Wangelau

Marktüberblick

Wangelau ist eine Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg, Schleswig-Holstein, und gehört zum Amt Lütau. Mit 211 Einwohnern auf 6,52 km² ist die Gemeinde deutlich unterdurchschnittlich dicht besiedelt – der Kreis weist im Vergleich eine Bevölkerungsdichte von 163 Einwohnern je km² auf. Der Ort liegt in der Lauenburger Geest und ist Teil der Metropolregion Hamburg.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,11 € je m² unter dem Kreisdurchschnitt von 9,55 € und dem Landesdurchschnitt von 9,87 €. Gleichzeitig übersteigt der Angebotskaufpreis von 2.877 € je m² sowohl den Kreiswert von 2.683 € als auch den Landeswert von 2.625 €. Diese Diskrepanz zwischen relativ niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,38 %, die im Perzentilrang von 12,94 % im Bundesland liegt – Wangelau gehört damit zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Schleswig-Holstein.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Wangelau war in den letzten Jahren deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 7,20 € je m² im Jahr 2020 auf 7,47 € im Jahr 2023 und erreichte 2025 mit 10,25 € je m² einen Wert, der um etwa 37 % über dem Niveau von 2023 liegt. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) für die Miete beträgt 7,32 %. Die Mietreihe ist nicht geschätzt.

Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.300 € je m² im Jahr 2021 auf 2.890 € je m² im Jahr 2025. Diese Kaufpreisreihe ist geschätzt. Der jährliche Wachstumsfaktor liegt bei 5,87 %. Der Kaufpreisfaktor von 29,56 liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 23,82 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Das bedeutet, dass bei aktueller Miete etwa 30 Jahre nötig wären, um den Kaufpreis durch die Mieteinzunahmen zu decken.

Die starke Mietentwicklung geht einher mit einem Anstieg der Arbeitslosenquote von 2,59 % im Jahr 2015 auf 4,48 % im Jahr 2023. Die Bevölkerung ist mit 211 Einwohnern (2024) stabil geblieben, schwankte aber in der Beobachtungsperiode zwischen 205 und 226.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Wangelau ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete liegt mit 8,11 € je m² über der von Lütau (7,74 €, 2 km Entfernung), aber unter dem Niveau der meisten anderen Nachbarorte: Gülzow (9,21 €, 3,9 km), Schulendorf (10,96 €, 2,4 km) und Witzeeze (10,79 €, 4,2 km).

Der Kaufpreis von 2.877 € je m² liegt deutlich über dem von Lütau mit 850 € je m² und Gülzow mit 1.727 € je m². Mit Schulendorf (3.100 €) und Witzeeze (2.881 €) teilt Wangelau die Preisspitze der Nachbargemeinden. Müssen (2.600 €), Dalldorf (2.729 €) und Basedow (2.636 €) liegen etwas darunter.

Die Bruttomietrendite von 3,38 % ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Lütau weist mit 10,93 % eine deutlich höhere Rendite aus, was auf den extrem niedrigen Kaufpreis von 850 € je m² zurückzuführen ist. Die übrigen Nachbarorte liegen zwischen 4,10 % (Basedow) und 6,40 % (Gülzow). Wangelau liegt damit sowohl im Kreis als auch im Bundesland im unteren Segment der Renditeerwartungen.

Standortfaktoren

Der Kreis Herzogtum Lauenburg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 170 im oberen Mittelfeld, während der Stärke-Index (Rang 296), der Arbeitsmarkt (Rang 302), der Wettbewerb und Innovation (Rang 305) sowie die Demografie (Rang 309) im unteren Drittel liegen. Der Wohlstands-Index mit Rang 132 ist der stärkste Bereich des Kreises.

In Wangelau selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde wird von der Aktiven Wählergemeinschaft (AWW) regiert, die bei der Kommunalwahl 2023 alle neun Gemeindevertretersitze errang.

Die Kombination aus niedriger Bevölkerungsdichte, schwachen Werten in den Zukunftsinves und einer steigenden Arbeitslosenquote deutet auf eine Gemeinde hin, die strukturell vor Herausforderungen steht. Der hohe Kaufpreis im Verhältnis zur Miete und die niedrige Rendite könnten auf die Lage in der Metropolregion Hamburg zurückzuführen sein, die Nachfrage nach Immobilien in ländlichen Gemeinden im Umland erzeugt.