Basedow

Marktüberblick und Preisniveau

In Basedow liegen die aktuellen Angebotsmieten bei 9 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.636 Euro pro Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite beträgt 4,1 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,41. Das bedeutet, dass ein Käufer im Durchschnitt etwa 24,4 Jahre Bruttomiete benötigen würde, um den Kaufpreis zu decken.

Die Angebotsmiete von 9 Euro pro Quadratmeter liegt leicht unter dem Durchschnitt des Kreises Herzogtum Lauenburg (9,55 Euro) und des Landes Schleswig-Holstein (9,87 Euro). Mit dem Kaufpreis von 2.636 Euro pro Quadratmeter liegt Basedow jedoch knapp über dem Landesdurchschnitt (2.625 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Dieser Widerspruch – relativ niedrige Mieten bei relativ hohen Kaufpreisen – drückt die Bruttomietrendite auf ein Niveau, das im Bundesland einen Perzentilrang von 30,95 aufweist. Basedow liegt damit in der unteren Hälfte der Mietrenditen-Verteilung in Schleswig-Holstein.

Preisentwicklung: Kaufpreise ziehen schneller als die Mieten

Die Mietentwicklung in Basedow war in den letzten Jahren volatil. Die Angebotsmiete stieg von 7,67 Euro im Jahr 2019 auf 8,31 Euro im Jahr 2023, fiel dann 2024 auf 6,93 Euro und erholte sich 2025 wieder auf 8,62 Euro. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,31 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft deutlich dynamischer. Hier liegen jedoch nur geschätzte Werte vor, die ab 2021 beginnen: Von 2.500 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stiegen die geschätzten Kaufpreise bis 2025 auf 3.250 Euro. Das entspricht einem jährlichen Wachstumsdurchschnitt von 6,78 Prozent – mehr als dreimal so viel wie bei den Mieten.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.636 Euro pro Quadratmeter und dem geschätzten Zeitreihenwert von 3.250 Euro für 2025. Dieser Unterschied von rund 23 Prozent zeigt, dass die geschätzten Jahresreihen und die aktuellen Inseratswerte unterschiedliche Marktsegmente oder Berechnungsmethoden abbilden. Die geschätzten Werte deuten auf einen starken Kaufpreisanstieg hin, der in den aktuellen Inseraten noch nicht vollständig widerspiegelt wird.

Diese unterschiedliche Entwicklungstempo ist der wesentliche Treiber für die niedrige Bruttomietrendite. Während die Mieten moderat steigen, treiben die Kaufpreise die Rendite kontinuierlich nach unten. Der Kaufpreisfaktor von 24,41 liegt über dem Kreisdurchschnitt (23,82) und deutlich über dem Landesdurchschnitt (22,05).

Regionale Einordnung und Nachbarorte

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Basedow ein heterogenes Bild. Die Miete von 9 Euro pro Quadratmeter liegt unter denen von Dalldorf (10 Euro), Witzeeze (10,79 Euro) und Buchhorst (10,54 Euro), aber über denen von Lütau (7,74 Euro) und Lanze (8,64 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Basedow mit 2.636 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Ein auffälliger Ausreißer in der Nachbarschaft ist Lütau mit nur 850 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter und einer Bruttomietrendite von 10,93 Prozent. Dieser extreme Wert weist auf ein deutlich anderes Marktsegment hin und verzerrt den regionalen Vergleich. Buchhorst zeigt mit 3.176 Euro pro Quadratmeter und nur 3,98 Prozent Rendite ein ähnliches Muster wie Basedow: hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten.

Auf Kreisebene liegt Basedow bei der Miete leicht unter dem Durchschnitt (9,55 Euro), bei den Kaufpreisen knapp darüber (2.683 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,1 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,65 Prozent. Damit folgt Basedow dem regionalen Muster des Herzogtums Lauenburg, das insgesamt etwas höhere Kaufpreise und niedrigere Renditen aufweist als der Bundesdurchschnitt.

Standortfaktoren und Demografie

Basedow ist eine kleine Gemeinde mit 623 Einwohnern auf 7,47 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 83 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 4,3 Prozent von 651 auf 623 zurückgegangen. Der Rückgang beschleunigte sich 2021/2022, als die Einwohnerzahl innerhalb von zwei Jahren um 19 Personen sank.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,38 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Mit nur 9 arbeitslosen Personen in der Gemeinde ist der lokale Arbeitsmarkt stabil. Dieser Wert entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in Schleswig-Holstein mit traditionell niedriger Arbeitslosigkeit.

Der Kreis Herzogtum Lauenburg rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Teilindizes Demografie (Platz 309), Arbeitsmarkt (Platz 302) und Wettbewerb und Innovation (Platz 305). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 132 deutlich besser. Die Dynamik liegt mit Platz 170 im mittleren Drittel. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für Basedow als einzelne Gemeinde.

Die Wirtschaft der Gemeinde ist durch landwirtschaftliche Urproduktion geprägt, insbesondere durch Spargelanbau. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächste Anbindung an den Schienenpersonenverkehr besteht in Lauenburg (Elbe) und Büchen, beide etwa acht Kilometer entfernt. Basedow liegt am Elbe-Lübeck-Kanal und gehört zur Metropolregion Hamburg.