Kulpin

Ort und Bevölkerung

Kulpin ist eine Gemeinde im südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, dem Herzogtum Lauenburg, und gehört zur Metropolregion Hamburg. Mit 213 Einwohnern auf 6,07 Quadratkilometern ist sie eine der kleinsten Gemeinden des Kreises. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 35 Einwohnern pro Quadratkilometer – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 163 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit Jahren stabil: Nach einem Tiefpunkt von 199 Einwohnern in den Jahren 2021 und 2022 liegt die Zahl 2023 und 2024 wieder bei 213. Die Entwicklung seit 2015 (+0,47 %) ist nahezu flach.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,84 Prozent, was sechs arbeitslosen Personen entspricht. Im Vergleich zu den Vorjahren mit Werten zwischen 1,9 und 3,9 Prozent ist dies ein Anstieg, der jedoch im absoluten Rahmen bleibt.

Der Kreis Herzogtum Lauenburg als Ganzer schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex eher im unteren Drittel ab. Besonders schwach sind die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 305) sowie Demografie (Rang 309). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 132 deutlich besser.

Immobilienmarkt und Preise

Der Immobilienmarkt in Kulpin ist durch niedrige Preise im nationalen und regionalen Vergleich geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 7,27 Euro pro Quadratmeter und damit rund 24 % unter dem Kreisdurchschnitt von 9,55 Euro pro Quadratmeter. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.933 Euro pro Quadratmeter – ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 2.683 Euro pro Quadratmeter.

Der Kaufpreisfaktor von 22,16 liegt knapp über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 22,05. Die Bruttomietrendite von 4,51 % liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 % und auch unter dem Kreiswert von 4,65 %. Das bedeutet: Die niedrigen Kaufpreise in Kulpin werden nicht durch entsprechend niedrige Mieten kompensiert – die Mieten fallen im Verhältnis zu den Kaufpreisen stärker aus als in den Vergleichsgebieten.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen moderaten Anstieg: Von 1.837 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 1.985 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 entspricht dies einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 1,95 %. Die in der Zeitreihe ausgewiesene Miete liegt bei 5,07 Euro pro Quadratmeter (2024) und damit deutlich unter der Angebotsmiete von 7,27 Euro – ein Hinweis darauf, dass die Inseratepreise systematisch über der tatsächlichen Marktmiete liegen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Kulpin ein heterogenes Bild. Die Angebotsmiete von 7,27 Euro pro Quadratmeter liegt unter den meisten Nachbarorten: Einhaus (7,67 €/m²), Behlendorf (9,40 €/m²), Harmsdorf (10,99 €/m²), Giesensdorf (8,75 €/m²) und Göldenitz (12,84 €/m²). Nur Groß Disnack (7,15 €/m²) liegt leicht darunter.

Beim Kaufpreis liegt Kulpin mit 1.933 Euro pro Quadratmeter im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Die niedrigsten Kaufpreise weisen Behlendorf (1.672 €/m²) und Einhaus (1.912 €/m²) auf, während die höchsten Werte bei Groß Disnack (3.670 €/m²), Albsfelde (2.900 €/m²) und Göldenitz (3.098 €/m²) liegen.

Die Bruttomietrendite von 4,51 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Behlendorf weist mit 6,74 % die höchste Rendite auf, gefolgt von Göldenitz (4,97 %) und Harmsdorf (5,32 %). Die niedrigsten Renditen finden sich in Buchholz (3,43 %), Giesensdorf (3,68 %) und Albsfelde (3,81 %). Kulpin liegt damit weder am oberen noch am unteren Ende der regionalen Spannbreite.

Die Nachbargemeinden zeigen große Unterschiede in ihren Marktkennzahlen, was auf unterschiedliche Ortsteile, Infrastrukturen und Nachfragestrukturen hindeutet. Kulpin positioniert sich dabei als einer der günstigeren Standorte im unmittelbaren Umland.

Standortfaktoren

Der Kreis Herzogtum Lauenburg, dem Kulpin angehört, ist der südlichste Kreis Schleswig-Holsteins und Teil der Metropolregion Hamburg. Er grenzt an Hamburg, den Kreis Stormarn, Lübeck sowie an Landkreise in Mecklenburg-Vorpommern und Niedersachsen. Der Kreis ist waldreich und enthält mit dem Sachsenwald das größte zusammenhängende Waldgebiet Schleswig-Holsteins sowie den Naturpark Lauenburgische Seen.

Die wirtschaftliche Lage des Kreises wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 eher durchschnittlich bis unterdurchschnittlich bewertet. Mit Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex liegt der Kreis im unteren Drittel. Besonders die Teilindizes Demografie (Rang 309), Arbeitsmarkt (Rang 302) und Wettbewerb und Innovation (Rang 305) schwächen den Gesamteindruck. Positiv hebt sich der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 132 ab. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 170 im oberen Mittelfeld.

In Kulpin selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist eine ländlich geprägte Siedlung ohne nennenswerte gewerbliche Infrastruktur, was sich in der geringen Bevölkerungszahl und der niedrigen Bevölkerungsdichte widerspiegelt.