Einhaus

Marktüberblick: Niedrige Preise, solide Rendite

Der Immobilienmarkt in Einhaus ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 7,67 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.912 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter denen des Kreises Herzogtum Lauenburg (Miete: 9,55 Euro, Kaufpreis: 2.683 Euro) und unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (Miete: 9,87 Euro, Kaufpreis: 2.625 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,78 und liegt damit unter dem Kreiswert von 23,82 und dem Landeswert von 22,05.

Die Bruttomietrendite von 4,81 % liegt über dem Kreiswert von 4,65 %, aber unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 %. Einhaus rangiert im Perzentilrang 53,6 im Bundesland – damit knapp über dem Median. Die niedrigen Preise in Einhaus führen zu einer über dem Kreisvergleich liegenden Rendite, ohne jedoch den Landesdurchschnitt zu erreichen. Dies entspricht dem Muster eines ländlichen Ortes mit unterdurchschnittlichen Miet- und Kaufpreisen.

Hinweis: Die Zeitreihe der Angebotsmiete weist für 2025 einen Wert von 8,81 Euro pro Quadratmeter aus, während die aktuellen Marktdaten 7,67 Euro pro Quadratmeter ausweisen. Dieser Unterschied von rund 15 % kann auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Stichproben zurückzuführen sein.

Mietentwicklung: Starker Anstieg in den letzten Jahren

Die Angebotsmiete in Einhaus hat sich zwischen 2018 und 2025 deutlich erhöht. Lag sie 2018 noch bei 6,51 Euro pro Quadratmeter, folgte 2019 ein leichter Rückgang auf 6,21 Euro. Ab 2023 setzte dann ein starker Aufwärtstrend ein: 7,50 Euro im Jahr 2023 und 8,81 Euro im Jahr 2025. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt 4,42 %. Dieser Anstieg ist deutlich stärker als die Preisentwicklung im Kreis Herzogtum Lauenburg insgesamt, was auf eine nachholende Angleichung an das regionale Niveau hindeutet.

Für den Kaufpreis liegt nur ein einzelner Datenpunkt vor: 1.924,53 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2024. Ein direkter Vergleich mit Vorjahren ist nicht möglich, da keine längere Zeitreihe vorliegt. Der aktuelle Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 2.683 Euro, was die preisdämpfende Wirkung der ländlichen Lage bestätigt.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, aber mit Spannbreite zu Nachbarn

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Einhaus ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,67 Euro liegt über der von Kulpin (7,27 Euro, 2 km entfernt) und Groß Disnack (7,15 Euro, 3,9 km), aber deutlich unter der von Harmsdorf (10,99 Euro, 1,5 km) und Ratzeburg (10,36 Euro, 3,6 km). Der Kaufpreis von 1.912 Euro ist der niedrigste unter allen aufgeführten Nachbarorten – Römnitz liegt mit 6.060 Euro als extremer Ausreißer oben.

Die Bruttomietrendite von 4,81 % liegt über der von Buchholz (3,43 %) und Giesensdorf (3,68 %), aber unter der von Harmsdorf (5,32 %) und Ratzeburg (4,25 %). Das Muster zeigt: Einhaus positioniert sich im unteren bis mittleren Segment des regionalen Preis- und Mietniveaus. Die niedrigen Kaufpreise im Vergleich zu den Mietniveaus der Nachbarorte wie Harmsdorf oder Ratzeburg erklären die über dem Kreisdurchschnitt liegende Rendite.

Der Kreis Herzogtum Lauenburg gehört zur Metropolregion Hamburg. Diese Einordnung ist relevant, da sie die Nachfrage nach Wohnraum in ländlichen Gemeinden wie Einhaus strukturell beeinflusst.

Bevölkerungsentwicklung: Wachstum trotz kleiner Gemeinde

Einhaus hat 438 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 2,53 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 173 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 von 391 auf 438 gestiegen – ein Anstieg von 12,02 %. Dieses Wachstum ist bemerkenswert für eine Gemeinde dieser Größe und korrespondiert mit der historischen Entwicklung: Bis zum Zweiten Weltkrieg war Einhaus stark landwirtschaftlich geprägt und zählte 1939 erst 108 Einwohner. Durch die Aufnahme von Flüchtlingen nach dem Krieg vervierfachte sich die Bevölkerung, und der Ort wandelte sich zu einer Pendlergemeinde.

Die Arbeitslosenquote betrug 3,42 % im Jahr 2023, was 8 arbeitslosen Personen entspricht. Der Wert schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 1,18 % (2018) und 3,42 % (2023). Die aktuelle Quote liegt leicht über dem langjährigen Durchschnitt, bleibt aber im unteren Bereich im bundesweiten Vergleich.

Das Bevölkerungswachstum geht einher mit der Pendlerfunktion des Ortes, was sich in den steigenden Mietpreisen widerspiegelt.

Standortfaktoren: Ländliche Lage mit Naturpark-Charakter

Einhaus liegt am Westufer des Ratzeburger Sees im Naturpark Lauenburgische Seen und ist über die Bundesstraße 207 (Alte Salzstraße) erreichbar. Diese Lage verleiht dem Ort einen attraktiven Erholungscharakter, der sich in der Bevölkerungsentwicklung und der Nachfrage nach Wohnraum niederschlägt.

Der Kreis Herzogtum Lauenburg, zu dem Einhaus gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 280 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Platzierung im Index "Wettbewerb und Innovation" (Platz 305) sowie im Index "Stärke" (Platz 296). Positiv fällt der Index "Wohlstand und soziale Lage" mit Platz 132 aus. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 170 im oberen Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, sie geben aber Aufschluss über die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, unter denen Einhaus steht.

Hochschulen sind in Einhaus nicht vorhanden. Die nächstgelegene größere Stadt ist Ratzeburg (3,6 km entfernt), die als Kreisstadt und Luftkurort fungiert. Die Kombination aus ländlicher Lage, Naturpark-Charakter und Anbindung an die Metropolregion Hamburg macht Einhaus zu einem Ort, der vor allem für Pendler und Familien mit Interesse an naturnaher Wohnqualität relevant ist.