Schulendorf

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderater Mietrendite

In Schulendorf liegen die Angebotskaufpreise bei 3.100 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmieten bei 10,96 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,24 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,57.

Damit ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher als in den meisten Vergleichsorten – ein Merkmal, das auf eine nachfragegetriebene Wohnstandortatmosphäre hindeutet, nicht auf eine renditeorientierte Investitionsmarktsituation. Der Kaufpreisfaktor von 23,57 bedeutet, dass das 23,57-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt liegt der Faktor bei rund 22, in Schleswig-Holstein bei 22,0. Schulendorf liegt damit deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt, aber leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 23,82.

Die Bruttomietrendite von 4,24 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent und dem Kreisdurchschnitt von 4,65 Prozent. Der Perzentilrang von 36,1 im Bundesland bedeutet, dass 36 Prozent der Orte im Land eine niedrigere (also schlechtere) Rendite aufweisen – Schulendorf befindet sich damit im unteren Drittel der Mietrenditen im Landesvergleich.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Mieten stagnieren

Die Kaufpreisentwicklung in Schulendorf ist seit 2021 deutlich positiv verlaufen. Von 2.600 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der geschätzte Kaufpreis auf 3.100 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg von rund 19 Prozent in vier Jahren, was einem jährlichen Wachstumsfaktor (CAGR) von 4,5 Prozent entspricht. Die Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet.

Bei den Mieten zeigt sich ein anderes Bild. Die nicht-geschätzte Zeitreihe verzeichnet einen Anstieg von 11 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 12,16 Euro im Jahr 2026 (CAGR von 2,0 Prozent). Der aktuelle Angebotsmietwert von 10,96 Euro liegt jedoch unter dem 2021-Wert der Zeitreihe von 11 Euro. Dieser Widerspruch zwischen dem aktuellen Wert und der Zeitreihenentwicklung deutet darauf hin, dass die aggregierte Zeitreihe einen anderen Durchschnitt abbildet als der aktuelle Marktwert – möglicherweise spiegelt die Zeitreihe den Durchschnitt aller Angebotsobjekte wider, während der aktuelle Wert ein spezifischeres Marktsegment beschreibt.

Die Kombination aus steigenden Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten führt zu einer sich verschlechternden Renditesituation für Investoren. Die Bruttomietrendite ist damit eher ein Ergebnis des Kaufpreiswachstums als der Mietentwicklung.

Regionale Einordnung: Über dem Durchschnitt, aber mit Ausreißern

Im Vergleich zum Kreis Herzogtum Lauenburg liegt Schulendorf bei den Angebotsmieten mit 10,96 Euro deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 9,55 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 3.100 Euro liegt über dem Kreisdurchschnitt von 2.683 Euro. Damit positioniert sich Schulendorf als einer der teureren Orte im ländlichen Kreis.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Mit 10,96 Euro pro Quadratmeter liegt die Angebotsmiete über der von Müssen (9,07 Euro), Wangelau (8,11 Euro), Lütau (7,74 Euro) und Witzeeze (10,79 Euro), aber unter der von Büchen (11,23 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Schulendorf mit 3.100 Euro über allen Nachbarorten außer Grabau (3.169 Euro), was den höchsten Wert im Umkreis darstellt.

Die Bruttomietrendite von 4,24 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Sie ist höher als die von Wangelau (3,38 Prozent) und Grabau (2,88 Prozent), aber niedriger als die von Büchen (5,24 Prozent) und deutlich niedriger als die von Lütau (10,93 Prozent). Der extrem hohe Wert bei Lütau ist auf den sehr niedrigen Kaufpreis von nur 850 Euro pro Quadratmeter zurückzuführen und stellt ein statistisches Extrem dar.

Schulendorf gehört damit zu den teureren, aber nicht zu den teuersten Orten im direkten Umland. Die Lage zwischen den niedrigeren Werten von Müssen und Wangelau einerseits und den höheren Werten von Büchen und Witzeeze andererseits deutet auf eine mittlere Positionierung im lokalen Markt hin.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit niedriger Arbeitslosigkeit

Schulendorf ist eine kleine Gemeinde mit 456 Einwohnern auf 11,38 Quadratkilometern Fläche, was einer Bevölkerungsdichte von 40 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde besteht aus den drei Ortsteilen Bartelsdorf, Franzhagen und Schulendorf und gehört zum Amt Büchen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,33 Prozent mit sieben arbeitslosen Personen. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die ländliche Struktur der Gemeinde wider, in der verschiedene kleine Unternehmen angesiedelt sind, darunter ein Reiterhof im Ortsteil Franzhagen und ein Bauernladen in Bartelsdorf.

Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren relativ stabil. Von 454 Einwohnern im Jahr 2015 auf 456 im Jahr 2024 zeigt sich eine minimale Zunahme von 0,44 Prozent. Nach einem Tiefpunkt von 443 Einwohnern im Jahr 2021 hat sich die Bevölkerung seit 2022 stabilisiert.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Herzogtum Lauenburg Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders schwach ist der Kreis bei den Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 305), Arbeitsmarkt (Rang 302) und Demografie (Rang 309). Der Index Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Rang 132 deutlich besser. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf die strukturellen Rahmenbedingungen.

Verkehrstechnisch ist Schulendorf an die Bundesstraße 209 angebunden, die nächste Autobahnanschlussstelle der A 24 (Hamburg-Berlin) befindet sich in acht Kilometer Entfernung. Jeder Ortsteil ist an das ÖPNV-Netz des HVV angebunden. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Fazit: Ländlicher Wohnstandort mit steigenden Preisen

Schulendorf präsentiert sich als kleiner ländlicher Wohnstandort mit stabilen demografischen Verhältnissen und niedriger Arbeitslosigkeit. Die Immobilienpreise liegen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf die Lage im Umland größerer Städte und die gute Verkehrsanbindung zurückzuführen sein könnte – die Anbindung an das HVV-Netz und die Nähe zur A 24 unterstützen diese Einordnung.

Die Kaufpreise sind seit 2021 deutlich gestiegen, während die Mieten relativ stabil geblieben sind. Dies führt zu einer sich verschlechternden Renditesituation für Investoren. Die Bruttomietrendite von 4,24 Prozent liegt unter dem Landes- und Kreisdurchschnitt und positioniert Schulendorf im unteren Drittel der Mietrenditen in Schleswig-Holstein.

Für Eigennutzer oder Zweitwohnsitzinteressenten bietet der Ort eine ruhige ländliche Atmosphäre mit guter Verkehrsanbindung. Für Investoren ist die aktuelle Marktsituation weniger attraktiv, da die gestiegenen Kaufpreise die Rendite drücken. Die strukturellen Schwächen des Kreises bei Innovation und Arbeitsmarkt könnten langfristig die Entwicklung des Ortes begrenzen, während die stabile Bevölkerungsentwicklung und die niedrige Arbeitslosigkeit positive Signale senden.