024 gestiegen – ein Plus von 11,5 Prozent. Dieses Wachstum ist für eine ländliche Gemeinde im Norden Schleswig-Holsteins bemerkenswert.
Die Arbeitslosenquote betrug 2023 2,19 Prozent, was sechs Arbeitslosen entspricht. Die Quote zeigte in den vergangenen Jahren Schwankungen: Nach einem Tief von 1,44 Prozent im Jahr 2016 stieg sie 2018 auf 3,9 Prozent an, um anschließend wieder auf 2,19 Prozent im Jahr 2023 zu sinken. Bei einer so kleinen Gemeinde können einzelne Arbeitslose die Quote deutlich beeinflussen; die aktuelle Lage liegt dennoch unter dem Landesdurchschnitt.
Immobilienmarkt: Preise und Renditen
Der aktuelle Angebotskaufpreis in Fitzen liegt bei 2.874 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,13 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,64. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,23 Prozent.
Die Mietpreise in Fitzen liegen mit 10,13 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (9,55 Euro), dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Auch der Kaufpreis von 2.874 Euro je Quadratmeter übertrifft alle Vergleichswerte: Im Kreis liegt der Durchschnitt bei 2.683 Euro, in Schleswig-Holstein bei 2.625 Euro und bundesweit bei 2.409 Euro.
Die Bruttomietrendite von 4,23 Prozent liegt jedoch unter allen Vergleichswerten. Im Kreis beträgt sie 4,65 Prozent, in Schleswig-Holstein 5,09 Prozent und bundesweit 5,10 Prozent. Fitzen liegt mit diesem Wert auf dem 35. Perzentil im Bundesland, also im unteren Drittel aller verglichenen Orte. Der niedrige Renditewert ist eine direkte Folge der überdurchschnittlich hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung in Fitzen zeigt einen starken Anstieg in den vergangenen Jahren. Von 5,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete auf 9,57 Euro im Jahr 2021, erreichte 2023 mit 10,66 Euro ihren höchsten Wert und lag 2024 bei 9,21 Euro, bevor sie 2025 wieder auf 10,58 Euro anstieg. Der Anstieg von 2018 auf 2021 ist mit einer Verdopplung besonders ausgeprägt.
Der Angebotskaufpreis stieg von 2.400 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.880 Euro im Jahr 2024. Der Wert für 2025 von 3.000 Euro je Quadratmeter ist geschätzt. Die Kaufpreisentwicklung ist damit kontinuierlich und zeigt einen Anstieg von rund 25 Prozent über den Zeitraum von vier Jahren.
Der Kaufpreisfaktor von 23,64 liegt über dem Bundesdurchschnitt von 22,05 und bedeutet, dass der Kaufpreis dem 23,64-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Fitzen ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 10,13 Euro liegt über der von Bröthen (8,93 Euro), Roseburg (9,05 Euro), Klein Pampau (9,38 Euro) und Müssen (9,07 Euro), aber unter der von Büchen (11,23 Euro), Siebeneichen (10,54 Euro) und Witzeeze (10,79 Euro).
Beim Kaufpreis liegt Fitzen mit 2.874 Euro je Quadratmeter unter dem von Bröthen (3.100 Euro) und Siebeneichen (2.950 Euro), übertrifft aber alle anderen Nachbarorte. Die Bruttomietrendite von 4,23 Prozent liegt im mittleren Bereich der Nachbargemeinden: Sie ist höher als die von Bröthen (3,46 Prozent) und Güster (3,86 Prozent), aber niedriger als die von Büchen (5,24 Prozent), Klein Pampau (4,67 Prozent), Roseburg (4,38 Prozent), Witzeeze (4,49 Prozent) und Siebeneichen (4,29 Prozent).
Das Muster zeigt, dass Fitzen zu den teureren Orten im unmittelbaren Umland gehört, wobei die Mieten nicht die höchsten, die Kaufpreise aber zu den höchsten in der Nachbarschaft zählen.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Herzogtum Lauenburg auf Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking ein. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 309) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 305). Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet er mit Rang 132 deutlich besser ab. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 170 im oberen Mittelfeld.
Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Fitzen. Sie geben jedoch Hinweise auf den strukturellen Rahmen, in dem sich der lokale Immobilienmarkt bewegt. Die Abwesenheit von Hochschulen am Ort bedeutet, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen nicht durch einen studentischen Sektor getragen wird.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Fitzen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Fitzen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,00 €/m² |
| 2021 | 9,57 €/m² |
| 2022 | 10,00 €/m² |
| 2023 | 10,66 €/m² |
| 2024 | 9,21 €/m² |
| 2025 | 10,58 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Fitzen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 2.400 €/m² |
| 2022 | 2.600 €/m² |
| 2023 | 2.750 €/m² |
| 2024 | 2.880 €/m² |
| 2025 | 3.000 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Fitzen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 4,79 % |
| 2022 | 4,62 % |
| 2023 | 4,65 % |
| 2024 | 3,84 % |
| 2025 | 4,23 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Fitzen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 349 Einwohner |
| 2016 | 348 Einwohner |
| 2017 | 361 Einwohner |
| 2018 | 360 Einwohner |
| 2019 | 364 Einwohner |
| 2020 | 372 Einwohner |
| 2021 | 376 Einwohner |
| 2022 | 385 Einwohner |
| 2023 | 389 Einwohner |
| 2024 | 389 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Fitzen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,56 % |
| 2016 | 1,44 % |
| 2017 | 1,61 % |
| 2018 | 3,90 % |
| 2019 | 2,18 % |
| 2020 | 3,72 % |
| 2021 | 2,23 % |
| 2022 | 2,55 % |
| 2023 | 2,19 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 280 Rang |
| Dynamik | 170 Rang |
| Stärke | 296 Rang |
| Demografie | 309 Rang |
| Arbeitsmarkt | 302 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 305 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 132 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Fitzen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Fitzen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Fitzen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Fitzen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Fitzen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Büchen | 11,23 €/m² |
| Witzeeze | 10,79 €/m² |
| Siebeneichen | 10,54 €/m² |
| Fitzen | 10,13 €/m² |
| Güster | 9,75 €/m² |
| Klein Pampau | 9,38 €/m² |
| Müssen | 9,07 €/m² |
| Roseburg | 9,05 €/m² |
| Bröthen | 8,93 €/m² |
| Göttin | 8,24 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Fitzen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Fitzen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Büchen | 5,24 % |
| Klein Pampau | 4,67 % |
| Witzeeze | 4,49 % |
| Roseburg | 4,38 % |
| Siebeneichen | 4,29 % |
| Fitzen | 4,23 % |
| Müssen | 4,19 % |
| Güster | 3,86 % |
| Bröthen | 3,46 % |
| Göttin | 3,24 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bröthen | 2,0 km | 21514 | 8,93 € | 3.100 € | 3,46 % |
| Büchen | 2,5 km | 21514 | 11,23 € | 2.573 € | 5,24 % |
| Siebeneichen | 2,6 km | 21514 | 10,54 € | 2.950 € | 4,29 % |
| Roseburg | 4,3 km | 21514 | 9,05 € | 2.479 € | 4,38 % |
| Klein Pampau | 4,5 km | 21514 | 9,38 € | 2.408 € | 4,67 % |
| Witzeeze | 5,2 km | 21514 | 10,79 € | 2.881 € | 4,49 % |
| Güster | 5,5 km | 21514 | 9,75 € | 3.031 € | 3,86 % |
| Müssen | 5,6 km | 21516 | 9,07 € | 2.600 € | 4,19 % |
| Göttin | 5,8 km | 21514 | 8,24 € | 3.050 € | 3,24 % |
Wo liegt Fitzen?
Lage
Fitzen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Fitzen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,13 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.874 € |
| Bruttomietrendite | 4,23 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,6 |
| Einwohner | 389 |
| Einwohner je km² | 43 |
| Fläche (km²) | 9,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #280 |
| Prognos Dynamikrang | #170 |
| Prognos Stärkerang | #296 |
| Koordinaten | 53,4939, 10,6467 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Fitzen
Was kostet eine Wohnung in Fitzen?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Fitzen liegt bei 10,13 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 2.874 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen leicht über dem Durchschnitt des Kreises Herzogtum Lauenburg (9,55 Euro/m² Miete, 2.683 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt (9,87 Euro/m² Miete, 2.625 Euro/m² Kaufpreis). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Fitzen entwickelt?
Die Angebotsmiete stieg von 5,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf aktuell 10,13 Euro/m², verlief dabei aber nicht linear: 2023 lag sie mit 10,66 Euro/m² sogar noch höher, bevor sie 2024 auf 9,21 Euro/m² sank und 2025 wieder auf 10,58 Euro/m² anstieg. Der Kaufpreis kletterte von 2.400 Euro/m² (2021) auf geschätzt 3.000 Euro/m² (2025); diese Kaufpreisreihe ist als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Fitzen?
Die Bruttomietrendite in Fitzen beträgt 4,23 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,65 Prozent sowie unter dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,64 und liegt leicht über dem Kreiswert von 23,82, deutlich über dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 22,05. Der Perzentilrang der Rendite in Schleswig-Holstein liegt bei 35,66, was bedeutet, dass rund 36 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen und rund 64 Prozent eine höhere.
Wie hat sich die Bevölkerung in Fitzen entwickelt?
Die Einwohnerzahl von Fitzen ist von 349 im Jahr 2015 auf 389 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 11,5 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 43 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,19 Prozent.
Wie liegt Fitzen im Vergleich zu den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete in Fitzen (10,13 Euro/m²) liegt über der von Bröthen (8,93 Euro/m²) und Roseburg (9,05 Euro/m²), aber unter der von Büchen (11,23 Euro/m²) und Witzeeze (10,79 Euro/m²). Beim Kaufpreis liegt Fitzen mit 2.874 Euro/m² über dem von Büchen (2.573 Euro/m²) und Klein Pampau (2.408 Euro/m²), aber unter dem von Bröthen (3.100 Euro/m²). Die Bruttomietrendite von 4,23 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarorte.
Woher stammen die Daten zu Fitzen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Fitzen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Fitzen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Fitzen enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lütau | 21483 | 7,74 € | 850 € | 10,93 % |
| Niendorf bei Berkenthin | 23919 | 9,10 € | 1.200 € | 9,10 % |
| Steinhorst | 23847 | 8,30 € | 1.108 € | 8,99 % |
| Bälau | 23881 | 10,19 € | 1.385 € | 8,83 % |
| Schmilau | 23911 | 9,07 € | 1.276 € | 8,53 % |
| Bliestorf | 23847 | 11,01 € | 1.678 € | 7,87 % |
| Poggensee | 23896 | 9,81 € | 1.562 € | 7,53 % |
| Labenz | 23898 | 9,03 € | 1.445 € | 7,50 % |