Buchhorst

Marktüberblick

Buchhorst ist eine kleine Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg mit 149 Einwohnern auf 5,19 km². Sie liegt direkt nördlich der Stadt Lauenburg/Elbe am westlichen Ufer des Elbe-Lübeck-Kanals und gehört zum Amt Lütau. Die Landschaft ist durch Land- und Forstwirtschaft geprägt, Wälder, Felder und Weiden bestimmen das Bild.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 10,54 € je m² über dem Kreis- (9,55 €), Landes- (9,87 €) und Bundesdurchschnitt (8,92 €). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 3.176 € je m² ebenfalls über allen Vergleichswerten. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,98 %, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (4,65 %), dem Landesdurchschnitt (5,09 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 25,11 ist der höchste unter allen Vergleichsgrößen.

Das bedeutet: In Buchhorst sind die Preise im Verhältnis zu den Mieten hoch. Anleger erhalten pro investiertem Euro weniger Mieteinnahmen als in den meisten anderen Orten. Die niedrige Rendite korrespondiert mit dem hohen Kaufpreis – sie ist keine eigenständige Größe, sondern die rechnerische Folge aus Preis- und Mietniveau.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete schwankt stark: 6,00 € (2020), 7,21 € (2019), 7,58 € (2022), 11,50 € (2023), 7,00 € (2024), 10,73 € (2025). Der CAGR von 6,85 % über die gesamte Reihe spiegelt diese Schwankungen wider. Die aktuellen Marktdaten von 10,54 € liegen nahe am 2025er-Wert der Zeitreihe.

Beim Kaufpreis ist ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen: Von 4.530 € je m² (2022) auf 2.500 € je m² (2025), was einem CAGR von -17,98 % entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.176 € je m² liegt zwischen diesen beiden Zeitreihenwerten. Dieser Unterschied zwischen Zeitreihe und aktuellen Marktdaten zeigt, dass sich der Markt in der Übergangsphase befindet – die Zeitreihe erfasst den historischen Tiefpunkt von 2025, während die aktuellen Inserate bereits wieder höhere Preise zeigen.

Die starken Schwankungen bei der Miete und der Kaufpreisrückgang deuten auf einen Markt hin, der sich gerade neu orientiert. In einer Gemeinde mit nur 149 Einwohnern können bereits wenige Transaktionen oder veränderte Angebotsstrategien die Durchschnittswerte deutlich verschieben.

Regionale Einordnung

Buchhorst liegt bei Kaufpreis und Miete über allen regionalen und überregionalen Vergleichswerten. Die Angebotsmiete von 10,54 € je m² übertrifft den Kreisdurchschnitt um 1,00 €, den Landesdurchschnitt um 0,67 € und den Bundesdurchschnitt um 1,62 €. Der Kaufpreis von 3.176 € je m² liegt 494 € über dem Kreis- und 551 € über dem Landesdurchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Buchhorst hat die zweithöchste Angebotsmiete im Umkreis (nur Hohnstorf mit 10,64 € liegt leicht darüber), aber den höchsten Angebotskaufpreis. Keine der umliegenden Gemeinden – Lauenburg/Elbe (2.259 €), Hohnstorf (1.993 €), Lanze (2.136 €), Krüzen (1.710 €) – erreicht annähernd das Preisniveau von Buchhorst. Die Bruttomietrendite von 3,98 % ist die niedrigste unter allen Nachbarorten (Krüzen: 7,02 %, Hohnstorf: 6,41 %, Hittbergen: 6,43 %).

Diese Diskrepanz zwischen hohen Preisen und niedrigen Renditen ist in der Region einzigartig. Buchhorst folgt damit nicht dem regionalen Muster, sondern hebt sich als Ausreißer nach oben ab. Der Ort liegt 1,5 km von Lauenburg/Elbe entfernt und weist damit ein höheres Preisniveau auf als das ländliche Umland.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Buchhorst ist seit 2015 um 9,1 % zurückgegangen (von 164 auf 149 Einwohner). Die Bevölkerungsdichte liegt bei 29 Einwohnern je km². Der Rückgang hat sich seit 2022 stabilisiert – die Einwohnerzahl stagniert seitdem bei 149.

Die Arbeitslosenquote von 1,11 % (2023) ist sehr niedrig. Mit nur einem arbeitslosen Menschen in der Gemeinde ist die Arbeitsmarktlage vor Ort stabil.

Der Kreis Herzogtum Lauenburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 280 von rund 400 Kreisen (gesamt). Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 170 im oberen Mittelfeld, während der Stärke-Index mit Rang 296 und die Demografie mit Rang 309 im unteren Bereich liegen. Der Wohlstand-Index mit Rang 132 ist der beste Teilindikator. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Buchhorst selbst.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus sehr niedriger Arbeitslosigkeit und rückläufiger Bevölkerung geht einher mit einer alternden Gemeinde, in der wenige Erwerbstätige einer wachsenden Ruhestandsbevölkerung gegenüberstehen.